一則接盤(pán)傳聞讓深陷破產(chǎn)困境的蛋殼公寓股價(jià)持續(xù)暴漲。

緋聞帶動(dòng)股價(jià)大漲

美東時(shí)間11月17日，在美上市的蛋殼公寓股價(jià)高開(kāi)高走，盤(pán)中一度漲超90%。截至當(dāng)日收盤(pán)，其股價(jià)暴漲75.18%，報(bào)2.4美元，最新總市值為4.39億美元。

有資深市場(chǎng)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者直言，蛋殼公寓股價(jià)大漲主要源于我愛(ài)我家收購(gòu)的傳聞，不過(guò)，其認(rèn)為蛋殼公寓股價(jià)續(xù)跌的可能性很大，“負(fù)面還在持續(xù)發(fā)酵”。

《國(guó)際金融報(bào)》記者據(jù)此向我愛(ài)我家方面求證，相關(guān)負(fù)責(zé)人否認(rèn)了這一消息，對(duì)于記者提出的是否尚處于洽談中，并未最終成行，上述負(fù)責(zé)人亦堅(jiān)定地給出了否認(rèn)的回復(fù)，“沒(méi)有的事”。

不過(guò)，即便如此，緋聞熱度仍未平息。美東時(shí)間11月18日，蛋殼盤(pán)前再度出現(xiàn)大漲，最高漲幅一度超過(guò)40%，截至記者發(fā)稿前，漲幅收窄至36.25%。

此前有媒體報(bào)道，最近一周，我愛(ài)我家包括董事長(zhǎng)、總裁謝勇等高管多次洽談接手蛋殼公寓事宜，目前我愛(ài)我家正核算財(cái)務(wù)成本問(wèn)題。同時(shí)，上述報(bào)道稱(chēng)，“受北京市相關(guān)部門(mén)邀約，包括自如、相寓在內(nèi)多家長(zhǎng)租公寓參與商談接手蛋殼事宜。”

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，其多次與我愛(ài)我家董事長(zhǎng)謝勇交流，我愛(ài)我家接盤(pán)的可能性極低。

胡景暉透露，5月長(zhǎng)租公寓第一股青客爆倉(cāng)，后上海市相關(guān)部分牽頭由建行旗下的上海建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司(下稱(chēng)“建信住房”)進(jìn)入，挑選部分房源進(jìn)行接盤(pán)。6月蛋殼危機(jī)出現(xiàn)后，北京市相關(guān)部門(mén)也牽頭建設(shè)銀行總行進(jìn)行溝通。但因?yàn)榈皻へ?fù)債規(guī)模過(guò)大，一個(gè)多月后這場(chǎng)協(xié)商以失敗告終。

根據(jù)胡景暉的介紹，隨后蛋殼主動(dòng)找到鏈家旗下的自如，談判告吹后才接觸我愛(ài)我家。

曾任我愛(ài)我家高管的胡景暉直言，蛋殼虧損60多億元，“我愛(ài)我家作為上市公司，需對(duì)業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)，這筆賬他們算得過(guò)來(lái)。”此外，胡景暉強(qiáng)調(diào)，“我愛(ài)我家的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是貝殼，其當(dāng)前的戰(zhàn)略思路是整合平臺(tái)資源，沒(méi)有必要接盤(pán)長(zhǎng)租公寓在戰(zhàn)略上走偏路。”

作為首家登陸A股主板市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，我愛(ài)我家旗下?lián)碛形覑?ài)我家、相寓、昆百大等多個(gè)業(yè)務(wù)品牌，其中相寓為其旗下長(zhǎng)租公寓品牌。半年報(bào)顯示，2020年上半年，相寓實(shí)現(xiàn)收入7.3億元，同比下降15.05%，新增服務(wù)客戶22.59萬(wàn)人次，截至6月30日，全國(guó)在管房源規(guī)模25.3萬(wàn)套。截至三季度末，相寓全國(guó)平均出租率為94.8%。

胡景暉判斷，我愛(ài)我家接盤(pán)蛋殼的消息或是由蛋殼方釋放出來(lái)，目的在于提振股價(jià)。

蛋殼之困久矣

實(shí)際上，蛋殼的困境早在數(shù)月前就已經(jīng)突顯。

10月傳言更是甚囂塵上，彼時(shí)有消息稱(chēng)，杭州蛋殼公寓的公司財(cái)務(wù)跑路，公司破產(chǎn)倒閉;10月中旬，蛋殼公寓北京總部發(fā)生了供應(yīng)商維權(quán)事件。

10月14日，蛋殼公寓曾通過(guò)官方微博回應(yīng)稱(chēng)，近期部分合作方因與本公司存在商業(yè)糾紛，采取了過(guò)激行為。散布“蛋殼跑路、倒閉”等相關(guān)不實(shí)言論、視頻、圖片，公司已報(bào)警處理。目前，蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一切正常，同時(shí)也正在積極處理糾紛。

但這一切并沒(méi)有很快得到平息。

11月，蛋殼公寓北京總部再曝出維權(quán)事件，前來(lái)維權(quán)的包括租戶、供應(yīng)商、保潔、維修等人員。期間，各地蛋殼公寓的問(wèn)題也頻頻出現(xiàn)，從租戶斷網(wǎng)到房東驅(qū)趕租客，再到房東聯(lián)系租客繳納房租等狀況不斷。

11月16日，破產(chǎn)傳聞再起。當(dāng)日晚間，蛋殼公寓通過(guò)官方微博發(fā)布消息稱(chēng)，“我們沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路!”此外，蛋殼方面亦表示，其目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進(jìn)行處理。租客和房東等問(wèn)題，也在積極應(yīng)對(duì)。

同日，與蛋殼公寓合作“租金貸”的微眾銀行亦發(fā)表聲明稱(chēng)：“建議客戶在已付期間繼續(xù)居住，保障合法權(quán)益。如果客戶合法權(quán)益受到侵害(如強(qiáng)制清退、斷水、斷電等情況)，建議通過(guò)法律途徑維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。如客戶已被迫搬離，我行將做出適當(dāng)安排，盡量保護(hù)客戶權(quán)益，至少在2021年3月31日前，征信將不受影響。”

有在上海的蛋殼公寓租客向記者表示，其于11月17日收到了微眾銀行發(fā)出的相同內(nèi)容短信。據(jù)這位今年6月底剛簽了一年租約的租客反映，原本每月兩次的上門(mén)保潔服務(wù)，已有一個(gè)月未進(jìn)行，而其投訴后多日也未收到蛋殼官方客服的回復(fù)。

記者亦在一個(gè)已經(jīng)滿員的房東維權(quán)微信群中看到，包括北京、上海等多地在內(nèi)的房東遇到蛋殼方面到期未支付租金的情況。

胡景暉直言，蛋殼困境的根本原因在于尚未找到盈利模式。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，市場(chǎng)上當(dāng)下所謂的長(zhǎng)租公寓都是“假長(zhǎng)租公寓”，全部都是二房東，賺取租金差價(jià)與挪用資金池是這類(lèi)型企業(yè)的兩大特征。

虧損嚴(yán)重

在經(jīng)歷過(guò)今年1月中旬登陸紐交所的高光時(shí)刻后，蛋殼公寓便迅速進(jìn)入了低谷震蕩中。

2月份被曝出“以疫情為由要求房東免租”的消息，由此引發(fā)房東維權(quán);此后，蛋殼又遭遇了CEO高靖被政府部門(mén)調(diào)查、APP被工信部點(diǎn)名下架、COO顧國(guó)棟離職等一系列風(fēng)波。數(shù)據(jù)顯示，年初至今，蛋殼公寓的股價(jià)累計(jì)跌幅達(dá)到了82.22%。

據(jù)披露，2017年-2019年間，蛋殼公寓分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.57億元、26.75億元、71.29億元;虧損也逐年擴(kuò)大，分別為2.72億元、13.66億元、34.35億元。

今年一季度，蛋殼公寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)收19.4億元，同比增長(zhǎng)62.5%;凈虧損12.34億元，較上年同期的8.16億元的虧損額擴(kuò)大逾50%，接近2018年全年虧損。

虧損不斷擴(kuò)大的背后，蛋殼公寓在今年一季度的運(yùn)營(yíng)情況也頗不樂(lè)觀。據(jù)披露，2020年一季度，蛋殼公寓入住率75.6%，較2019年末的76.7%下降1個(gè)百分點(diǎn);而2019年同期，這一指標(biāo)為77.8%。

另外，蛋殼公寓的規(guī)模擴(kuò)張態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了停滯。截至今年3月底，蛋殼公寓在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量共計(jì)419030間，較2019年末的438309間出現(xiàn)明顯收縮。

同策研究院資深分析師肖云祥分析認(rèn)為，蛋殼出現(xiàn)今天的情況，一方面和自身管理混亂、成本控制和拓客能力相關(guān)，導(dǎo)致了在經(jīng)營(yíng)層面出現(xiàn)問(wèn)題;另一個(gè)重要的原因就是運(yùn)營(yíng)模式。

“蛋殼采用的是中介模式，租客-中介-房東是一個(gè)基本的運(yùn)營(yíng)鏈條，但作為中介方，蛋殼的抗風(fēng)險(xiǎn)能力太弱，一場(chǎng)疫情導(dǎo)致空置率增長(zhǎng)，虧損是肯定的。”肖云祥認(rèn)為，“但如果不是運(yùn)用了大量的租金貸產(chǎn)品，公司也不至于在那么短的時(shí)間內(nèi)崩塌。在過(guò)去的運(yùn)營(yíng)中，為了短期獲得大量資金，蛋殼采用了大量的租金貸，2017-2019年租金貸使用比例最高達(dá)到91%，在一場(chǎng)疫情的沖擊下，這成為了資金鏈斷裂的直接原因。”

值得一提的是，蛋殼公寓事件持續(xù)發(fā)酵期間，有地方政府先后發(fā)布了針對(duì)長(zhǎng)租公寓的政策，包括成都、西安、重慶等在內(nèi)的多個(gè)城市發(fā)文要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶等。

11月17日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，其中明確提到，部分長(zhǎng)租公寓采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”造成“爆雷”“跑路”的問(wèn)題，已經(jīng)引起政府部門(mén)高度重視和社會(huì)密切關(guān)注。住房租賃企業(yè)不得通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益;住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識(shí)到采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”方式進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。

上述市場(chǎng)人士向記者表示，各地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)監(jiān)管政策，在一定程度上意味著，即便蛋殼公寓沒(méi)有徹底爆雷，這個(gè)行業(yè)也將面臨很大的政策調(diào)整預(yù)期。“是個(gè)負(fù)面預(yù)期。”該市場(chǎng)人士補(bǔ)充道。