來(lái)自：視覺(jué)中國(guó)

(資料圖)

如今這場(chǎng)地產(chǎn)游戲，玩家的規(guī)則變得無(wú)比簡(jiǎn)單。就是活下去，說(shuō)實(shí)話這三個(gè)字相信各位已經(jīng)快聽(tīng)膩了，但確實(shí)又是企業(yè)的真實(shí)困境。

前段時(shí)間我們寫(xiě)過(guò)房企賣(mài)樓盤(pán)、賣(mài)頂級(jí)公寓的各種文章。這樣的文章出現(xiàn)不是偶然，變賣(mài)資產(chǎn)，降低負(fù)債，獲得一些喘息空間，很多房企就是這么堅(jiān)持到今天的。但最近我們發(fā)現(xiàn)，簡(jiǎn)單的變賣(mài)資產(chǎn)已經(jīng)不足以解燃眉之急了。

越來(lái)越多的房企，正在拋棄自己的總部，甚至顧不上姿態(tài)有多狼狽，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，總部無(wú)疑相當(dāng)于一個(gè)大腦的角色不僅要制定頂層戰(zhàn)略，還要向下分配資源，甚至把控所有的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

撤掉總部，也意味著房企自身出現(xiàn)了極大變故。

背后暴露的是行業(yè)邏輯巨變下，企業(yè)的規(guī)模收縮、資源不足等等各種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但其實(shí)，放棄總部對(duì)房企來(lái)說(shuō)，也是為了活下去的另一種選擇。

這兩年很少聽(tīng)到聲音的融創(chuàng)，最近也重新站上了臺(tái)前。因?yàn)橐冯x北京總部，這意味著，融創(chuàng)運(yùn)行了 6 年的天津 + 北京雙總部模式，也要正式結(jié)束了這條全國(guó)化擴(kuò)張之路，此前大部分房企都將總部選在了上海。

融創(chuàng)，是為數(shù)不多北上進(jìn)京的一個(gè) 2017 年融創(chuàng)將總部從天津搬往北京，入駐當(dāng)時(shí)的望京融科中心再后來(lái)，搬進(jìn)東直門(mén)使館壹號(hào)院，占據(jù)二環(huán)內(nèi)最好的地塊之一。

可見(jiàn)其野心與自信，盡管這幾年京派房企逐漸沉寂，但當(dāng)年的京圈多難擠路人皆知資源、門(mén)檻、條條框框諸多限制下，很多房企都選擇了環(huán)境更友好的滬深等城市，偏偏融創(chuàng)一轉(zhuǎn)頭直接入京。

這也很好理解對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，北方一直是主陣地，北京更是孫宏斌在順馳時(shí)期就跌倒過(guò)的地方百度地圖顯示，融創(chuàng)大本營(yíng)天津距離北京只有 134 公里，2 小時(shí)就到了。

來(lái)源：百度地圖

地緣的親近，地域的情結(jié)，讓融創(chuàng)在北京一待就是 6 年。當(dāng)年進(jìn)京前后，恰好是融創(chuàng)最為巔峰的幾年也是地產(chǎn)規(guī)模化呼聲最高的幾年，2015 年融創(chuàng)銷售額 735 億，到了 2017 年，業(yè)績(jī)直接突破 3620 億 。

3 年時(shí)間，完成了近 5 倍增長(zhǎng)，這個(gè)獨(dú)有的狼性銷售模式，讓融創(chuàng)手里似乎永遠(yuǎn)有用不完的錢(qián)。于是那兩年，行業(yè)內(nèi)只要出現(xiàn)錢(qián)的危機(jī)，就會(huì)有融創(chuàng)救火的身影 632 億拯救萬(wàn)達(dá)，也留下了世紀(jì)并購(gòu)的壯舉，還有 150 億收購(gòu)樂(lè)視、138 億收購(gòu)聯(lián)想資產(chǎn)包、40 億入股金科 ......

幾乎到處撒錢(qián)，大量巨資接盤(pán)的行為，也讓融創(chuàng)的規(guī)模在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大，身位迅速爬升到行業(yè)前排。

此時(shí)的融創(chuàng)風(fēng)光無(wú)限，滿懷理想，但這樣的榮光，在 2022 年戛然而止。

近兩年，銷售、融資渠道的雙重緊縮，讓很多房企陷入急速擴(kuò)張后的深層困局。去年 5 月，融創(chuàng)也宣布暴雷，到年底終于發(fā)布了前一年的年報(bào)，總負(fù)債 1.05 萬(wàn)億。

如今，又出現(xiàn)在公眾視野，竟然就是撤離北京總部的消息完全不見(jiàn)當(dāng)年的意氣風(fēng)發(fā)，目前融創(chuàng)總部剩下不到 200 人，這批員工中有一部分人大概率無(wú)法留在北京，因?yàn)槌似放啤⑷谫Y和投發(fā)等幾個(gè)部門(mén)，其余大部分職能條線，都很可能在今年國(guó)慶后搬回老家天津。

這次搬總部，估計(jì)又會(huì)流失一部分員工。這三年，從小的單月業(yè)績(jī)切面來(lái)看，融創(chuàng)的銷售神話也完全破滅了 。

今年 8 月 18 日，融創(chuàng)發(fā)布盈利警告，上半年虧損額約為 150 億～160 億人民幣，而當(dāng)年大額收并購(gòu)打下的家產(chǎn)，如今為了還債，也開(kāi)始連續(xù)大甩賣(mài)。有意思的是，7 月 3 日的重慶文旅城項(xiàng)目，就是當(dāng)年收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)文旅城。其實(shí)，融創(chuàng)的進(jìn)京與離京，不僅僅是自身發(fā)展的現(xiàn)實(shí)軌跡。

背后也恰好代表著地產(chǎn)的兩個(gè)時(shí)代，而這樣大撤離的房企，融創(chuàng)不是第一個(gè)，也不是最后一個(gè)。

當(dāng)年和融創(chuàng)一樣進(jìn)京的民企也有不少，只是目前總部還在京的外來(lái)規(guī)模民企，我統(tǒng)計(jì)了下，已經(jīng)沒(méi)剩多少了。

這里面，前 10 強(qiáng)的民營(yíng)房企只有龍湖一個(gè)，這次融創(chuàng)的撤離，也讓本就不多的在京民企隊(duì)伍，更加單薄了。

不只融創(chuàng)，這些年很多房企都在撤離自己的總部。這要從當(dāng)初風(fēng)靡一時(shí)的雙總部模式開(kāi)始說(shuō)起，2017 年，剛剛當(dāng)上行業(yè)老大的恒大集團(tuán)，就迫不及待地將總部廣州搬至深圳南山區(qū)卓越后海中心，形成廣州 + 深圳雙總部架構(gòu)。

那幾年行業(yè)發(fā)展迅猛，很多有野心的開(kāi)發(fā)商都選擇了全國(guó)化擴(kuò)張，這種雙總部模式也一發(fā)不可收拾，盤(pán)點(diǎn)一下，基本都在 2016～2020 年間。

（數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡(luò)）

而在一線城市的選擇上，很明顯，大部分房企都更傾向金融中心：上海。

擁有強(qiáng)資金和人才優(yōu)勢(shì)的上海，曾是房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的總部城市之一，房企們選擇的總部地址也很一致，大虹橋。

無(wú)論閩系、川系、浙系，大虹橋都曾是他們的必爭(zhēng)之地。

除了萬(wàn)科、瑞安、萬(wàn)通、龍湖等這些在虹橋開(kāi)發(fā)之初就駐扎于此的房企外，大部分房企都是在 2015 年，尤其 2016 年后，逐步遷入大虹橋。

在 2017 年到 2019 年這三年期間遷入到大虹橋的房企最多，有的是原本在上海的其他板塊，比如旭輝，有的則直接從外地遷入。

2019 年，剛剛踏入千億陣營(yíng)的黑馬房企祥生控股，也迅速入駐了大虹橋，開(kāi)啟杭州大本營(yíng) + 上海雙總部戰(zhàn)略。

同年擠進(jìn)大虹橋的，還有從成都老家趕來(lái)的藍(lán)光發(fā)展，形成上海 + 成都的雙總部格局，到了 2020 年后，在大虹橋，大大小小的房企數(shù)量超過(guò)了 30 家。

但是這兩年，這種雙總部模式，幾乎都在被開(kāi)發(fā)商舍棄。

還是恒大，在搬入深圳四年多之后，2022 年 1 月，有消息稱，恒大集團(tuán)在后海的總部正在拆除招牌，只剩一個(gè) " 恒 " 字在風(fēng)中飄零。

據(jù)物業(yè)透露，恒大已經(jīng)在 2021 年 12 月從這個(gè)大樓退租，將總部搬回廣州。

不僅如此，恒大在 2017 年拿下的深圳灣超級(jí)總部基地地塊，原本計(jì)劃打造成為恒大的超級(jí)總部，最終的命運(yùn)也是走向被拋售。

恒大不僅賣(mài)深圳總部，2023 年，恒大香港總部大樓也被迅速出清，更名為萬(wàn)通保險(xiǎn)中心。還有起步于廊坊的華夏幸福，一度在全國(guó)形成了北京 + 深圳的南北雙總部模式。

剛搬到北京時(shí)，正是華夏幸福憑借產(chǎn)業(yè)園模式在京津冀底氣十足的時(shí)候，當(dāng)年的華夏幸福勇猛到什么地步呢，一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人的平均薪資超出了行業(yè) 1.5 倍，普通中層上百萬(wàn)、高層上千萬(wàn)。

據(jù)說(shuō)憑一己之力，養(yǎng)活了一大批獵頭公司。

如今再看，最早一批暴雷的華夏幸福這幾年一直在還債，即使債務(wù)重組后到去年 5 月負(fù)債也超過(guò) 400 億，北京總部也因?yàn)樽饨鹛F早就退租，搬到了附近租金更低的佳程廣場(chǎng)。

人員流失嚴(yán)重，尤其 2 萬(wàn)人的銷售團(tuán)隊(duì)，到 2021 年底的財(cái)報(bào)數(shù)字上，只剩 476 人，深圳的南方總部也在去年 12 月打包賣(mài)給了華潤(rùn)置地，回籠資金 124 億。

不只這兩個(gè)，更多的房企也加入了這場(chǎng)大甩賣(mài)，說(shuō)起來(lái)各位應(yīng)該也很熟悉了，就是上海虹橋的房企總部大撤退。當(dāng)年有多擠破頭想進(jìn)入上海的房企，這幾年集體撤離的就有多迅速，在上海，大虹橋地產(chǎn)總部基地，超過(guò) 15 家房企如今都已轉(zhuǎn)移陣地。

這兩年，我們目睹了不少房企離開(kāi)大虹橋的真實(shí)畫(huà)面，背后其實(shí)就是房地產(chǎn)企業(yè)，結(jié)束雙總部時(shí)代的真實(shí)見(jiàn)證。

比如 2022 年中，離開(kāi)大虹橋的浙系房企祥生，當(dāng)時(shí)祥生已經(jīng)將上海總部大樓退租，人員將陸續(xù)全部撤回杭州辦公，我們還遇到了正在打包離開(kāi)的工作人員。

還有人去樓空的藍(lán)光、弘陽(yáng)、三巽、恒泰、融信、正榮，以及將自己的總部大樓擺上貨架的旭輝和中駿。

昔日不管是行業(yè)領(lǐng)頭羊，還是殺出來(lái)的黑馬房企，都抱著自己的野心和行李，一同打包好，各回各家了。不管是深圳上海，還是北京，那些撤掉雙總部模式的房企，見(jiàn)證了房地產(chǎn)時(shí)代追求全國(guó)化擴(kuò)張，到如今的收縮發(fā)展。

到底，還是時(shí)代變了。我們可以先來(lái)回顧下，為什么在此之前，如此多的房企迷戀雙總部模式，說(shuō)白了還是當(dāng)年房地產(chǎn)行情帶來(lái)的自信。

很多房企都在 2017 年前后選擇了全國(guó)化的擴(kuò)張布局，規(guī)模論似乎是發(fā)展唯一的解藥。所以，房企只要大擴(kuò)張，就一定會(huì)向一線城市搬遷。不管是北京、上海、還是深圳，背后有幾大不可或缺的優(yōu)勢(shì)。

首先是資金，不管是上市還是融資，房企們必然要選擇一個(gè)金融定位更高的城市作為跳板，其次是人才，房企擴(kuò)張，需要團(tuán)隊(duì)吸納大量人才。甚至挖角同行，去哪里更方便，當(dāng)然是總部聚集的地方，大虹橋當(dāng)年各大房企高管之間跳來(lái)跳去也是眾所周知。

如今，地產(chǎn)發(fā)展的節(jié)奏變慢了伴隨高周轉(zhuǎn)的落幕，房企們從向外擴(kuò)張反而開(kāi)始向內(nèi)收縮，需要處理的是大部分債務(wù)與資產(chǎn)問(wèn)題，總部留在北京，更多只能增加企業(yè)成本。

曾經(jīng)的地產(chǎn)雙總部時(shí)代，是行業(yè)高速前進(jìn)的象征，如今行情減退，或深陷債務(wù)泥潭，或落得退市終局的房企們。

連債都還不上了，還要什么雙總部呢。