充滿不確定性的市場中，低調和沉穩就是和昌應對行業周期更迭的方法。

2020年是特殊的一年，由于疫情的沖擊，房地產行業在跌跌撞撞中前行。難熬的一年終于過去，從克而瑞、億翰各數據機構陸續發布的榜單來看，行業的分化還在加劇，龍頭房企仍然地位穩固，銷售規模持續增長，中下游房企卻面對著種種難題。

尤其是隨著市場資源向優勢企業集聚，“房住不炒”成為近些年政策主基調，前有“三道紅線”，后有趕在2020最后一天央行發布的“關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度”五檔標準，對各房企的財務狀況、產品力、精細化運營能力提出了更高要求。

在此環境之下，那些位處百強左右的房企處境尤為艱難，中小規模房企如何獲得長足的發展空間也成為值得整個行業去思考的問題。

和昌集團是這些房企中的典型代表之一。以克而瑞統計數據為參考，2018年2020年，和昌一直在百名左右徘徊，2018年排名較為靠前，流量金額排名第83位，2019年排名第122位，2020年，其全口徑銷售額為，排名第119位。

排名變化體現的是和昌發展思路的轉變?？梢钥吹剑罱膬赡辏徽撛谂琶€是規模的沖刺上，和昌與幾年前的自己，以及其他眾多同等規模的房企相比都有所不同。充滿不確定性的市場中，低調和沉穩就是和昌應對行業周期更迭的方法。

舊改“破局”

2003年和昌起源于鄭州，2010年起，和昌開始大力開展全國化布局進入快速成長期，在深圳、東莞、杭州、蘇州、南京、合肥、鄭州、青島等城市均有項目布局。近年來行業增速逐步放緩，和昌也在有意識的調整戰略，據悉，其目前的戰略布局為3+X，即華東、華南、華中三大區域加一個單獨的第四大區。

對于和昌而言，中原城市群、長三角、粵港澳大灣區的市場特征各不相同，各有側重，相互之間能夠形成差異化發展，且三個區域均為重點戰略區。

以華南區域為例，2019年，和昌做了幾個重要的決定，其中之一是成立三大區域，另一個重要的決定則是將總部從北京搬遷到深圳。起初，外界并不理解和昌總部搬遷的意義，外界甚至有一種聲音稱之為“南逃”。

但彼時不同區域和城市之間已經存在明顯的差異，華中和華東或市場乏力或由于土地出讓和銷售政策限制利潤空間狹小，而大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，逐漸在國家發展大局中占據重要戰略地位，房地產市場也更具活力。

不僅如此，就目前和昌對外發布的數據來看，其在大灣區持有資源總規模約300萬平，預期總貨值接近700億元。毫無疑問，大灣區是其關鍵的“糧倉”，而深圳又是房企們必爭之地，和昌及時將總部遷至深圳，能夠助力其布局大灣區，也是適應了市場的需求。

來到深圳，和昌對于如何破局未來也有了更加清晰的思路。有別于其他城市群，因為土地資源極度緊張，城市更新一直是大灣區盤活存量資產、釋放優質土地資源的重要途徑，也成為眾多外來房企獲取灣區優質土儲的一種重要方式。

和昌選擇以城市更新的方式破局切入大灣區，其中具有代表性的項目是深圳和昌o拾里花都項目，該項目為總體量約150萬平的城市綜合體，涵蓋了住宅、公寓、商業等業態。去年11月，該項目已完成一期回遷選房，計劃于今年年中正式面世。

和昌·拾里花都將為和昌帶來豐厚的回報，這亦是追求穩健的和昌最為重視的指標。據悉，保守估算，每年拾里花都項目將為和昌貢獻至少約50億的業績，整個項目的總貨值超過350億元。

和昌機會

在房地產行業發展從土地紅利模式，走向精耕細作時代的今天，還有一個難題橫在規模不占優勢的中小型房企面前，那就是如何在特定的細分市場中培養核心競爭力，或者積極拓展房地產價值鏈各環節及相關領域，以獲得新的收入來源和利潤增長點

和昌已經找到了解題的方向，第四大區或是關鍵所在。和昌第四大區是一個專攻產城融合的合作開發平臺，產業合作開發也是很多房企正在或期望去實現轉型的方向，但是實操起來困難重重。

一方面優質土地資源獲取條件越發嚴苛，政府對于項目的批復也更謹慎務實，房地產企業的運營實力與產業開發經驗缺一不可;另一方面，產業項目的運營難度較大，資金沉淀問題嚴重，若處理不當，易成為中小型房企的“包袱”。

此前，和昌牽手鄭州航空港興港投資集團合資組建的興瑞實業旗下的興瑞地產板塊，成立于2013年，陸續已有興港和昌o盛世城邦、興港和昌o凌云筑等多個項目入市與交付。

其中興港和昌o云庭項目，位于合肥，去年10月首開入市，從拿地到開盤僅6個月，首開破3億，精準踩住了合肥今年的市場上行周期，表現出了極高的投資水平和開發能力。興瑞地產業務范圍也不止局限于住宅，還有產業園區、片區開發、民生工程、不動產開發等，也涉足生物醫藥產業園等開發和運營。

換而言之，和昌的打法早已發生轉變。從其過去的兩三年的拿地動作能夠看出，這幾年來，和昌鮮少出現在公開土地市場，更多地是通過收并購、合作進行土儲，及以合作開發公司舉牌，主動實現自身降負債、去杠桿，投資更穩健、更重質量。

房地產政策的持續趨緊、“三道紅線”下企業融資端不斷收緊的情形下，和昌因為提前完成了去杠桿及投資布局的轉移，財務狀況穩健，應對自如。雖然表面排名微降，但更追求利潤空間，否則就緩拿地、少拿地，能夠在拼命追求房地產開發和銷售規模的市場PK中隨時剎車，也是一種能力。而且，在眾多同等規模的房企還在尋求戰略突破之際，和昌第四大區已經成為和昌未來發展的增長點。

業內認為，理性回歸的房地產市場對企業的資金實力和運營管控效率提出了更高的考驗，政策趨緊，金融環境愈發艱難，高杠桿、高負債的運營模式無法持續，競爭加劇，類似于和昌這樣的中型房企，需要慢慢摸索各自獨特的競爭優勢，尋求破局和發展。

在當前的房地產市場環境下，將發展戰略轉為價值導向、穩健發展、合作共贏，摒棄對規模的過度追求，是一種明智且難得的選擇。和昌過去幾年主動去杠桿，提前完成了降負債和投資布局重心南移，回過頭看，節奏踩得穩、踩得準。

潮水退去，房企如何成功靠岸?關于這個問題，我們將繼續尋找典型房企的破局案例。