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年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控累計突破400次 調(diào)控政策全面刷新歷史紀錄

2021-09-10 09:44:37來源：央廣網(wǎng)  

在8月31日的“住有所居”新聞發(fā)布會上，住建部重申“房住不炒”基調(diào)和“三穩(wěn)目標”，提出建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制，因城施策，因地制宜，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

而房地產(chǎn)市場新一輪的密集調(diào)控早已啟動，今年以來，北京、上海、深圳、成都等多個城市都對限購、限售、二手房、土拍規(guī)則等方面的調(diào)控政策進行了完善升級。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至8月22日，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控累計突破400次，月均超過50次，2020年前8個月為368次，2021年來房地產(chǎn)調(diào)控政策全面刷新歷史紀錄。

土地市場：限地價、提品質(zhì)、嚴審查成為標配

在土地供給端，多座城市推遲了第二輪集中供地計劃，并修改了土拍規(guī)則，“政策工具箱”不斷完善。

首先，多地通過調(diào)低地塊溢價率，從根源上控制整體地價水平，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”的目的，同時也為企業(yè)預留合理利潤空間。

深圳在第二批集中供地重新掛牌后，規(guī)定在保持掛牌起始價不變的基礎上，地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%;杭州將一般地塊溢價率上限從20%調(diào)整到15%，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限由10%調(diào)整為5%;濟南的掛牌居住用地設置了最高溢價率不超過15%的“紅線”;成都將宗地溢價率設置在9-11%左右，低于其他城市。

提高住房品質(zhì)也成為新一輪集中供地的重要調(diào)整方向。杭州推出10宗“競品質(zhì)”地塊，并且將先比拼高品質(zhì)建設方案，再進入競價環(huán)節(jié);成都取消“競配建”方式，明確了“定品質(zhì)”;蘇州、南京也將“定品質(zhì)”納入土拍規(guī)則。

曾被住建部點名表揚的北京，第二輪集中供地“競品質(zhì)”地塊數(shù)達到36宗，并將在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊競拍中首次試點“競現(xiàn)房銷售面積”程序。

“從各個環(huán)節(jié)確保房屋交付的品質(zhì)和質(zhì)量，將改變房企現(xiàn)有的高周轉(zhuǎn)運營模式，影響房企運營節(jié)奏和產(chǎn)品設計，對房企運營能力提出了更高要求。”中指研究院分析人士稱，競品質(zhì)和競現(xiàn)房將延長房企資金流轉(zhuǎn)周期、增加房企資金使用成本，一定程度上提高了此類用地的拿地門檻，或?qū)⒂绊懖糠种行∑髽I(yè)或民企的拿地意愿。

此外，多個城市在第二批集中供地競拍中加入了搖號機制，還普遍加強了對房企的資格審查以及資金來源審查，明確“禁馬甲”。以深圳為例，此次土拍將在達到地塊限價和自持面積上限后轉(zhuǎn)入搖號程序，并明確要求用地競買申請人須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，且“參與本批次用地競買最多可競得3宗用地(含聯(lián)合競買)”。

精細化：一城一策，持續(xù)查漏補缺

在新房市場，各城市持續(xù)從限購、限售、限價以及限貸等維度對現(xiàn)有政策查漏補缺，新一輪熱點城市的調(diào)控加碼呈現(xiàn)出更精細、更高頻的特點。

從限購角度，北京發(fā)布新政打擊假離婚，杭州升級繳納社保年限，武漢推出“房票制”，西安則將限購政策細化到了街道。

很多城市還發(fā)布或者升級了“限售令”，曾被住建部約談的金華、惠州在8月出臺新政，規(guī)定新購買的新建商品住宅在取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易，并且金華將新房和二手房都納入了“限售”范圍。

 

(圖片來源：金華市住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng))

限價方面，除了在第二輪集中供地出讓規(guī)則中對未來項目銷售價格作出限制以外，海口、三亞、銀川、惠州等城市還紛紛出臺最新“限價令”，調(diào)整新房備案均價。

同時，房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了雙向調(diào)控，抑制房價過快上漲的同時也在控制價格過多下跌，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。江陰市住建局8月底發(fā)布長三角地區(qū)首個“限跌令”，嚴禁低價傾銷、降標降質(zhì)，此前大連、昆明、岳陽等城市也曾出臺新規(guī)，限制開發(fā)商降價。

在金融信貸角度，據(jù)貝殼研究院整理統(tǒng)計，東莞、銀川首付比例相比去年均提升了10%，貸款集中度、違規(guī)資金監(jiān)管、差別化信貸、審核首付資金來源成為基礎配置，落實銀保監(jiān)會提出的嚴防違規(guī)資金流入房地產(chǎn)相關(guān)要求。

貝殼研究院分析指出，從政策分類角度來看，今年有關(guān)資金來源、房地價聯(lián)動、限購的政策占比明顯提升，而限購、限貸政策對房價的持續(xù)性抑制作用會高于限價政策。

二手房：密集調(diào)控，引導價格預期

相似的變化同時發(fā)生在二手房市場，各城市密集出臺新政加強對其的調(diào)控監(jiān)管。

設置成交參考價成為這一輪二手房市場調(diào)控的新舉措。今年2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，公布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并要求中介掛牌價不能超過參考價。隨后，上海、成都、杭州、無錫、廣州、衢州等城市陸續(xù)跟進，其中廣州熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手房指導價均不超過每平方米10萬元。

業(yè)內(nèi)人士認為，二手房參考價格有助于合理引導價格走勢，抑制過高標價的出現(xiàn)。貝殼研究院策略分析師表示：“參考價的設定同時使得二手房交易更加透明，買賣雙方信息對稱;另一方面銀行將依據(jù)參考價發(fā)放貸款，貸款將不再隨著價格上漲而增長，相當于控制了購房貸款杠桿率，從而能夠有效抑制依靠貸款多次購房的投資需求。”

二手房市場的監(jiān)管收緊還反映在官方網(wǎng)絡交易平臺的推出。9月7日，深圳住建局發(fā)布通告稱，深圳市住房公積金管理中心正式承接房屋交易管理職能，自9月13日起，該中心將首批推出房屋交易資格審查、房屋買賣合同網(wǎng)簽備案以及出具購房資格證明等業(yè)務“全程網(wǎng)辦”。自助交易二手商品房的，買賣雙方也可通過深圳市房地產(chǎn)信息平臺完成買賣合同錄入、交易資格審查、商品房買賣合同網(wǎng)簽備案業(yè)務。

8月18日，杭州市“二手房交易監(jiān)管服務平臺”正式上線了“個人自主掛牌房源”功能，標志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。

 

(圖片來源：杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng))

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局表示，該功能打破了傳統(tǒng)依賴中介機構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構(gòu)房源信息不對稱的弊端。克而瑞分析人士則表示，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務平臺”并非完全取代中介機構(gòu)，主要目標還是加強二手房市場監(jiān)管，對二手房市場而言，二手房成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”。

上海則是這方面的典型案例，7月份出臺二手房源掛牌價核驗政策，8月初開始上海二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

在密集的二手房調(diào)控政策下，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，繼7月份成交量環(huán)比下降15%后，8月份上海二手房成交量環(huán)比降幅擴大至24.3%，成交套數(shù)從7月的2.4萬套跌至1.8萬套，同比下挫39.5%。

整體來看，不論各個維度的政策如何變化，本質(zhì)上都是在貫徹房地產(chǎn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的要求。克而瑞分析人士認為，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”，夯實城市政府主體責任;熱點城市仍將堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，并結(jié)合實際市場變化情況，及時采取針對性的調(diào)控政策措施。(記者 安垚)

責任編輯：hnmd003

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