個人首套房貸利率可低至4.4% 如何影響房貸

2022-05-18 14:10:25來源：城市金融報

首套房商貸利率下限迎來調整。

5月15日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，調整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。這是貸款市場報價利率改革以來，首次下調首套房貸款利率下限。

那么，個人首套房貸利率下調對房貸有何影響?是重磅利好還是政策“微調”?

個人首套房貸利率可低至4.4%

5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(簡稱《通知》)，據(jù)了解，此次調整主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

在此之前，全國層面執(zhí)行的利率下限是首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點。政策調整后，全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)調整為不低于相應期限LPR減20個基點。按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR計算為4.4%。

業(yè)內人士表示，個人住房貸款利率政策是房地產長效機制和差別化住房信貸政策的重要內容?！锻ㄖ分С指鞯貜漠?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性住房需求。本次首套房房貸利率下限下調，將帶動部分城市銀行房貸利率下調，進而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭。

我國房地產市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例確定遵循因城施策原則，并采用全國、城市、銀行三層的定價機制。不過，在實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國政策下限，沒有額外再做加點要求。

此次全國政策下限調整后，各地政策是否會同步調整?

其實，3月份以來，由于市場需求減弱，房貸利率已經歷過一波調整，且主要是發(fā)生在銀行層面。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，全國已經有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。同時，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限。這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經營策略，做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區(qū)域差異的特征。

如何影響房貸

對于即將辦理首套房按揭貸款的家庭來講，這次調整將會有哪些實實在在的好處?

據(jù)央行此前發(fā)布的《2022年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，當前統(tǒng)計的全國個人按揭貸款利率為5.42%。若據(jù)此數(shù)值計算，在減去20個基點后，未來個人按揭貸款實際利率有望降低至5.22%。

以個人按揭貸款50萬、等額本息、30年月供償還的方式進行計算，調降后個人每月可少還62.16元，30年則可少還超2.2萬元。對于一線購房者來講，若貸款擴大至500萬元，30年則可少還超22萬元。

值得注意的是，此次通知指出，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這意味著個人住房商貸利率下限調整范圍不包括二套房，且不適用于已辦理過首套房按揭貸款的個人家庭。

對于二套房沒有調整的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這主要是因為政策導向還是不希望房地產吸納社會更多資金，也就是不希望社會資金過多過快地流入房地產，堅持“房住不炒”根本性原則。在這種情況下，政策紓困是有所為有所不為。

同時，對于此次房貸利率下調，也有專家謹慎地表示，雖然帶來利好，但可能本質上仍屬于“微調”。

浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，此次房貸利率下調的最大降幅為20個基點，各地根據(jù)情況在4.4%-4.6%之間確定利率下限，這對于首套房貸利率下調有推動作用，但推動程度并不大。其意義更多還是在于通過打破利率下限的限制，來促進銀行間對首套房按揭競爭的方式，促進首套房按揭利率的下行?？傮w上講，這仍屬于一種政策的微調。

專家：推動樓市回歸“三穩(wěn)”軌道

今年以來，全國多地的房貸利率呈下行態(tài)勢。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整，有助于后續(xù)更好地促進房貸實際貸款利率的下調。同時，下調主要是強調首套房，實際上也是支持剛需購房的政策，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。

東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，人民銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內都要遵守的下限。同時，各商業(yè)銀行會結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等情況，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經營決策。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，目前住房信貸政策調整主要集中在對剛性住房需求的支持。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，比如，放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付、調整二套房貸利率下限等。

在多位專家看來，《通知》不僅體現(xiàn)了當前穩(wěn)樓市的基調，并對推動其回歸“三穩(wěn)”軌道有重要意義。

光大銀行金融市場部宏觀組研究員周茂華表示，接下來部分樓市的供給將會相對大，針對樓市需求偏冷的區(qū)域，房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調，以減輕剛需購房成本，但整體上，當前國內樓市仍然“穩(wěn)”字當頭，堅持“房住不炒”定位，推動各地因城施策、精準調控，落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”任務。

人民銀行表示，房貸政策調整旨在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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