在億翰智庫看來，房地產行業盈利水平短期將繼續承壓，長期回歸后也再難有所突破，因而企業短期內必須穩住開發主業、精準投資、精益管理，而為保證長期盈利能力，開發商們亦必須開始探索布局適合自身的新發展模式。

2021年，在“三道紅線”、集中供地、預售資金從嚴監管等各類政策調控下，開發商們加速去杠桿，行業步入出清，房地產開始向制造業看齊。

多位高管在業績會上直言，行業無法回到以往30%甚至更高的毛利率水平，如何穩定盈利能力是大家關注的重點。

平均營收接近千億大關

2021年，增收不增利依然是行業主流。

從48家典型房企數據來看，超八成企業營收實現不同程度增長，樣本房企平均同比增速達到17.3%，但相應的利潤增速卻明顯跟不上，絕大部分企業毛利率和凈利率呈現下降態勢，甚至有企業同比降幅超10個百分點。

億翰智庫數據顯示，2021年，上述樣本房企平均營收為999.5億元，接近千億元大關。突破五千億規模的有兩家，其中綠地控股營收同比增長19.4%至5447.6億元，碧桂園則以5230.6億元緊隨其后，公司營收同比增幅為13%。

四千億規模陣營則只有萬科一家，其去年全年營收4528億元，較2020年增長8%，為營收前三名中唯一一家增幅低于10%的房企。保利發展、中國海外發展、龍湖集團、華潤置地均處在兩千億陣營，四者的營收同比增幅均超15%，其中中國海外發展達到30.4%、龍湖集團21%。

包括新城控股、招商蛇口、金科股份、旭輝控股、華僑城A、綠城中國在內的6家企業營收位列千億陣營。其中新城控股、招商蛇口兩家分別為1682.3億元、1606.4億元，剩余四家則在1000億至1100億元之間。

整體來看，2021年營收規模超千億的房企共有13家，占比約27.08%，與500億-1000億元梯隊的占比相同，而規模區間在100億-500億元的則有21家，占比43.75%。

唯一一家規模不足百億的企業為朗詩地產。其去年實現營收80.8億元，較2020年下降10.2%，是9家營收同比下滑的企業中的一員。除該公司外，建業地產、迪馬股份、雅居樂、合生創展、富力地產、信達地產、合景泰富、融信中國營收均同比下滑。

其中，融信中國以332.8億元、同比下滑31.1%的營收水平占據跌幅榜第一。不過慶幸的是，該公司毛利率變動幅度不大，0.1%的同比降幅跑贏了行業絕大部分房企。

超九成企業毛利率下滑

去年共有27家房企毛利率超20%，占比達到56.25%，其中超25%的共有11家。

合生創展和寶龍地產是唯二兩家毛利率超30%的企業，時代中國、華潤置地、雅居樂、龍湖集團等9家處于25%-30%區間，毛利率在20%-25%的有16家。

48家典型房企中，毛利率區間在10%-20%(包括10%)的共有20家，遠洋集團、中梁控股、綠城中國、美的置業、中國金茂、旭輝控股、建業地產皆處于這一梯隊。

富力地產以不足10%的毛利率墊底，該公司2021年毛利率水平為6.5%，較2020年下滑17.2個百分點。

毛利率大幅下跌的不止富力地產1家，合生創展、金地集團、合景泰富等6家也面臨這一困境。

整體來看，48家典型房企中，近94%的企業毛利率出現不同程度的下滑。談及下滑的原因，高地價及行業調控兩個詞頻繁出現在高管們的口中。

招商蛇口去年毛利率進一步下滑至25.5%。3月下旬的業績會上，公司財務總監黃均隆在解釋這一變動時表示，毛利率下滑是由于前些年拿了部分高價地塊，這些項目在近兩年逐漸結轉，影響了公司毛利率水平。

凈利率開始出現負值

毛利率的下滑直接拖累了企業的凈利率。去年，48家典型房企中僅有5家凈利率同比上漲，占比約10.42%。

觀察發現，2021年共有15家企業凈利率超10%，包括龍湖集團、濱江集團、旭輝控股等。還有4家凈利率超15%，其中合生創展最高為33.7%，寶龍地產、中國海外發展、華潤置地則分別為18.4%、17.8%、17.6%。

凈利率不足10%的房企有29家，占比超60%，包括招商蛇口、越秀地產、萬科A、綠城中國等，不少房企該指標首次跌破10%。

以華僑城A為例，該公司去年的凈利率約為7%，較2020年下降12.2個百分點，為近年來的最低值。招商蛇口亦是如此，該公司凈利率為9.5%，首次跌至個位數水平，同比下滑了3.6個百分點。萬科A則從上一年的14.1%降至8.4%……

不僅如此，朗詩地產、迪馬股份、富力地產的凈利率已呈現負值，分別為-8.6%、-9.4%、-11.4%。

這三家企業的凈利率同比跌幅亦位居前列，其中朗詩地產較2020年下滑9個百分點，迪馬股份和富力地產則分別下滑19.1個百分點和22.1個百分點。

億翰智庫分析稱，除受毛利率下滑影響，存貨減值的大幅計提以及合聯營企業的投資收益下降亦在一定程度上侵蝕企業凈利潤。

過去幾年間，出于規模擴張等訴求，房企之間的合作開發項目明顯增多，這些項目盈利能力的降低也拖累了企業凈利潤率水平，過半樣本企業2021年合聯營公司投資收益占凈利潤比重下滑，平均下滑幅度在7.5%左右。

存貨減值計提來看，限價影響加之2021年下半年以來房地產市場持續下行，房企加大了計提存貨跌價損失的力度，一些房企2021年存貨跌價損失占凈利潤的比例絕對值快速提升至50%左右，部分企業甚至超過100%。

破局之道

面對行業整體盈利能力的下滑，華潤置地總裁李欣在3月末的業績會上說出了自己想法，他認為“行業整體毛利率應該會回歸到20%左右或者以上的狀態，但以往30%甚至更高的水平是回不去的”。

碧桂園首席財務官伍碧君也認為，調整期結束之后，行業整體毛利率水平會重新向上。據其透露，碧桂園2020年到2021年上半年拿的地毛利率都已經達到了20%。

如何在變革的陣痛中維持良好的盈利能力，穩健發展，是房企們的重要課題。

去年以來，開發商們接連調整組織架構，譬如對區域進行必要的拆分、合并或者壓縮操作，調整激勵方向并引導組織提高效率和效益，數字化賦能等。

這幾乎是所有房企在經營管理方面的共識，他們意欲借此實現降本增效、大刀闊斧改革的原因是，管理層們普遍認為行業整體下行的盈利能力難以在短期內扭轉，仍將維持在低位狀態。待行業完成調整和土地市場歸于理性之后，盈利水平則將回歸到正常水平，在這期間，企業需加強穿越周期的抗風險能力。

億翰智庫指出，除提升經營能力外，企業在投資策略轉變以及積極探索轉型方面亦有所體現，“投資策略上，我們能明顯感覺到企業的態度更趨謹慎，‘寧可不拿，決不能拿錯’成為共識”。

截至目前，不少頭部房企獲得收并購額度，但大規模的收并購行動卻并未展開，究其原因無外乎是出于權衡盈利及風險的考量。

2021年的業績會上，龍湖集團、華潤置地、美的置業等均表示將審慎收并購，公司將會把收并購項目的風險和利潤與招拍掛項目拉平對比，相對而言大家更青睞公開市場的招拍掛。龍湖CEO陳序平直言，“隨著土地市場熱度回落，以及高杠桿、不理性的出清，將有利于我們獲取價格更低的土地，有利于地產毛利的逐步修復。”

而具備特色拿地模式的企業仍將繼續堅持國企合作、勾地、TOD等拿地模式，例如越秀地產。

在億翰智庫看來，房地產行業盈利水平短期將繼續承壓，長期回歸后也再難有所突破，因而企業短期內必須穩住開發主業、精準投資、精益管理，而為保證長期盈利能力，開發商們亦必須開始探索布局適合自身的新發展模式。(孫婉秋)