本文來源：時代周報 作者：梁爭譽

" 五一 " 小長假，深圳樓市雷聲大，雨點小。

放假前夕，多家開發(fā)商便提前預(yù)告了促銷信息，最普遍的營銷手段是打折。據(jù)時代周報記者了解，包括招商蛇口、華潤置地、萬科、中洲、東海等在內(nèi)的多家開發(fā)商推出特價房源，百萬左右的降價幅度并不少見，最高降幅甚至超過 1000 萬元。

(相關(guān)資料圖)

不過，開發(fā)商大方讓利似乎并未取得預(yù)期效果。

與過往小長假期間開發(fā)商頻頻釋放熱銷信號相比，此次 " 五一 " 小長假市場表現(xiàn)略顯寡淡。截至目前，僅有華潤置地與深鐵置業(yè)旗下一改善項目發(fā)布成交海報稱，假期首日成交金額超 2 億元。

克而瑞研究中心認(rèn)為，需求端剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，二季度市場的整體成交仍將進一步走低。不過，熱點恒熱，而低能級城市仍難有起色。

深圳一在建樓盤簡單直接的宣傳廣告，時代周報記者攝

最高降價超千萬

從剛需盤到豪宅盤，從住宅到公寓，" 五一 " 小長假期間，深圳滿城皆是特價房。

據(jù)時代周報記者了解，東海國際公寓是此次優(yōu)惠力度最大的樓盤。

東海國際公寓是位于福田香蜜湖的頂級公寓項目，假期推出 5 套特價房源，面積段在 193-425 平方米之間，折后總價在 1888-7188 萬元之間，優(yōu)惠幅度從 534 萬元至 1012 萬元不等。降幅最大的是一套約 425 平方米的大平層公寓，原價 8200 萬元，折后 7188 萬元，降幅高達(dá) 1012 萬元，折后單價約 16.91 萬元 / 平方米。

不止頂豪降價，深圳還有多個樓盤推出誠意滿滿的 " 一口價 " 房源或折扣。

同樣在福田的住宅新盤中洲灣迎海，特價房源的優(yōu)惠幅度在 100 萬元上下，最高去到 232 萬元。寶安尖崗山的萬科未來之光，5 套特價單位的優(yōu)惠幅度在 48-77 萬元之間。

位于南山蛇口的前海宸灣，5 天假期每天都推出一套總價在九百多萬元的特價房源，優(yōu)惠幅度在 140 萬元左右，相當(dāng)于打了 87 折。除此之外，為促進銷售，前海宸灣還給到渠道商 3% 轉(zhuǎn)介傭金和 3 萬元現(xiàn)金獎勵。

于 4 月 28 日獲批入市的光明剛需項目華潤置地潤曜府，在假期啟動認(rèn)籌，參與認(rèn)購且準(zhǔn)時簽約的購房者能拿到 6 個點的折扣優(yōu)惠。

和大部分樓盤的 " 單打獨斗 " 策略不同，招商蛇口采取了聯(lián)動戰(zhàn)術(shù)，深圳區(qū)域的 4 個城市 16 個在售樓盤，合體發(fā)起購房節(jié)活動，集體搶客。

據(jù)了解，招商蛇口在深圳的三個在售樓盤一共推出 100 套特價房源，讓利金額累計約 1 億元。其中，龍崗布吉剛需項目招商臻城推出 10 套特價房，優(yōu)惠金額在 53-83 萬元之間；南山蛇口公寓項目太子灣 · 泓璽的 5 套一口價房源，最高優(yōu)惠 187 萬元，相當(dāng)于 88 折。

值得一提的是，招商蛇口在到訪、成交、簽約等交易環(huán)節(jié)均設(shè)置了花樣繁多的獎項，包括直播間抽郵輪船票、" 老帶新 " 免 1 年物業(yè)管理費等。此外，招商蛇口多個在售項目均發(fā)起全民營銷活動，推薦成交最高獎勵 30 萬元 / 套。

去化效果不及預(yù)期

開發(fā)商聲勢浩大地降價，但去化效果并不樂觀。

4 月 29 日，時代周報記者實地走訪了解到，多個項目的到訪量與成交量不及預(yù)期。

光明新盤深物業(yè)御棠上府在小長假首日開放展示中心與實體樣板間。開放當(dāng)天，該項目工作人員下午 18 時便收工。可供對比的是，同片區(qū)有樓盤營業(yè)至深夜 22 時。剛剛結(jié)束開盤進入順銷階段的華潤置地潤曦府，在小長假首日賣了四五套房。還有部分處于持銷期的項目，只是象征性地推出兩三套特價單位，重在參與。

4 月 29 日，在售樓處洽談的購房者，時代周報記者攝

據(jù)時代周報記者了解，目前僅有華潤置地與深鐵置業(yè)聯(lián)合開發(fā)的龍華北站超核中心披露銷售成績—— " 五一 " 假期首日成交金額超 2 億元。

" 一個禮拜能賣七八套房，在光明來說就已經(jīng)是很好的項目了。" 熟悉光明市場的資深從業(yè)者吳亦勇（化名）告訴時代周報記者，光明新盤的轉(zhuǎn)化率約為 5%，也就是每接待 20 批到訪客戶大約能成交 1 套房，" 以前沒有售樓處房子都能賣完，現(xiàn)在你敢相信一個樓盤一周只賣了一套房嗎？"

吳亦勇表示，過去兩年，受疫情等因素影響，光明新房庫存走高，" 現(xiàn)在還在賣去年的存量，再加上不斷有新樓盤入市，導(dǎo)致房子越賣越多。" 來自深圳市房地產(chǎn)信息平臺的數(shù)據(jù)顯示，截至 4 月末，光明新建商品住宅可售面積約 48 萬平方米、5088 套，僅次于傳統(tǒng)的供應(yīng)大區(qū)龍崗和龍華。

除了供應(yīng)激增，大體量的人才住房和保障性住房的供應(yīng)，也對商品房市場造成一定沖擊。

根據(jù)吳亦勇的觀察，自 3 月以來，深圳新房市場局面逆轉(zhuǎn)，星星之火尚未燎原已漸式微。原因指向同一時期激增的人才住房供應(yīng)。

據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，今年 3 月和 4 月，深圳有 13 個人才住房項目集中入市，累計供應(yīng) 9502 套房源。截至目前，除了兩個項目仍處于申購階段，已銷售人才住房達(dá) 6233 套。可供對比的是，同一時期深圳新建商品住宅成交量為 6704 套。

" 我有個客戶覺得，500 萬元買的商品房和 200 萬元買的人才房乃至 2000 元租的保障房，享受的是同樣的配套，商品房和保障房沒什么區(qū)別，甚至品質(zhì)還有可能比保障房差，所以大家就慢慢看，繼續(xù)等。" 一名新盤銷售向時代周報記者表示。

" 我們也在等。總會好的，自己要給自己信心，再難日子還是要過的。" 前述新盤銷售說。

只看外立面，商品房與保障房差別不大，時代周報記者攝

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，剛剛過去的 4 月，全國 30 個重點城市新增商品住宅供應(yīng) 1333 萬平方米，環(huán)比下降 35%，同比下降 19%；成交 1642 萬平方米，環(huán)比下降 27%，同比增長 37%，僅北京、深圳、成都、西安 4 城環(huán)比尚能保持增勢，市場復(fù)蘇動能略顯不足。

"4 月房地產(chǎn)市場無論供求均迎來拐點，絕對量回歸本輪行情啟動 2 月時的水平。" 克而瑞研究中心認(rèn)為，究其原因，主要源于行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需、剛改需求釋放完畢所致。

" 由于二季度仍是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，短期供應(yīng)量還有上升空間。從需求端來看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進一步走低。" 克而瑞研究中心進一步表示。