近年來，我國城鎮化建設全面加速，城市租住需求進一步釋放，激發租房市場潛力。但是，在住房租賃市場快速發展的同時，所存在的一些痛點也急需解決。

日前召開的中央經濟工作會議，鮮明地提出“要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場”。對此，接受《證券日報》記者采訪的業內人士認為，2021年將是加快租賃住房補短板，加大力度推進租購并舉的住房制度的關鍵一年。規范市場發展需要多措并舉，精準施策。

近年來，住房租賃市場的重要性越發凸顯。特別是在大城市房價高企的背景下，健康穩定運行的住房租賃市場在解決新市民居住問題中的重要性更加突出。

“由于國內高房價的問題主要集中在一線城市和部分二線城市，關鍵的內在原因是住房結構性供需矛盾，因此，為了有效抑制房價上漲過快的問題，增加大城市租賃住房供給將是長期趨勢。”植信投資研究院高級研究員馬泓在接受《證券日報》記者采訪時表示。

值得關注的是，12月21日召開的全國住房和城鄉建設工作會議，在部署2021年住房和城鄉建設工作時，明確提出大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。規范發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規范市場行為。

“今年的中央經濟會議較細致地聚焦于租賃住房建設，提出多項具體的支持措施，涵蓋了市場規范、政策完善、土地供給傾斜、稅費降低等方面。租賃住房建設的制度體系和市場體系有望更加完備健全。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受《證券日報》記者采訪時表示。

那么，該如何規范長租房市場發展?財信證券首席經濟學家伍超明給出的答案是：需要土地、金融、財稅、監管、立法等制度政策體系多措并舉，精準施策。

他對《證券日報》記者解釋道，一方面，需增加大中城市租賃住房有效供應，提升租賃住房居住品質，從供給側改革實現“房住不炒”。我國長租房市場需求旺盛，需要通過租賃市場解決階段性的住房需求問題。從短期看，可通過盤活存量房源增加有效供應，如將閑置的工業、商業辦公用房改建為租賃住房，鼓勵多套房家庭將多余住房用于市場租賃等;從長期看，土地、財稅政策應支持長租房市場，如土地供應向租賃住房建設傾斜，降低租賃住房稅費負擔等。

另一方面，要加強規范住房租賃市場秩序，防范金融風險。當前我國長租房市場政策體系不健全，市場秩序有待規范。立法方面，需加快推動出臺相關法律條例，規范市場行為，凈化市場秩序;監管方面，要加快租賃住房登記備案工作，政府可協助搭建住房租賃信息平臺，提高信息透明度;金融支持方面，應在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度。

夏丹表示，資本蜂擁進入長租房市場，不少快速擴張的長租房企業因缺乏營運管理能力頻頻“爆雷”，同時運用了“租金貸”模式將租賃雙方及運營方、金融機構綁定后，更大的風險可能在此閉環鏈條上蔓延。今年的中央經濟工作會議要求“完善長租房政策，規范發展長租房市場”“整頓租賃市場秩序，規范市場行為”，不僅是防范租房市場內部風險，也是防范金融工具的不規范運用導致風險向外部蔓延。

馬泓表示，整治長租房市場亂象，規范住房租賃金融行為是短期政策側重點的一部分。短期政策基調將以整頓住房租賃市場、規范市場行為為主，適當控制住房租賃企業融資規模，引導住房租賃行業尤其是長租房市場逐步回歸理性發展的道路;長期堅持“房住不炒”，加快完善長租房政策，逐步使“租購同權”，規范發展長租房市場。(朱寶琛)