在1月15日國新辦舉行的新聞發布會上，央行副行長陳雨露介紹，2020年，房地產調控政策效果逐步釋放，房地產貸款余額增速已連續29個月回落。

央行金融市場司司長鄒瀾進一步介紹，2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

連續29個月回落、8年來首次低于各項貸款增速，這兩個顯著變化可以稱做房地產貸款增速的“小紀錄”。“小紀錄”背后是關于房地產金融審慎管理制度的“大變革”。

這兩個“小紀錄”是近年來房地產金融調控取得的成果。近年來，金融監管部門加強對各類資金流入房地產的統計監測，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向制造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。經過多年的管理與創新，房地產金融審慎管理制度已經基本成型。

房地產金融調控取得的成效與金融監管部門推行的審慎監管策略密不可分。關于金融領域審慎監管的緣起與發展，筆者在1月16日刊發的《消費金融公司迎評級大考誰能接下審慎監管的靈魂拷問》一文中已有論述，此處就不再贅述了。雖然這篇評論用的標的是“消費金融公司”，但適用于所有的金融監管。房地產金融也如是。

房地產金融審慎管理制度是逐步形成的。

首先，實施多年的差別化住房信貸政策是落實房住不炒要求的“命門”，各地、各金融部門落實得非常好，才形成了國家統計局縮成的“70個大中城市房地產市場價格穩中略漲”的局面。這是房地產金融審慎管理制度的基礎，是從房地產金融的供給側進行管理。

其次，重點房地產企業資金監測和融資管理規則是從房地產金融的需求側進行約束。2021年1月1日起正式實施的重點房地產企業資金監測和融資管理規則，被業內稱為“三道紅線”。這個管理規則是有住建部和央行共同制定的。

“三道紅線”包括房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

去年8月份之后這個消息開始在房地產圈流傳，相關房企“對號入座”，逐步按照規則要求推出了一系列的合規措施。個別房企撐不住了，但更多的房企則正在適應規則，按照規則的要求進行整改。

第三，建立健全房地產金融宏觀審慎管理制度。這個制度實際上是房地產金融的供給側、需求側和其他的包括住房租賃金融政策在內的房地產金融政策的集大成者。

筆者認為，央行、銀保監會去年底推出的房地產貸款集中度管理制度也是房地產金融供給側管理的重要內容，管住銀行就能實施好差別化住房信貸政策。這項制度對于提高金融體系韌性和穩健性、促進房地產市場平穩健康發展將發揮重要的作用。

在這項制度中，央行、銀保監會根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理，共分為五檔，設定相應金融機構房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，并綜合考慮銀行業金融機構的規模發展、房地產系統性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋范圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統計口徑。

分檔的管理措施是不是有點眼熟?是的，這與監管層對證券公司、金融租賃公司、消費金融公司等金融機構的審慎監管策略是一致的。

最后，隨著房地產金融審慎管理制度的進一步完善，有關房地產貸款的新的“小紀錄”還會產生，這些“小紀錄”多了，房地產金融領域的風險就小了。從這個意義上說，房地產金融審慎管理制度的實施就是房地產金融領域統一的“排雷”行動。(閻岳)