有著中國“硅谷”之稱的中關(guān)村商圈，如今不再靠著“IT商貿(mào)”單一業(yè)態(tài)存活，而是呈現(xiàn)出多業(yè)態(tài)共存且多強(qiáng)的局面。不過，轉(zhuǎn)型終究伴隨著陣痛，客流凋零、商戶撤離的困境不可逃避，重新焐熱商圈尤為迫切。北京商報(bào)記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，歐美匯、新中關(guān)等商場(chǎng)展現(xiàn)出了抬頭的強(qiáng)趨勢(shì)，錨定首店經(jīng)濟(jì)、掘金周邊客群，還在商業(yè)布局上著力突出差異化，以求形成互相借力的良性互動(dòng)局面。不得不說，中關(guān)村商圈逐漸開始走出消費(fèi)模式的“單行道”。

客流凋零：電子賣場(chǎng)離去

中關(guān)村曾經(jīng)是中國最大的電子產(chǎn)品零售市場(chǎng)，如今已終場(chǎng)謝幕，周圍配套的商業(yè)設(shè)施也因此發(fā)生了翻天覆地的改變。

北京商報(bào)記者在多次走訪中了解到，已經(jīng)關(guān)閉數(shù)月的鼎好大廈電子商城正在重新裝修，將改造為辦公樓;海龍電子城也已經(jīng)從賣場(chǎng)變身為創(chuàng)新中心。中關(guān)村內(nèi)僅剩一家名為“電腦數(shù)碼賣場(chǎng)”的底商，面積不超100平方米，所銷售的電子產(chǎn)品價(jià)格與專柜基本持平。

在商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，中關(guān)村電子賣場(chǎng)撤店轉(zhuǎn)移是必然趨勢(shì)。此前，海淀區(qū)曾開展“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)，對(duì)不符合首都功能定位的產(chǎn)業(yè)“零準(zhǔn)入”，“散亂污”企業(yè)保持動(dòng)態(tài)清零。

海龍大廈和鼎好電子商城的撤離，讓原本在輻射范圍內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了凋零的局面。例如食寶街、家樂福。靠近清北等高校，比鄰中關(guān)村公館等多個(gè)小區(qū)，愛奇藝辦公大樓、新東方總部等相鄰而建，中關(guān)村有著天然的客流優(yōu)勢(shì)，而帶著陣痛的改變讓客群如云的景象成為了過往。

“電子賣場(chǎng)這類商業(yè)吸引來的客群和中關(guān)村商圈的其他業(yè)態(tài)其實(shí)并不匹配，無法形成引流。反而改建成辦公樓之后，會(huì)有利于為商場(chǎng)輸送更多目標(biāo)客群。但對(duì)于食寶街來說，曾經(jīng)電子賣場(chǎng)的工作人員也是客群之一。”王永平認(rèn)為。

北京商報(bào)記者在多次走訪中看到，食寶街的店鋪空置率達(dá)50%左右，尤其是食寶街二期。“店鋪空置率高的原因很復(fù)雜：租金高、疫情、業(yè)態(tài)調(diào)整等都會(huì)產(chǎn)生影響。食寶街的商戶類型較為相似，客流量有所減少后，同質(zhì)化競爭問題就會(huì)顯露。能夠留存下來的店鋪也往往是一些網(wǎng)紅類餐飲。”王永平直言。關(guān)于業(yè)態(tài)調(diào)整等相關(guān)問題，食寶街市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示暫不方便透露。

此外，位于中關(guān)村廣場(chǎng)PLAZA的家樂福曾經(jīng)被譽(yù)為零售界的“黃埔軍校”，而如今其外租區(qū)卻顯得門庭冷落，其中無印良品、以純等品牌已經(jīng)撤離，多家商鋪現(xiàn)已空置。

對(duì)此，王永平解釋稱：“超市外租區(qū)的成敗取決于超市本身，利用的是超市客群的溢出效應(yīng)。在超市本身客流量低的情況下，是難以帶動(dòng)外租區(qū)域發(fā)展的。家樂福最早采用了外租區(qū)養(yǎng)主業(yè)的經(jīng)營方式，初期可討巧獲利，也是促進(jìn)商圈吸引客流的利器。但今天主業(yè)喪失了競爭能力，外租區(qū)自然也難以發(fā)展。”

引入首店：掘金周邊客群

電子賣場(chǎng)轉(zhuǎn)身離開，中關(guān)村商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目沒有坐以待斃，而是尋求制造增量的新方式。新中關(guān)、歐美匯在不斷為自己注入新鮮的血液。

北京商報(bào)記者了解到，新中關(guān)大廈在2020年1月15日引入了美妝集合店THE COLORIST調(diào)色師北京首店。此外，歐美匯也從開業(yè)初期就嘗試與國內(nèi)外品牌合作開設(shè)首店，在被領(lǐng)展收購后，也逐步引進(jìn)了更多首家落戶北京或中國乃至全球性的品牌商戶。截至目前，歐美匯合作的首店、旗艦店、獨(dú)家店等已達(dá)到項(xiàng)目品牌總數(shù)量的13%。

歐美匯購物中心總經(jīng)理王素平告訴北京商報(bào)記者：“泡泡瑪特、疫情期間逆勢(shì)開店的國貨彩妝品牌完美日記均為北京首家旗艦店;斯凱奇SKECHERS是華北區(qū)首家旗艦店，同時(shí)囊括了全品類系列產(chǎn)品并配合新品發(fā)售;快時(shí)尚生活式服裝品牌Mystyle歐美匯店也為全國首家旗艦店。”

1月21日召開的北京市政協(xié)十三屆四次會(huì)議提到，傳統(tǒng)商圈要聚集高端品牌資源，做強(qiáng)“首店經(jīng)濟(jì)”和“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”。對(duì)于引入具有特色的首店，王永平認(rèn)為：“商業(yè)同質(zhì)化問題現(xiàn)在越來越嚴(yán)重，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局密度也越來越高，大眾消費(fèi)逐漸進(jìn)入非必需品時(shí)代。引入首店，提高可逛性和差異化是必然舉措，包括政府對(duì)此也有一定獎(jiǎng)勵(lì)措施。”

尋求差異：形成借力局面

歐美匯與新中關(guān)僅一街之隔，相鄰而建。兩相對(duì)比，中關(guān)村商圈的整體定位趨于年輕、時(shí)尚化，兩商場(chǎng)明確區(qū)分的定位一定程度上讓彼此形成了互相借力的良性局面。

北京商報(bào)記者多方了解發(fā)現(xiàn)，歐美匯定位更多的是針對(duì)高校、白領(lǐng)等客群，新中關(guān)的客群可能會(huì)相對(duì)更年輕一些。

北京商報(bào)記者在走訪中看到，新中關(guān)以金逸影城等為主力店，餐飲、服裝類產(chǎn)品相比于歐美匯更平價(jià)，餐飲多為霸蠻湖南米飯、星扒豬扒飯等小吃類。歐美匯則更加側(cè)重于零售，當(dāng)前零售面積占比43%，餐飲占比32%，其中餐飲類別更側(cè)重于港麗餐廳、綠茶餐廳等連鎖率較高的品牌。

想要形成良性競爭，相同品牌也需打造出不同特色。“我們?cè)谧鲆?guī)劃的時(shí)候考慮到要盡量避免同質(zhì)化的問題，希望能夠與中關(guān)村商圈的其他商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化和業(yè)態(tài)互補(bǔ)。歐美匯的體量本身不大，所以做特色化就非常重要。”王素平表示。

此外，食寶街的網(wǎng)紅小吃店也有利于吸引外區(qū)客群并與商圈內(nèi)其他業(yè)態(tài)形成引流。“歐美匯的餐飲品類多為港麗堂、京華煙云、云海肴等相對(duì)大型的連鎖餐飲，所以與食寶街并不沖突，反而食寶街的餐飲可以帶動(dòng)歐美匯的零售業(yè)務(wù)。”王素平表示。

在王永平看來，中關(guān)村商圈的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)固定，未來也基本不會(huì)出現(xiàn)新的競爭對(duì)手，如果能持續(xù)做好自身業(yè)態(tài)的調(diào)整求新，未來還是會(huì)有良好的發(fā)展前景。(趙述評(píng) 藺雨葳)