降杠桿壓力之下，金融街再次出售資產(chǎn)。

1月27日晚間，金融街發(fā)布公告稱，公司擬將德勝投資100%股權及債權通過北京產(chǎn)權交易所公開掛牌出售，掛牌價格暫定為15.75億元。其中，德勝公司100%股權價格為14.09億元、相應債權價格為1.66億元。

這是金融街最近兩個月內(nèi)第三次出售項目。此前，其曾將中信城B地塊及豐科中心擺上貨架。金融街于公告中表示，出售兩項資產(chǎn)可以加快資金回流，補充公司貨幣資金;有利于優(yōu)化資產(chǎn)負債水平，提高公司財務穩(wěn)健性。

多次“賣子”

根據(jù)金融街公告，德勝公司為金融街子公司，目前主要業(yè)務為出租運營德勝國際中心部分寫字樓和商業(yè)。

資料顯示，德勝國際中心位于北京市西城區(qū)德勝門外大街83號，總建筑面積約22.95萬平方米，金融街持有運營德勝國際中心部分面積約3.8萬平方米(業(yè)態(tài)包含寫字樓、商業(yè)、地下零散配套服務用房和車位)。

對于本次轉(zhuǎn)讓，金融街表示，德勝國際中心2020年的出租率約為80%，租戶以中小創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)、餐飲企業(yè)等為主，租金承受能力相對有限，加之公司持有面積占項目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套，管理界面交叉等問題，租賃經(jīng)營壓力較大。

此外，受北京市寫字樓潛在供應量增加、國有企業(yè)總部需求外溢等因素影響，北京市非核心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場面臨下行壓力。

在這之前，金融街曾兩次拋售項目股權。12月22日，金融街連發(fā)兩則資產(chǎn)處置公告，宣布與中信地產(chǎn)解除北京中信城B地塊的合作協(xié)議，以及出售金融街·萬科豐科中心項目股權及債權予平安人壽，合計回籠資金約108億元。其中，金融街通過解除中信城B地塊合作協(xié)議將回籠約86億元資金，通過出售豐科中心項目股權及債權將回籠約22.32億元現(xiàn)金流。

從標的質(zhì)量來看，這些標的地理位置頗為優(yōu)越，如中信城B地塊。2010年12月31日，金融街與中信地產(chǎn)簽訂合約意向書，全資子公司北京置地以40億元獲得北京·中信城B、C、D地塊的土地使用權。

根據(jù)公開資料，該項目又名大吉危改小區(qū)項目，位于北京原宣武區(qū)菜市口東南角，東至粉房琉璃街，西抵菜市口大街(國際傳媒大道)，南達南橫東街，北至騾馬市大街。這個二環(huán)內(nèi)的項目地理位置極其優(yōu)越，距離天安門4-5千米，距離西單商圈2.5千米，距離金融街4千米。

此前，中信城C地塊和D地塊做得比較成功，B地塊卻一直突進緩慢。金融街曾在公開平臺上回應，中信城B地塊拆遷范圍已于2017年底完成現(xiàn)場全部拆遷，該地塊在規(guī)劃指標確定后會開始開發(fā)建設工作，但顯然規(guī)劃的推進并不順利，金融街也因此屢屢引起投資者的質(zhì)疑。

不過，從地塊位置來看，若規(guī)劃確定，該項目將為公司帶來一筆不菲的收入。而另一起標的——豐科中心的出租率也達到90%，雖然后續(xù)租金提升存在困難，但并非沒有可能。

突擊降杠桿

事實上，出售資產(chǎn)對金融街來說是無奈之舉。

從財務狀況來看，金融街面臨著一定的償債壓力。三季報顯示，金融街各項有息負債合計接近900億元，短期借款約為73.06億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為170.89億元，二者合計243.95億元，較2019年末大幅增長53.95%。而金融街的貨幣資金卻只有133.74億元，無法覆蓋短期借款。

此外，按照監(jiān)管層給出的“三道紅線”融資新規(guī)要求：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不超70%，凈負債率不超100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍，金融街全部踩中。截至2020年上半年，金融街剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.4%，凈負債率為202.31%，現(xiàn)金短債比僅0.55。其有息債務將不得增加。

金融街面臨著強烈的降杠桿需求。然而，在銷售端，金融街的業(yè)績表現(xiàn)不如預期。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入105.18億元，同比下降21.22%，歸母凈利潤為9.1億元，同比下降33.87%。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為1.48億元，同比下降97.88%。

為了緩解資金緊張的局面，金融街放緩了拿地速度。2020年1-9月，公司的新增土地金額為23.3億元，相當于2019年全年新增的11.31%。

同時，公司也在積極發(fā)債。1月6日，金融街發(fā)布了債券發(fā)行公告，擬面向?qū)I(yè)投資者發(fā)行規(guī)模不超過9億元(含9億)的公司債，本次募集金額擬用于償還回售公司債券。而在2020年9月到12月的3個月時間內(nèi)，金融街發(fā)行了三筆中期票據(jù)，合計融資74.3億元。2020年7月份，金融街面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的總面值不超過181億元的公司債獲準通過。

金融街表示，出售完德勝國際中心的股權和債權后，公司預計2021年度公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流可增加15.75億元，公司合并層面將實現(xiàn)凈利潤約4.87億元。而通過出售豐科中心，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流預計能夠增加約22.32億元，有息負債減少14.95億元，金資產(chǎn)負債率下降0.24個百分點。

這對于金融街來說，無疑是一筆可觀的收入。若資金能夠在年底前到賬，其現(xiàn)金短債比將得到大幅提升，甚至實現(xiàn)“紅線翻綠”。(卓如)