今年，我國計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加1倍，改造力度進一步加大。此舉既能改善居民居住條件，增加人民群眾獲得感;又能擴大內需穩(wěn)增長，拉動相關產業(yè)，起到“四兩撥千斤”作用。不過，目前除加裝電梯、配建停車場、物業(yè)管理等項目外，舊房改造大多難以獲得直接經(jīng)濟效益，因而推動難度較大，需多方籌措資金——

“老破小”將迎來新變化。日前，住房和城鄉(xiāng)建設部會同有關部門，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動惠民生、擴內需。今年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加1倍，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。

專家表示，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，既能改善居民居住條件，增加人民群眾獲得感，又能擴大內需穩(wěn)增長，拉動相關產業(yè)發(fā)展，是一項一舉多得的舉措。

年投資貢獻額可達1萬億元

房屋老舊、道路狹窄、設施老化、生活環(huán)境惡劣……目前，我國城市中存在大量建成時間較長的住宅小區(qū)，由于年代久遠、設計滯后，已經(jīng)成為小區(qū)居民共同的煩心事，也給城市管理帶來不小難題。

“與更早年份建成的一些老舊建筑或城市棚戶區(qū)相比，上世紀90年代前后建成的居住小區(qū)尚達不到危舊拆除標準。”西南財經(jīng)大學教授劉璐表示，如果像“棚改”那樣對這類小區(qū)大拆大建，既浪費社會資源，又會增加各級財政負擔。

受疫情沖擊，今年一季度我國固定資產投資增速下滑較快。加大老舊小區(qū)改造力度拉動投資，是提振經(jīng)濟的強有力政策工具。中國城市房地產研究院院長謝逸楓說：“當前‘棚改’貨幣化處于收尾階段，房地產投資額出現(xiàn)較大下滑，而老舊小區(qū)改造可以激發(fā)投資活力。”

在劉璐看來，與“棚改”大拆大建相比，“舊改”更像是繡花式的城市管理方式。從資金使用效果來說，“舊改”可以“四兩撥千斤”。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部摸排，全國共有老舊社區(qū)17萬個，涉及上億人，約4200萬戶，建筑面積約40億平方米。住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長仇保興測算，老舊小區(qū)改造市場空間或達5萬億元。招商證券預計，若按5年改造期計算，預計每年可貢獻1萬多億元投資額。

“除了產生直接投資，‘舊改’對居民二次裝修、家具家電消費以及水泥、鋼鐵等建材也有潛在帶動作用。”劉璐說。

更關注民生“痛點”

與“棚改”貨幣化安置或實物安置不同，老舊小區(qū)改造主要是對社區(qū)落后的配套設施加以改善。目前，全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人，面廣量大，如何把握好老舊小區(qū)改造內容?

住房和城鄉(xiāng)建設部副部長黃艷介紹，老舊小區(qū)改造內容目前初步分為3大類。一是保基本的配套設施。比如與居民生活直接相關的水、電、氣、路等市政基礎設施維修完善，以及加裝電梯、垃圾分類設施配套等。二是在保基本的基礎上，鼓勵有條件的地區(qū)在改造中建設公共活動場地，配建停車場、活動室、物業(yè)用房等。三是進一步完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、便利店等設施及公共服務。

“考慮到地區(qū)差異較大，各省區(qū)市可以根據(jù)實際情況和需求來確定城市或者社區(qū)改造內容清單。”黃艷說。

從目前情況看，各地除了對老舊小區(qū)外立面翻新、主體加固等常規(guī)操作，加裝電梯成為主要亮點。劉璐表示，由于老舊小區(qū)多是7層左右的多層建筑，老年人群上下樓十分不便，加裝電梯成為剛需。但是，由此產生的高樓層與低樓層業(yè)主之間的矛盾、費用分攤等問題，也需要各地從制度層面創(chuàng)新與突破。

國務院常務會議特別強調，按照居民意愿，重點改造完善配套設施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育等公共服務水平。這意味著新一輪老舊小區(qū)改造更關注民生“痛點”。

除了硬件，老舊小區(qū)還存在軟件上的不足。一些小區(qū)改造完成后，由于缺乏有效管理，時間一長又回到了以前的狀態(tài)。“老舊小區(qū)在軟件方面面臨的可持續(xù)性問題更大。”劉璐說，很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)用房，也不收取物業(yè)費，要持續(xù)地提供類似新建小區(qū)那樣的物業(yè)服務比較困難。

謝逸楓建議，老舊小區(qū)改造后，要聘請物業(yè)公司管理，同時要引入一系列智能系統(tǒng)化管理體系，也可以發(fā)動業(yè)主成立自治的物業(yè)組織。

“試點城市的實踐證明，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發(fā)內需的重要舉措。”黃艷說。

核心問題是“資金難”

2015年12月份，中央城市工作會議首次提出加快老舊小區(qū)改造。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點。2019年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民352萬戶。

老舊小區(qū)改造并非政府“獨唱”，要創(chuàng)新體制機制，吸引各種力量參與“大合唱”，其中最核心的問題就是“資金難”。

“老舊小區(qū)改造首先要解決資金問題，僅靠地方財政補貼，老舊小區(qū)改造很難成功。”謝逸楓說。

與棚戶區(qū)改造相比，舊房改造推動難度較大，部分改造項目需要老百姓出錢，且改造后獲得的直接經(jīng)濟收益不大。招商證券研究發(fā)展中心房地產行業(yè)主管分析師趙可表示，偏低的收益率水平加大了舊改項目融資難度，主要項目內容難以獲得收益。

國務院常務會議明確，各地要統(tǒng)籌負責，建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制。黃艷透露，2019年以來，有關部門一直在推動地方創(chuàng)新改造方式和資金籌措機制，采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。

以河北省為例，改造資金主要來源于市、縣兩級財政，約112.3億元，占比87%;市政專營單位、居民個人可籌集、小區(qū)原產權單位分別約為6.5億元、5.6億元和5.2億元，占比為5%、4%和4%。

“可根據(jù)情況，將政府投入資金和居民資金合理劃分。政府投入資金可以更偏向于小區(qū)公共空間和公共基礎設施的投入。”劉璐說。

謝逸楓建議，可以考慮引入第三方資金，通過銀行低息貸款形式借貸給房企，為參與改造的房企尋找有效、可復制盈利模式，從而實現(xiàn)良性循環(huán);也可以考慮引入民間資本，包括保險、信托資金等。

黃艷表示，下一步，住建部將積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機制，運用市場化方式吸引社會力量參與。

目前，中央尚未出臺明確政策。業(yè)內人士認為，老舊小區(qū)改造專項債可能是重要工具。此前，財政部副部長許宏才表示，將適當優(yōu)化投向、適當擴大專項債券使用范圍，增加城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領域。

專家預計，隨著各類社會資本導入，老舊小區(qū)改造節(jié)奏會加快，尤其是部分開發(fā)商可轉型為老舊小區(qū)改造商。