從轉(zhuǎn)讓方式上來(lái)看，均是通過(guò)增資擴(kuò)股完成，引入股權(quán)比例大致都在50%以內(nèi)。

以增資擴(kuò)股方式轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目股權(quán)，已成為招商蛇口近幾年的常態(tài)動(dòng)作。

6月18日，北京市產(chǎn)權(quán)交易所披露，招商蛇口擬為參股公司蘇州市招融致新房地產(chǎn)有限公司增資，以24.5%股權(quán)引進(jìn)1個(gè)合作方，募資金額不低于9800萬(wàn)元，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從去年至今，招商蛇口已出售或正在掛牌的項(xiàng)目至少有12項(xiàng)，均為招商蛇口旗下子公司股權(quán)。

6月22日，招商蛇口回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱：“股權(quán)轉(zhuǎn)讓都是按生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管控計(jì)劃正常推進(jìn)的。”

“關(guān)于央企出售項(xiàng)目的事情需要從兩面方面來(lái)看：一是以地產(chǎn)為非主業(yè)的單位在執(zhí)行國(guó)資委的‘退房令’;二是部分房企在進(jìn)行土儲(chǔ)優(yōu)化調(diào)倉(cāng)。”6月22日，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向時(shí)代周報(bào)記者表示。

在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)同時(shí)，招商蛇口也在加碼拿地。時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月22日，招商蛇口今年拿地金額已近500億元。

在買賣之間尋求規(guī)模與利潤(rùn)的同步增長(zhǎng)，是招商蛇口的最終目標(biāo)。而投資的眼光、內(nèi)部行動(dòng)力以及運(yùn)營(yíng)能力等都至關(guān)重要，影響著目標(biāo)的完成情況。

頻繁出售資產(chǎn)

自重組上市以來(lái)，招商蛇口一直在進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整和資產(chǎn)整合。在被出售的地產(chǎn)項(xiàng)目中，不乏一二線城市的商辦物業(yè)。

6月1日，北京市產(chǎn)權(quán)交易所顯示，招商蛇口及贛州遠(yuǎn)康投資合伙企業(yè)(有限合伙)擬轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)金道匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%的股權(quán)及4.93億元債權(quán)，掛牌總價(jià)為7.02萬(wàn)元。

“這個(gè)項(xiàng)目估計(jì)賣不掉了，主要項(xiàng)目是虧損的。” 6月21日，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“等到了截止日期，我們內(nèi)部已決定不繼續(xù)掛牌了，留下來(lái)自己慢慢養(yǎng)。現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)還是很看好這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槠涮幱诔鞘行屡d商圈核心，擁有便利的交通。”

上述運(yùn)營(yíng)人士指出：“招商蛇口都是社區(qū)商業(yè)，體量沒(méi)有太大，社區(qū)配套商業(yè)一個(gè)是為了賣房子，第二個(gè)是給房企穩(wěn)定的現(xiàn)金流。就目前的情況來(lái)看，招商商業(yè)的基礎(chǔ)還需要不斷夯實(shí)。”

招商蛇口轉(zhuǎn)讓的另外一類資產(chǎn)則是位于二三線城市住宅項(xiàng)目。

今年以來(lái)，招商蛇口已陸續(xù)以增資形式轉(zhuǎn)讓佛山招商綠湖10%的股權(quán)、西安項(xiàng)目49%的股權(quán)，長(zhǎng)沙懿德房地產(chǎn)有限讓渡項(xiàng)目公司49%的股權(quán)，嘉興招鑫置業(yè)有限公司49%的股權(quán)、蘇州市招融致新房地產(chǎn)有限公司24.5%的股權(quán)。

從轉(zhuǎn)讓方式上來(lái)看，均是通過(guò)增資擴(kuò)股完成，引入股權(quán)比例大致都在50%以內(nèi)。

“增資擴(kuò)股的優(yōu)勢(shì)就在于，出資階段不用交企業(yè)所得稅，股權(quán)收購(gòu)?fù)嬖诟哳~的股權(quán)溢價(jià)，這部分的所得稅是非常高的。”6月20日，一位上市房企財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

加碼土地市場(chǎng)

一邊是頻繁出售旗下公司股權(quán)，一邊則是繼續(xù)布局新投資。

在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事總經(jīng)理蔣鐵峰闡述了招商的拿地計(jì)劃， “2020年拿地金額規(guī)劃應(yīng)該會(huì)超過(guò)2019年，在保證效益和質(zhì)量的前提下，規(guī)模也能夠得到穩(wěn)定增長(zhǎng)，在行業(yè)內(nèi)不掉隊(duì)。”

在長(zhǎng)三角區(qū)域，招商蛇口更是動(dòng)作頻頻。

6月15日，經(jīng)過(guò)5個(gè)多小時(shí)、796輪競(jìng)價(jià)，招商蛇口以24.11億元的代價(jià)斬獲江蘇徐州一宗住宅地塊，溢價(jià)率超過(guò)138%。

截至目前，招商蛇口在長(zhǎng)三角斬獲了杭州、上海、無(wú)錫、蘇州、南通等地。

“華東一帶向來(lái)是招商業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力軍，加碼長(zhǎng)三角也在常理之中。” 6月20日，一名招商蛇口的內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

數(shù)據(jù)顯示，2019年全年招商蛇口錄得營(yíng)業(yè)收入976.72億元。其中，華東區(qū)域占比20.69%，江南區(qū)域占比12.23%。

除了長(zhǎng)三角地區(qū)，成都也成為招商蛇口眼中的“香餑餑”。

時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，僅在5月前，招商蛇口就在成都拿下了五幅地。進(jìn)入6月份，招商蛇口的拿地步伐仍未停歇，且都是溢價(jià)地塊。

“四五月份的土地市場(chǎng)還是比較熱，主要是疫情影響下，房企在二三月份幾乎沒(méi)怎么拿地，而四五月份是房企重啟拿地的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，土地市場(chǎng)總體成交規(guī)模也在逐漸增大，溢價(jià)率指標(biāo)逐漸上行也在所難免，招商蛇口土地成本升高也是正常。”6月21日，一家央系房企的投資負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，“能拿到土地就是好的，像我們上半年參加了灣區(qū)好幾個(gè)城市的土拍，最后都因競(jìng)爭(zhēng)激烈而退出舉牌。”

招商蛇口方面向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司堅(jiān)持高質(zhì)量綜合發(fā)展的模式，在保持戰(zhàn)略定力之下，公司投資發(fā)展較為理性，新增項(xiàng)目關(guān)注預(yù)期收益，一城一策、精準(zhǔn)拿地，在保障經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流安全、負(fù)債率合理可控的前提下適度增加投資。

強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)與規(guī)模

自吸收蛇口工業(yè)區(qū)重組上市后，利潤(rùn)率便成為招商蛇口的主要考核標(biāo)準(zhǔn)。

“快速回流現(xiàn)金已成為公司的基本要求。”上述招商蛇口內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，各個(gè)城市公司已經(jīng)銷售回款提至最重要的位置。

除加快銷售回款外，另一個(gè)提高利潤(rùn)的捷徑便是出售資產(chǎn)。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2019年，招商蛇口股權(quán)處置收益主要來(lái)自處置 Frontier Shekou Commercial Holdings Limited 100%股權(quán)、深圳市商啟置業(yè)有限公司51%股權(quán)、深圳市樂(lè)藝置業(yè)有限公司51%股權(quán)以及深圳市太子灣樂(lè)居置業(yè)有限公司 51% 股權(quán)，而四筆交易為招商蛇口帶來(lái)共計(jì)59.91億元投資收益。

如果說(shuō)出售資產(chǎn)是為獲得現(xiàn)金流，提高利潤(rùn)率，那么，在加碼土地市場(chǎng)背后，是招商蛇口對(duì)規(guī)模的渴望。

2019年，招商蛇口的銷售額首次實(shí)現(xiàn)2000億元的突破，但行業(yè)排名仍在TOP10之外。

招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，公司也關(guān)注規(guī)模排名，規(guī)模不能不要，但是要做有效益有質(zhì)量的規(guī)模。

上述招商蛇口的內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者：“之前在中海待過(guò)，感覺(jué)招商跟其他央企還是不一樣，在規(guī)模上會(huì)有些壓力。”

規(guī)模壓力背后，招商蛇口面臨著周轉(zhuǎn)速度下降的問(wèn)題，2017―2019年，周轉(zhuǎn)速度分別為0.35、0.28、0.24。

柏文喜指出，對(duì)房企而言，周轉(zhuǎn)速度下降可能有幾個(gè)原因：一是市況不好，推盤(pán)不力導(dǎo)致產(chǎn)品去化緩慢;二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng);三是內(nèi)部資源不足導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)緩慢;四是企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理特性，和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式導(dǎo)致周轉(zhuǎn)速度較慢等。

柏文喜認(rèn)為，一個(gè)高周轉(zhuǎn)型的房企如果周轉(zhuǎn)速度下降，會(huì)加大企業(yè)財(cái)務(wù)成本，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力下降和加大現(xiàn)金流壓力，推高企業(yè)運(yùn)營(yíng)難度。

在規(guī)模和利潤(rùn)的雙向要求下，資產(chǎn)騰挪能否帶來(lái)預(yù)期的結(jié)果，一切都要交給時(shí)間。