興隆，位于河北省承德市最南端，是遠(yuǎn)近馳名的避暑“涼島”。待京沈高鐵開(kāi)通后，從北京CBD半小時(shí)可抵達(dá)，霧靈山下“北京東旅游線”上重要目的地興隆，2019年接待游客465萬(wàn)人次。難以想象的是，一個(gè)32萬(wàn)人口的小鎮(zhèn)，卻是碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、陽(yáng)光100、中冶置業(yè)和榮盛發(fā)展等諸多頭部和知名房企的“重倉(cāng)”之地。

7月25日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從北京望京出發(fā)，沿京平高速向東北方向行車(chē)2小時(shí)后，跨入“京津1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的興隆全貌逐漸展顏。俯瞰興隆，群山蒼翠環(huán)繞之下，由人民政府向南及兩翼展開(kāi)，石材外立面林立的高樓、十多層高的施工塔吊、等待拆遷的舊樓宇、國(guó)道上頻繁往來(lái)的混凝土、水泥和各種建材的大車(chē)……

所有的景象，無(wú)一不顯示這個(gè)可以將“京津唐承”四城同城化的縣城，樓市正在快速發(fā)展，至于房?jī)r(jià)，已經(jīng)邁向了“萬(wàn)元時(shí)代”。

房?jī)r(jià)已漲至均價(jià)8000元

面朝已經(jīng)快建好的興隆西站，看到的皆是綠網(wǎng)蓋住的施工現(xiàn)場(chǎng)，兩側(cè)是已經(jīng)廢置的樓宇，商戶(hù)均已搬走，新的站前商業(yè)街正在施工中，雖還看不出雛形，但在圍擋的廣告牌中已可窺見(jiàn)一二，這即是去年陽(yáng)光100在公開(kāi)市場(chǎng)以近2.6億元競(jìng)得的“北京的阿爾勒”項(xiàng)目。

驅(qū)車(chē)跑遍興隆后，《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光100是目前興隆的“大地主”，按照規(guī)劃，緊鄰京沈高鐵興隆西站的“北京的阿爾勒”項(xiàng)目，將是一個(gè)占地1100畝的城中城綜合體。

“這個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)地塊規(guī)劃建筑面積為16.6萬(wàn)平方米，其中住宅部分計(jì)劃于今年9月份開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格目前還未定，但主力戶(hù)型面積為65平方米起，項(xiàng)目30%以上客群鎖定為京津剛需剛改購(gòu)房者。”陽(yáng)光100相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，興隆是陽(yáng)光100重倉(cāng)的環(huán)京城市，公司還深度參與了興隆當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

“目前興隆新房的價(jià)格在8000元/平方米-9000元/平方米，少數(shù)高端項(xiàng)目中的部分精裝修房源達(dá)到1萬(wàn)元/平方米。”某樓盤(pán)一位銷(xiāo)售人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，相比環(huán)京樓市其他區(qū)域動(dòng)輒2萬(wàn)元/平方米-3萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)而言，目前興隆樓市剛起步，入駐的全國(guó)性房企大約有五六家，總體而言，這個(gè)市場(chǎng)屬于價(jià)值洼地。“全國(guó)性房企的進(jìn)入，將京津購(gòu)房人群帶進(jìn)了這個(gè)市場(chǎng)，30%以上的新房被京津購(gòu)房群體買(mǎi)走了”。

“三年前項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)，有北京來(lái)的客戶(hù)帶著兩張卡，一下子半層一層地買(mǎi)房，畢竟8000元/平方米的住宅或者商住房，比環(huán)京樓市中的燕郊、固安等地便宜多了。”在當(dāng)?shù)乜磥?lái)頗為高端的興隆融創(chuàng)城銷(xiāo)售中心，一位銷(xiāo)售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“融創(chuàng)(中國(guó))在興隆拿了7塊地，總計(jì)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)到120萬(wàn)平方米，在當(dāng)?shù)厥且粋€(gè)造城式大盤(pán)，一期70%的房子都賣(mài)給了來(lái)這里買(mǎi)房的北京人和天津人。”

房企盈利空間頗高?

在這個(gè)房子既能滿(mǎn)足“半小時(shí)”通勤北京自住需求，又能變身旅居房產(chǎn)的市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商看重市場(chǎng)空間之余，更重要的是可以通過(guò)提升產(chǎn)品溢價(jià)，進(jìn)一步賺取土地紅利，拉高盈利空間。

在興隆核心城區(qū)的寬廣廣場(chǎng)對(duì)面，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，碧桂園開(kāi)發(fā)的興隆碧桂園項(xiàng)目，一期業(yè)主已經(jīng)入住，偶爾能看到來(lái)往于小區(qū)的居民，帶孩子的老人等。不過(guò)，圍繞著社區(qū)的商業(yè)門(mén)店卻鮮有開(kāi)張經(jīng)營(yíng)。

“碧桂園是第一個(gè)進(jìn)入興隆的頭部房企，一期剛賣(mài)房時(shí)曾叫價(jià)5000元/平方米左右，待融創(chuàng)入場(chǎng)之后因土地成本較高一下子叫價(jià)超過(guò)7000元/平方米時(shí)，碧桂園才開(kāi)始跟風(fēng)漲價(jià)。”一位當(dāng)?shù)厝耸肯颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，碧桂園項(xiàng)目用地是山地，拿地價(jià)格便宜，別墅價(jià)格約為1.2萬(wàn)元/平方米，盈利空間很高。

“項(xiàng)目一期銷(xiāo)售均價(jià)約為7500元，現(xiàn)在部分房源也有優(yōu)惠，價(jià)格在8000元/平方米左右，總價(jià)區(qū)間在80萬(wàn)元—100萬(wàn)元之間。”碧桂園興隆售樓中心一位銷(xiāo)售員向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，整體上，30%-40%客戶(hù)來(lái)自北京和天津。今年上半年，有的客戶(hù)干脆沒(méi)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，在網(wǎng)上就下了定金把房子定下了。

“目前在興隆市場(chǎng)中，偏重文旅屬性的由中冶置業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格較高，但位置較偏。比如在定位‘文旅+康養(yǎng)+地產(chǎn)’的由中冶置業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，部分住宅銷(xiāo)售價(jià)格在1.2萬(wàn)元/平方米左右。”上述熟悉當(dāng)?shù)貥鞘腥耸肯颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，據(jù)說(shuō)該樓盤(pán)融合主題樂(lè)園、健康養(yǎng)老、休閑農(nóng)業(yè)、體育運(yùn)動(dòng)、度假酒店、文化創(chuàng)意等多元產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)，客群大多數(shù)都來(lái)自京津地區(qū)。

“要論盈利空間，興隆市場(chǎng)未來(lái)的最大贏家應(yīng)該是陽(yáng)光100，其幾乎將興隆一半土地收入囊中。”有接近陽(yáng)光100人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，陽(yáng)光100深度參與了興隆的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，在前期設(shè)計(jì)規(guī)劃以及一二級(jí)土地市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)方面都占有先機(jī)，待高鐵以及京承高速開(kāi)通，高鐵半小時(shí)，高速1.5小時(shí)抵達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)釋放，預(yù)計(jì)興隆房?jī)r(jià)將全面升入“萬(wàn)元時(shí)代”，陽(yáng)光100收益可期。

《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，根據(jù)2019年年報(bào)披露，陽(yáng)光100在興隆縣高鐵新城進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的面積高達(dá)6000畝。在興隆縣六道河鎮(zhèn)的國(guó)際藝術(shù)區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃占地面積超過(guò)3000畝。而這些土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)也將成為陽(yáng)光100新增土儲(chǔ)的重要來(lái)源。

“從京津購(gòu)房客群的買(mǎi)房路徑來(lái)看，從市內(nèi)的公園地產(chǎn)到五六環(huán)外的山水別墅，再到環(huán)京區(qū)域的生態(tài)大盤(pán)。”有市場(chǎng)人士稱(chēng)，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境、便捷的交通條件，較低的購(gòu)房門(mén)檻，再加上較高的升值預(yù)期，是吸引購(gòu)房者入場(chǎng)的重要條件。

目前來(lái)看，興隆樓市成交量?jī)r(jià)雖有波動(dòng)，但整體上正處在逐步升溫通道中?；蛟S，接下來(lái)，重倉(cāng)興隆土地者將是環(huán)京樓市的又一波贏家，但押寶是否準(zhǔn)確還待后市觀察。