12月30日，北京市住建委公布的《北京市住宅區管理規約》面向社會公開征求意見。相比于此前規定，新的管理規約增加了生活垃圾分類義務和緊急情況下應急預案的內容，并將使用維修資金的表決門檻降低至經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

管理規約是由全體業主共同制定，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范;是有效調整業主之間、業主與業主大會之間權利與義務關系的基礎性文件。

北京市住建委相關負責人介紹，管理規約的修訂是健全黨建引領社區治理框架下物業管理體系的重要環節，對維護業主和物業使用人的合法權益，保障物業的安全、合理使用，引導業主積極參與管理小區事務，激發基層治理活力具有重要意義。

誰來當物業“管家”、業主委員會由誰構成、房屋漏水是否要申請“大修金”……住宅小區的許多事兒，需要由業主共同決定。

如何爭取“最大公約數”?管理規約提出，制定和修改業主大會議事規則、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務人、使用和籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設施等九大事項，屬于業主共同決定事項。業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項。

其中，業主使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

相比于此前使用建筑物及其附屬設施的維修資金應經“雙三分之二”業主同意，新的管理規約對表決門檻有所降低。

“根據《民法典》關于業主表決的有關規定，并結合本市物業管理的實際，管理規約適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻。”市住建委相關負責人介紹，此項修訂將大幅降低業主表決的門檻，有利于形成共同決定。

同時，結合《北京市物業管理條例》的規定，管理規約首次將“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”和“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”明確納入業主共同決定事項。對于這2個事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

業主在小區內能做什么、不能做什么，歷來是管理規約中的重要內容之一。

除了應遵守住宅室內裝飾裝修規定、有序停放機動車、遵守陽臺封閉的有關規定之外，相比于此前規定，新的管理規約特別增加了垃圾分類和促進文明行為的相關內容。

規約中提出，業主應遵守《北京市生活垃圾管理條例》，依法履行生活垃圾產生者的責任，減少生活垃圾產生，承擔生活垃圾分類義務;不任意棄置垃圾、排放污染物;遵守《北京市文明行為促進條例》，患有傳染病時，配合相關檢驗、隔離治療等措施;控制家庭室內活動噪聲，避免干擾他人正常生活。

物業服務企業臨時撤場導致小區進入失管狀態的，根據《北京市物業管理條例》的規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。此次，“緊急情況下的應急預案”內容也被寫入新的管理規約中。

規約提出，物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。提供應急物業服務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。

文件的公開征求意見時間為2020年12月30日至2021年1月13日。