中國人民銀行和中國銀保監會不久前聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱通知)，對各類銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比規定了明確的上限。這是央行等部門對房地產宏觀審慎監管框架的進一步完善，旨在避免過多資金流向房地產領域而引發房價泡沫化風險，更好實現經濟穩定和金融穩定的雙重目標。

金融監管層不斷強化對房地產的宏觀審慎監管，取得了一定成效。然而，近年仍然有大量資金流向房地產領域：首先，流向房地產及相關領域的貸款在持續增加;其次，疫情沖擊導致居民消費減少，但個人住房貸款規模不降反升;再次，以一線城市為代表的部分城市房價顯著上漲，房價泡沫化風險的跡象有所顯現。在此背景下，持續加強房地產宏觀審慎監管十分必要，通知的出臺很及時也很有針對性。

考慮到不同地區房地產市場的分化狀況以及不同銀行房地產貸款占比的顯著差異，通知做出了兩方面彈性規定。一是建立了分檔管理和區域差別化調節機制。根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分五檔對房地產貸款集中度進行管理。此外，還建立了區域差別化調節機制。二是對于房地產貸款占比和個人住房貸款占比超過上限的銀行，給予一定的業務調整過渡期。這兩項規定能夠較好地穩定市場預期，促進各地區銀行機構的房地產貸款占比和個人住房貸款占比穩步調整至合理水平。

不管是房地產貸款集中度管理等宏觀審慎措施，還是限購限貸等舉措，都希望通過堵住資金流向房地產的去路，達到防范房價泡沫化風險的目的，但光靠堵是不夠的。從往年的經驗來看，在加強房地產監管的態勢下，即使部分城市提高了購房首付比例，居民家庭會轉而使用消費貸購買住房，導致消費貸規模大幅攀升。如果未來部分銀行的個人住房貸款占比達到了通知規定的上限，居民家庭仍然可能設法通過其他形式獲得貸款，然后再用于購買住房。不僅如此，近年來實體企業投資房地產的現象屢有發生，這也意味著，即使銀行部門嚴格按照通知規定的上限管理房地產貸款，部分實體企業仍然可能以實體投資的名義獲得貸款，再投向房地產領域。

實體經濟內生增長動力不足、投資回報率偏低是大量資金流向房地產的根源，只堵不疏難以解決根本問題，疏堵結合才能切實防范房價泡沫化風險。除了堵住投資和投機性資金流向房地產的去路，還應盡快疏通實體經濟所面臨的障礙，培育更多發展空間和投資機會：一是以人工智能等新技術為抓手，加快促進技術進步，著力培育新的增長點;二是進一步減稅降費，尤其是降低企業的非稅負擔;三是加快發展民營銀行等中小金融機構，構建與中小企業融資需求相匹配的金融服務體系，緩解中小企業融資難融資貴困境;四是進一步優化營商環境，消除民間投資在教育、醫療等領域面臨的“玻璃門”、“彈簧門”和“旋轉門”等進入壁壘。