01

天雷滾滾，一個接一個。這幾天地產圈又一次炸鍋了。

先是碧桂園突然宣布，她們連利息都付不起了，更別提本金。等于她們只差沒直接說宣布躺平。。

(資料圖片僅供參考)

隨后更具體的內幕消息這幾天，一個接一個的爆出。

包括碧桂園爆出更具體的數字，僅僅今年上半年就預計巨虧 450-550 億。

然后深夜，恒大也跟著碧桂園又放出重磅地雷。

恒大突然宣布放出恒大地產集團 2022 年的審計報告！

根據這份 2022 年恒大的財報數據顯示，恒大地產 2022 年度的凈虧損人民幣 527.20 億元！

也就是說去年虧損 527 億！

同時更勁爆的是后面的一份數據：

數據顯示，截至 2022 年 12 月 31 日，恒大地產流動負債合計人民幣 16,787.47 億元，而公司的貨幣資金（包括現金及現金等價物和受限資金）總額為人民幣 91.73 億元。

公司總負債 18,338.19 億元，總資產 14,685.57 億元，已資不抵債。

這一紙公告，直接深夜炸醒了無數人。

原先大家都以為像恒大，碧桂園這樣巨大的地產開發商，起碼手里儲備了那么多的土地。

就算慢慢賣，慢慢還，總有一天能等到出頭之日。

沒想到，以前的那些華麗的說法，都是騙人的！原來恒大地產真正的本來面目是恒大地產公司總負債 18,338.19 億元，總資產 14,685.57 億元，已嚴重資不抵債！！

原本大家都覺得她們手里那么多儲備的土地，肯定很值錢。沒想到竟然縮水成這一點了。。竟然連最值錢的地產業務，都還差不多凈負債 4000 億！！

如果再加上其它的恒大業務，造車業務等等。恒大的窟窿等于是越高越大。

恒大如此，碧桂園的儲備土地或許就更加要打折扣了。

因為眾所周知，碧桂園的土地儲備，很多都是小城市，小縣城的。三四線，五六線等等小城市的土地。。

這些土地，相比較一線，二線城市的土地儲備，肯定更難賣出去。

02

當然，除了恒大，碧桂園這幾天陸續爆出的大雷之外，其實曾經的房企龍頭，萬科也出了一件大事。

地產圈曾經的三巨頭，碧桂園，恒大，萬科，其實這幾天都在地產圈刷屏了，只不過你們很多人只看到了碧桂園，恒大。

你們知道萬科，為啥在地產圈刷屏了嗎？？

因為，萬科活下來了?。《以诒坦饒@宣布暴雷后的第二天，直接出手幾十億，在北京拍地！

你們知道上一次萬科在北京拍地是啥時候嗎？？？

2018 年，4 年半以前了。。

我今天為什么寫這個文章？？！

因為很多人根本不懂，包括很多地產的從業者也這幾天都在問，為什么同樣是前三的巨無霸。為什么恒大碧桂園突然就暴雷了，為什么萬科卻沒有倒下？

反而，再現在很多民企房企沒錢的時候，逆勢出手，突然能拿出這么多的錢，開始重返北京，敢大舉在北京拍地。難道萬科就不怕自己也暴雷，也倒下嗎？

因為，杠桿??！十倍百倍的杠桿！你們局外人根本不知道恒大跟碧桂園這幾年加了多少倍的杠桿。。

多說無益，我給你們看幾個數字吧：

1，地產圈的老人都知道，以前的很多年里，萬科都是地產的龍頭，是無可爭議的老大。

但是，萬科突然在 2018 年 " 躲起來 " 了。。

你們還記得 2018 年那一年轟動全國的 " 活下去 " 這條新聞嗎？？

2018 年，那一年全國的樓市超級火熱！

基本上，無論是一線城市，還是二線城市，還是小縣城，房價都在漲?。?/p>

但，就在這個時候萬科總裁，突然開了一個發布會，整個發布會的主題是 " 活下去 "。

因為，萬科當時在全國樓市都大熱的時候，突然大潑冷水。直接說房地產的黃金時代已經過去了。

接下來，活下去才是大家的第一目標。。

" 一句活下去 "，以當時萬科的地位喊出來，你們知道多震撼嗎？？一時間震驚了幾乎整個中國的媒體。

也就是從那時候開始，萬科突然停滯不前了，開始勒緊褲腰帶過日子 。漸漸的大家也就聽不到萬科的聲音了。

2，但你們知道同期的恒大，碧桂園在干什么嗎？？？

擴張！瘋狂的擴張！

杠杠！瘋狂的上杠杠！

以碧桂園為例子。

2013 年的時候，碧桂園的銷售額也才 1060 億；

2014 年這個數字是 1288 億；

2015 年是 1402 億?。?/p>

但是，后面一下子碧桂園就年銷售暴漲到了 2018 年的 7000 多億！

2019 年還是 7000 多億！

2020 年還是 7000 多億！！

2021 年也一樣??！

你們很多人都只知道恒大是瘋狂高杠桿的代表，但其實碧桂園一點也不差，瘋狂加杠桿那是跟恒大直接齊名的。

甚至全國樓市著名的高周轉制度就是碧桂園發明的，鼎鼎大名的 "4568" 法，

就是拿地 4 個月賣樓 5 個月回款 6 個月現金流回正，8 個月再投資。

根據金融專家計算，嚴格按這種方法滾動操作，一筆資金可以利用 3~4 次，1 億元的投資可以在 2 年內做出超到 100 億元的銷售額，等于無限擴張方法！

從 1 億，杠杠十倍到 10 億！在杠杠！直接變成了 100 倍！100 億！簡直就是離譜。

因為這套玩法，碧桂園的銷售額暴漲，彎道超車，連續 6 年成為了宇宙銷售額第一的房企。

03

你們知道它們是靠什么賺錢嗎？？

你們不會真的以為房企是靠賣房子發財的吧？？

no，no，no，恒大碧桂園告訴你 no！

它們是靠儲備土地發財的。

假設房價上漲 1 倍，炒房客就發大財了，因為炒房有 3 倍杠桿，房價漲 1 倍等于本金漲 3 倍。

那你知道房企的杠桿是幾倍么？

10 倍杠桿，近乎成了行業標配，這還僅僅只是明面上的貸款，而沒有透露的，或者說桌子底下的沒算入在內的，我們都猜不到！

就是因為房企到處玩貸款，無限杠桿的玩法。所以最后迫使我們的央行不得不壓制和縮減對房企的貸款。

房企正常銷售住房，毛利確實只有 10%，這點錢能賺錢？？頂天了不虧本，或者說勉強夠給員工發工資就不錯了。

但只要房價上漲 10%，那么房企本身的資產就可以直接翻倍！

假如不繼續買入新土地，那么這么多錢，就全部都是凈利潤！

但是如果房價上漲 100%，那么房企的利潤會。。。

會因為儲備土地的升值，而變成無數倍的暴利！3 倍？5 倍？10 倍？

呵呵，你們都小看了。

上圖數據顯示，2015 年之前碧桂園都還是老老實實的。但是從 2016 年開始，碧桂園瘋狂的開啟超級杠杠。

無限的儲備土地。

然后隨著房價的上漲，碧桂園的股價在 2016 年直接翻了 15 倍！！

是因為碧桂園當年凈利潤真的賺了幾千億嗎？？沒有。

但因為超級杠杠的原因，人家的資產，土地儲備，是真的等于漲了這么多，一下子翻了無數倍。

所以房企的賺錢邏輯，并不是靠賣房賺錢，你那點 10% 的利潤頂天了也就夠人家發工資。。。

房企真正的發財之路，暴富之路是年年買入土地，年年開發土地。

正常年份，只要保證自己夠發員工的工資，不倒閉就行了。

始終保持一定的土地和庫存樓盤規模，然后默默等待。

只要等到房價暴漲，那就一筆暴富。

恒大，碧桂園！就是這一套玩法?。?/p>

這種玩法，任何人都知道有利有弊。房價暴漲的時候，財源滾滾進來。

但是，一旦碰到房價橫盤，或者下跌的周期，那就萬死無生。。。

結局，你們現在其實已經看到了??！

恒大，碧桂園暴雷了?。∫粋€負債 2 萬多億，一個接近負債 2 萬億。加一起差不多等于上海，北京一年的 gdp。

而 4 年多前，那個率先在全國喊出 " 活下去 " 的萬科，被無數人嘲笑的那個人，在碧桂園宣布暴雷的第二天卻宣布，重返北京！

以 27.4 億！拿下北京的地塊！重返北京！重新回到人們的視野。

碧桂園，恒大，萬科！短短五年的時間不到，這三家房企，命運發生了如此巨大的轉折，真的是令人唏噓不已。。

真的非常感慨。。

就跟我前幾天寫的萬達王健林的事情，在中國做企業；特別是民企！其實根本就沒有永遠成功的企業，也沒有一種模式是永恒的，哪怕再大的商業帝國，也要學會居安思危，更要懂得順時應勢。

你辦了企業！就等于上了賭桌！

做為企業家，你一時的贏利其實并不稀奇，難的是一直順時應勢、持盈保泰；

難得是！能一直笑到最后！

無數的例子已經證明：

這個世界，笑到最后的才是真正的大贏家！