最近，上海樓市火熱，隨著調控政策紛紛出臺，出現了房貸額度緊張、辦理時間拉長等現象，房貸利率會否上調也成為市場關心的話題。

經過藍鯨財經調查，目前上海各家銀行的房貸額度明顯收緊，并且放款時間普遍延長。不過，銀行的房貸利率暫未出現變化。

放款時間普遍拉長

通過走訪上海多家銀行網點，藍鯨財經發現，個人住房貸款業務現在可以正常辦理，暫時還沒有停貸的現象，但各大銀行的放款額度明顯收緊，放款慢的現象確實存在。

“現在貸款業務還在受理，但放款額度非常緊張。如果過戶手續快的話，等到有額度放款需要等待3到4個月。”建設銀行上海某支行相關業務人員告訴藍鯨財經，“組合貸的審批流程以前大概需要3個禮拜，現在需要一個月;純商業貸審批現在也需要大概3、4個星期才能完成。審批好了拿到材料去過戶，房地產交易中心辦手續的時間也拉長了，而且銀行現在業務量很多。”

中國銀行上海某支行個貸部工作人員更是表示，簽約之后，僅查房、查限購就要2、3周，整個審批過程大概一個月，放款時間就更不能確定，即使當下簽約，到放款的時候可能政策又不一樣。“因為目前新政策就是要求銀行的信貸政策要普遍收緊，審批過程也會放長，現在各個環節時間上都有點長。”

2021年1月21日，上海市房屋管理局曾發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(“滬十條”)，對上海樓市進行緊急調控。

放貸時間變長，房東卻不愿意多等，鏈家某上海網點的經理表示，有房東為了盡快拿到房款不惜毀約。

“要讓中介和房東說好，放款周期會比以往長一些。現在每家銀行都一樣，說不定到下半年就沒有銀行能放款了。”中國銀行上述工作人員說道。

經走訪發現，目前多位中介及銀行相關業務人員建議買房人士抓緊時間盡快敲定所有貸款流程。不過，也有房產中介指出，不僅是今年，往年年末都會出現房貸額度緊張、放款慢的情況，無需過于擔憂。

房貸利率尚未上漲

面對樓市過熱的現象，有媒體報道，廣州地區工農中建四大行已經上調了房貸利率，這就使上海房貸利率是否也會上調的擔憂漸漸浮現。

藍鯨財經通過詢問幾家上海國有大行和浦發銀行、華夏銀行等股份行，對方均表示，目前上海沒有利率上浮的預期，主要手段就是在控制房貸額度，未來利率會不會調整還要根據市場反映的情況再定。

中國銀行上海某支行個貸部人員向記者表示，中行現在首套房利率最低4.65%，二套房利率5.25%，還未接到利率上漲的通知。

截至目前，上海地區各銀行并未出現“對優質客戶實行差異化放貸”的現象，交通銀行上海某網點工作人員笑道，“現在是根本沒有額度的問題，即使是中介也找不到可以馬上放款的銀行，都需要排隊。”

銀行工作人員透露，像鏈家、我愛我家這樣規模的連鎖中介機構，內部都會有合作的銀行，會根據客戶的實際需求幫客戶找對接的銀行辦理貸款。“作為銀行貸款業務的大渠道，通過中介找銀行放款相對有保障，散單中介就相對困難一些。”

房地產貸款再迎“兩道紅線”

為防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，央行和銀保監會于2020年12月31日發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱“通知”)。該通知規定，銀行業金融機構(不含境外分行)房地產貸款占比和個人住房貸款占比不得高于人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。由此將銀行劃分為了5檔，設定了貸款占比“兩道紅線”。

中金公司以各大銀行2020年半年報數據為依據作了相關測算。

房地產貸款占比超出上限的銀行中，第一檔的銀行均未超限;第二檔的招商銀行超出5.7%，浦發銀行超出0.4%，興業銀行超出6.2%，平安銀行超出1.8%，北京銀行超出2.0%;第三檔的成都銀行超出13.3%，鄭州銀行超出10.4%，青島銀行超出9.1%。

個人住房貸款占比超出上限的銀行中，第一檔的建行超出1.9%，郵儲銀行超出1.1%;第二檔的招行超出4.7%，興業銀行超出5.7%;第三檔的成都銀行超出8.5%，鄭州銀行超出0.9%，青島銀行超出2.4%。

據通知規定，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年;超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從國際上看，房地產貸款占比過高，或在一定時期占比上升過快，既不利于房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。

其表示，目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額(含個人住房貸款)占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構占比過高、遠超出平均水平。為了進一步增強金融服務實體經濟能力，特別是加大對制造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度，建立房地產貸款集中度管理制度，不僅及時也非常必要，有利于優化信貸結構，有利于房地產市場持續健康發展，有利于金融體系安全平穩運行。(張怡清 占健宇)