3月31日深夜，北京集中供地靴子落地。根據2021年北京集中供地計劃，首批集中出讓土地為30宗，總起拍價1035億元。之后兩次集中供地的時間表也同時出爐：分別為7月和11月。從限價到引導機制，北京市土地市場調控逐漸深入細分領域：房屋銷售價格引導前置到土地出讓環節，增加租賃住房用地供應比例，滿足改善型住房需求。

租房占比提升17個百分點

北京商報記者從市規自委獲悉，本年度第一批次商品住宅用地出讓公告已經發布，共計30宗，土地面積約169公頃，建筑規模約345萬平方米，起拍價總額高達1035.81億元。

具體來看，本次集中供應的30宗項目，共涉及12個區。位于中心城區項目15宗，建設用地面積約73公頃，占比約43%，其中朝陽區10宗，建設用地面積約41公頃;海淀區2宗，建設用地面積約11公頃;豐臺區2宗，建設用地面積約17公頃;石景山區1宗，建設用地面積約4公頃。

位于多點及副中心地區項目11宗，建設用地面積約72公頃，占比約43%，其中大興區3宗，建設用地面積約25公頃;副中心3宗，建設用地面積約27公頃;昌平區3宗，建設用地面積約12公頃;房山區1宗，建設用地面積約4公頃;亦莊經濟開發區1宗，建設用地面積約4公頃。

位于生態涵養區項目4宗，建設用地面積約24公頃，占比約14%，其中門頭溝區1宗，建設用地面積約5公頃;懷柔區1宗，建設用地面積約11公頃;密云區1宗，建設用地面積約6公頃;延慶區1宗，建設用地面積約2公頃。

據市規自委介紹，這是北京貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩地價、穩房價、穩預期”決策部署，堅持租購并舉、加強供需雙效調節、引導市場理性競爭、保持房地產市場平穩運行的重要舉措。北京市商品住宅用地供應堅持規劃為引領、促進職住平衡、站城融合、產城融合，實現規劃引導高質量發展。

此外，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系，今年北京市土地供應計劃中明確租賃住房用地供應指標為300公頃，將其占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。因此，本次集中供應的地塊中在中心城區、三城一區范圍或軌道交通站點周邊區域選取了15宗項目，采用競配建“公共租賃住房”面積交易方式，占比達到50%，分別位于朝陽、豐臺、大興、副中心、昌平、房山6個區;1宗共有產權房項目，位于房山區。

首次引入銷售價格引導機制

值得關注的是，本次集中供應的項目中首次引入了房屋銷售價格引導機制。未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預售環節引導前置到土地出讓環節，由住建、規自部門、區政府組成聯席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導意見，并在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預售的前置條件。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對北京商報記者表示，此次北京的房價引導機制具有創新性。過去房價調控更多是從限價政策或者說預售價備案政策出發，屬于房產銷售階段的調控。而現在北京將此類價格的調控前置到拿地前，有助于房企理性拿地和規范拿地。北京當前土地交易更為強調價格指導和價格引導。這也體現了房地聯動機制的導向。類似規定有助于落實一地一策導向，真正促進北京土地市場的穩定。

與此同時，嚴躍進認為，房屋銷售價格引導機制對于全國來說都有借鑒意義。嚴躍進指出，北京此類政策，也是雙集中供地政策的優化內容。除了增加土地供應和緩解供求矛盾外，對于全國其他城市來說，尤其是落實雙集中供地政策的城市來說，也應該有此類規定，真正在土地交易前就設定房價走勢，以引導房企理性拿地。

此外，在2021年商品住宅供地工作中，市規自委聯合市住建委，會同相關區政府等單位，建立了“房地聯動、一地一策”會商機制，加強精準調控。在土地出讓環節制定“政策工具箱”，結合擬出讓宗地所在區域市場供求、功能定位等因素合理確定競買條件和交易方式。

具體來看，針對位于朝陽、海淀、副中心區位條件較好的6宗項目，采取了競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式，引導開發企業理性競買，通過政府和個人共有產權的方式，有效減輕購房人負擔，充分滿足居民自住需求。

穩地價、穩房價、穩預期

限競房作為歷史時期的產物，被更多元化的需求所替代。在戶型限制要求方面，供地計劃中近2/3的項目設置了套內“70/90”戶型要求，兼顧剛需及改善型需求，增強開發企業對戶型設計的靈活度，以多元化的產品供應契合多樣化的市場需求。

為落實總規中提出的建設國際一流和諧宜居之都的要求，本次集中供應的項目中大部分都設置了投報高標準商品住宅建設方案環節，通過設置地價上限、預留合理利潤空間，引導開發企業主動提升住宅品質。

中指研究院北京公司研究副總監李益峰分析認為，此次集中供地中北京綜合運用了設定地價上限、競政府共有產權份額、競建高品質住宅、競建人才公租房、競企業自持房屋比例等一系列土地出讓方式，落實“穩地價、穩房價、穩預期”，標志著北京房地產行業調控向精細化縱深發展，將對土地市場和商品房市場產生深遠影響。

在發布第一批集中供應住宅用地的同時，市規自委也公布了2021年度后兩批住宅用地的集中供應時間，分別將于7月左右和11月左右發布出讓公告。

此前，天津、青島、鄭州等城市都發布了相關公告，明確每年分三批次集中供地。天津生態資源和城建局公布的《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》明確于3月、6月、9月中下旬分三批號統一公布居住用地轉讓公示，除所述3個時間外，不可再公布居住用地轉讓公示。

對此，自然資源部自然資源開發利用司負責人曾公開表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。堅決貫徹黨中央國務院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩地價、穩房價、穩預期”的決策部署，在過去工作的基礎上，不斷完善工作措施。(陶鳳 常蕾)