前不久，華夏幸福、藍光發展等房企紛紛被曝出融資、債務問題告急。5月，房企進入到傳統的債券融資“小月”，房企普遍在債券融資上呈現出票面利率下降，發債期限延長的特征。隨著“房住不炒”政策的穩步推行及融資監管力度進一步加強，房企整體融資規模正超預期收縮。

5月整體融資規模環比下降三成

相比往年數據來看，今年房企融資發債的整體數據似乎并不樂觀。

業內人士認為，“三道紅線”在一定程度上約束了房企的融資沖動，促使房企不得不轉變以往高杠桿式的發展模式，將“強回款”“控投資”作為企業新的發展關鍵詞。“公司已經啟動減債計劃，全力降低杠桿水平。”今年首創置業管理層在業績會上指出，新增的融資原則上用來償還存量債務，債務規模將只減不增。

據貝殼研究院數據顯示，今年1-5月房企境內外債券融資累計約4624億元，同比下降18%，達到近三年低點。其中，5月單月境內外債券融資共發行52筆，發行規模折合人民幣約647億元，環比減少30.9%，同比增長4.9%。

從融資結構來看，5月境外和境內融資發行債券分別為15筆和37筆，融資規模分別為254億元人民幣及393億元人民幣。貝殼研究員高級分析師潘浩表示：“雖然境內債券仍保持著年內債券市場的主導地位，但占比下滑明顯。”

“境內債市場受大量ABS(供應鏈)項目集中終止事件影響，其中不乏涉房類項目。”近幾年，諸如銀行信貸、委托貸款、海外債等融資渠道的步步收緊，使供應鏈融資逐漸成為了房企補充資金來源的主要方式，尤其是在“三道紅線”后，不少房企都試圖通過該方式幫助企業降低有息負債杠桿。

據克而瑞統計，自2018年起，房地產供應鏈ABS/ABN發行呈井噴式增長，2020年發行量達到2753億元。上交所備案數據顯示，近期房地產企業申請的供應鏈產品額度最高為20億元。其中碧桂園、新城控股、花樣年、隆基泰和等近期通過的供應鏈資產支持計劃額度均為20億元。

業內人士預計，下調供應鏈標準產品備案額度等趨勢短期內將持續，倒逼房企去杠桿，降低行業風險。潘浩認為，隨著監管趨勢進一步加強，房企的發債審批時間將被延長，或許會影響后期房企境內債務的發債節奏。“境外方面，短期發債規模或有小幅回升，但整體保持不確定性波動。”

多家房企融資債務問題凸顯

記者了解到，近日多家房企也遭遇了債務相關危機。不久前，TOP100內房企藍光發展連續多日遭遇“股債雙殺”，旗下債券價格連續暴跌，且國內外評級機構紛紛下調對藍光發展主體與債項的評級，再融資壓力進一步增大。

關于下調原因，多個評級機構表示，藍光發展存續非銀借款占總債務比重高、非銀借款償付能力弱。并預測今年下半年藍光發展或將面臨約82億元非銀融資及50.61億元境內債券含權到期，現金流緊張，年內債券償付壓力大。

其中，評級機構穆迪5月當月便兩次下調對藍光發展的評級。對此，其高級分析師表示，評級下調反映了藍光發展在未來12-18個月的再融資風險增加。

據悉，5月31日，藍光發展披露公告稱：“因大股東藍光集團以持有藍光發展股票進行質押融資，金融機構將根據協議約定對相關質押中的股票進行強制處置。”隨后，記者查詢發現，繼6月的前三個交易日藍光發展股價連續下跌超過12%后，6月4日收盤時報3.39元/股，創下自2008年以來的歷史新低，總市值僅為103億元。

藍光發展2020年財報數據顯示，截至報告期末，其金融負債超過千億，達1162.26億元，短期償債金額達700億元。業內人士認為，藍光發展的股債暴跌原因與被曝出的債務問題息息相關。

與藍光發展相似，在遭遇債務危機時，華夏幸福不得不出售旗下項目股權進行自救。5月17日，寶業集團發布公告稱，公司全資附屬公司湖北建工房地產擬向華夏幸福旗下公司廊坊京御房地產收購武漢裕筑房地產開發有限公司51%股權，代價約2.03億元。據了解，完成收購協議后，湖北建工房地產將持有標的公司100%權益。

此前，華夏幸福已將嘉興南湖項目賣給融創，隨后又將南京上秦淮地塊轉手給金茂及美的置業。但其出售資產的速度顯然無法彌補其巨大的債務壓力。據華夏幸福5月12日發布的公告顯示，截至目前，公司累計未能如期償還債務本息合計仍超過500億元，且債務重組方案目前也未有新的進展。

除藍光發展和華夏幸福債務問題凸顯，不久前泰禾也再一次收到了深交所對其深陷債務危機的年報問詢函。數據顯示，截至今年4月30日，泰禾已到期未歸還借款金額達到431.55億，且去年末泰禾的資產負債率由2019年末的84.95%上升到了90.75%;短期借款、應付利息、一年內到期的非流動負債和其他流動負債期末余額合計394.64億元。

據悉，5月27日信達資產發布了對泰禾旗下項目的處置公告，其擬對泰禾集團旗下石獅泰禾廣場項目債權進行公開拍賣，該項目債權總額為10.58億元，其中債務重組余額為8.4億元。這也是泰禾自債務問題爆發以來，第一個被公開拍賣的債權項目。

聲音

中指研究院企事業部副總監劉水

“三道紅線”影響顯現

“綠色金融”爆發

去年以來，房地產融資環境不斷收緊，在堅持“房住不炒”及“三道紅線”政策出臺的背景下，金融監管持續收緊。

據2020年上市房企不完全財報數據統計顯示，滬深及大陸在港上市房企剔除預收賬款后的資產負債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個百分點;凈負債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個、26.8個百分點。滬深及大陸在港上市房地產公司現金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54。“上市房企負債水平的下降以及短期償債能力的增強，證明‘三道紅線’的影響正在顯現。”劉水表示。

“傳統融資受限讓供應鏈ABS融資異軍突起。”劉水表示，據中指研究院監測，今年一季度，房地產行業資產證券化產品共發行160支，總發行規模975.97億，同比上升65.14%。其中，有107支供應鏈ABS產品，規模達575.33億元，占比59.0%。“針對這一現象，基金業協會近期叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，進一步加大了房地產金融監管及防風險力度。”劉水如是說。

劉水分析，在融資環境的影響下，部分高杠桿及業績不佳的房企，現金流可能出現問題。加之房地產需求受到嚴格扼制，銷售回款遇阻，未來房企債務違約可能或將增加，同時企業之間的收并購或將越發頻繁。

“目前來看，房企紛紛采用加大促銷力度，加快銷售回款速度，同時放緩拿地節奏等舉措以保障現金流的相對充裕。”另據中指院監測，截至今年5月末，房企海外綠色債券融資總額達278.38億元，而去年全年海外債中綠色債券融資額僅為168.75億元。

劉水指出，海外綠色債的平均融資成本較低，為6.59%;且資金使用靈活、市場認可度高。“綠色債券50%的額度可用于償還到期債務和補充運營資金，且募集資金使用要求更為靈活，允許全部用于償還公司未來到期債務。”他認為，房地產“綠色金融”未來可能會成為房企新的融資渠道。