超百城花式“穩地產” 地產信貸有望年中反彈

2022-05-09 09:26:36來源：第一財經

房地產市場利好消息不斷，但供給端和需求端恢復信心仍需要時間，信貸數據有望在近期觸底。

從4月數據來看，百強房企累計銷售額繼續腰斬，投資和拿地情緒依然不高。不過隨著中央政治局會議再次釋放穩樓市信號，各地因城施策深化的消息不斷，繼前4個月超百城出臺樓市新政之后，近日又有湖南長沙、浙江金華等多地陸續放開限售限購。

中信證券首席經濟學家明明認為，當下疫情擾動疊加按揭利率依然偏高，是制約銷售的主要因素，預計疫情沖擊緩解后，5～6月份或迎來拐點，供給端信心也將隨之逐漸恢復。接下來，各地穩地產的政策將集中在優化預售資金監管、購房成本和條件放松、優質地塊吸引開發商三大方向。

考慮到疫情沖擊較大，機構短期對房地產領域的金融數據預期仍不樂觀，但隨著全國疫情防控效果顯現，4月有望見底。

因城施策持續進行時

據中原地產研究院統計，2022年前4個月已有近110個城市發布了穩樓市新政，政策調整主要涉及降低按揭利率、調整首付比例、發放購房補貼、優化限購政策、降低限售年限等。進入5月，各地因城施策開始有所深化，調整范圍從三四線城市拓展至重點二線城市，政策松綁維度也有所延伸。

5月1日，無錫市宣布將市區個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年，成為繼沈陽之后又一個出手降低二手房稅費成本的城市;3日，徐州市住建局在明確下調住房貸款利率的同時，鼓勵金融機構對無房無貸的首次購房及有房無貸的二套住房降低首付比例，新購商品住宅144平方米以上的不限制轉讓。

繼鄭州、哈爾濱、福州、濟南、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等省會城市之后，近日吉林長春也調整樓市政策，在提出階段性降低公積金貸款首付比例、改善型住房貸款取消“認房又認貸”的同時，鼓勵銀行在風險可控基礎上加大對房地產企業的金融支持，并允許符合條件的商業銀行為房地產開發企業出具保函，以保函替代預售監管資金。

此外，5月6日，湖南長沙、浙江金華也紛紛傳出調整限購、限售政策的消息。

此前的4月29日，中央政治局會議釋放“穩樓市”信號，提出要守住不發生系統性風險底線，堅持房住不炒，同時支持各地各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

隨后央行、銀保監會、證監會等部委學習中央政治局會議精神，均表態支持房企融資以及居民首套和改善性住房需求，其中在提到要堅持房住不炒的同時，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃，區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務。

國泰君安地產分析師謝浩宇團隊認為，當前行業風險仍然較大，受制于房住不炒的定位，金融政策在執行上有所低于預期。當前將防風險放在房住不炒之前，預計將迎來金融政策在范圍和力度方面的持續擴大。

明明認為，接下來各地將按照政治局會議的要求，繼續優化預售資金監管，同時繼續加碼需求端的放松，滿足合理的改善型需求，繼續適度下調按揭貸款利率在LPR基礎上的加點。此外，各地也會出讓更多的優質地塊吸引開發商拿地。

但他同時強調，考慮到一線城市房地產市場一直是需求強供給少，政策大幅放開容易刺激房價上漲且對穩定地產投資作用有限，與“房住不炒”的要求相矛盾，因此一線城市大幅放開的可能性非常小。

地產信貸有望年中反彈

作為信貸需求的重要組成部分，房地產行業景氣度將直接反映在金融數據當中，此前因為成交量大幅下滑，在延續了兩個月的同比少增后，2月代表居民按揭貸款的中長期貸款(減少459億元，同比減少4572億元)出現了自2007年有統計以來首次負增長。3月新增居民中長貸3735億元(同比增長-40.1%，前值-111.2%)，雖然降幅有所收窄，但仍表現偏弱。

疫情反復讓原本有所回暖的市場再次遇冷。克而瑞最新發布的房地產企業銷售TOP100排行榜顯示，百強房企4月單月實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%，同比降幅58.6%較3月有所擴大，且處于近年來單月業績同比降幅的最高水平。

另據中指研究院統計，今年前4個月百強房企拿地規模同比下降55.9%，拿地總額僅為3626億元，同期非銀融資總額為843.4億元，同比下降52.1%，環比下跌19.7%。而此前就有多家機構指出，2022年房企總體到期債務超過6000億元，其中3月、4月、6月償債壓力較大，當前房企違約仍時有發生。

“各城市因城施策的限購、限貸等需求端放松已經比較強了，現在需求端主要還是有兩個制約，一是疫情的擾動影響線下看房、購房活動，二是按揭貸款利率還是偏高，對居民購房意愿的刺激力度還不夠。”明明對記者表示，度過此輪疫情沖擊較強的階段后，5、6月份地產銷售可能迎來拐點，“但反彈的幅度可能會低于過去幾輪。”

近日央行發布的2022年一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，截至今年一季度末，房地產開發貸款余額12.56萬億元，同比下降0.4個百分點，增速比上年末低1.3個百分點，但一季度增加2900億元，比上年四季度多增4414億元。個人住房貸款余額38.84萬億元，同比增長8.9%，增速比上年末低2.3個百分點。3月份，新發放個人住房貸款利率為5.42%，比年初下降了17個基點。

從供給端來看，民營房企融資困難和對未來信心不足仍是主要的干擾因素。明明分析：“從銷售底到開發投資底一般有三個季度左右的時滯。如果年中商品房銷售能夠有一定復蘇，那么年底或者明年初，拿地、投資這些數據可能就會有所改善。”

但短期之內，機構對地產領域的信貸需求預期普遍不樂觀。“這一輪疫情對4月經濟的沖擊比較大，對線下的商品房銷售、地產開工施工都有影響，所以4月房地產領域的信貸數據大概率是比較弱的。”明明預測，房地產領域的金融數據4月見底，5月小幅回升，6月顯著回暖，“但還需要根據全國疫情的變化再進一步觀察。”

招商證券銀行業首席分析師廖志明預測，4月信貸投放偏弱，結構也仍然不及預期。預計4月新增貸款接近1.4萬億元，較去年同期1.47萬億元同比少增，遠低于3月的3.13萬億元。個人貸款方面，4月新增個貸3500億元且全部為中長期貸款，同比繼續明顯少增。

紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖也認為，在房企違約風險事件頻出的情況下，當下銀行的放貸意愿并不高。

不過記者注意到，近日央行廣州分行表態，為緩解房企資金壓力，銀行對保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不再納入房地產貸款集中度管理。另據央行廣州分行數據，今年一季度廣東房地產貸款出現邊際改善，其中開發貸增加579億元，擺脫了上年三季度以來的平緩狀態，重新進入增長通道，3月個人住房貸款(增加144億元)也較上月環比多增159億元。(亓寧)

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