央廣網(wǎng)北京4月24日消息（記者門(mén)庭婷）近日，北京市規(guī)自委發(fā)布的一則關(guān)于豐臺(tái)、大興兩宗地塊的《補(bǔ)充公告》引發(fā)北京土地市場(chǎng)高度關(guān)注，其核心是關(guān)于同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一宗地的規(guī)定。這一規(guī)定將市場(chǎng)目光聚焦到了以中建系為代表的集團(tuán)性企業(yè)身上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述規(guī)則有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，而集團(tuán)型企業(yè)內(nèi)部可能也會(huì)“卷起來(lái)”。

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規(guī)則調(diào)整為熱門(mén)地塊降溫 或增加中小房企、民企拿地機(jī)會(huì)

上述《補(bǔ)充公告》提到，將京土儲(chǔ)掛（豐）[2023]007、京土儲(chǔ)掛（興）[2023]008號(hào)《掛牌文件》中出讓公告第三條“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)”調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一宗地”。如有企業(yè)想要聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)，“同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買(mǎi)”。

若企業(yè)違反上述規(guī)定，“如已取得競(jìng)買(mǎi)資格，出讓人可取消其競(jìng)買(mǎi)資格，已報(bào)價(jià)的其出價(jià)作廢，如已競(jìng)得土地的，出讓人可取消其競(jìng)得資格”。

如此規(guī)定，不免讓人聯(lián)想到上一輪北京土拍現(xiàn)場(chǎng)朱辛莊地塊引發(fā)的“史詩(shī)級(jí)”搖號(hào)。根據(jù)此前報(bào)道，朱辛莊地塊共吸引42家競(jìng)買(mǎi)主體，線上報(bào)價(jià)30次觸達(dá)土地合理價(jià)格上限，進(jìn)入搖號(hào)流程。而在42家競(jìng)買(mǎi)主體中，不乏歸屬統(tǒng)一集團(tuán)的企業(yè)。

“在北京熱點(diǎn)地塊的土拍模式以搖號(hào)為主的前提下，此舉更有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)了土地市場(chǎng)公開(kāi)、公平、公正的交易原則?！北本┵Y深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍表示。

此外，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，這樣的規(guī)定有可能會(huì)給中小房企、民企帶來(lái)更多拿地機(jī)會(huì)。

2022年，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，民企拿地更為謹(jǐn)慎。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從拿地企業(yè)家數(shù)來(lái)看，2022年拿地金額TOP100企業(yè)中，央國(guó)企占比53%、地方城投占比32%，民企占比僅為9%。從拿地金額占比來(lái)看，民企拿地金額占比較上年同期下降28.1個(gè)百分點(diǎn)至9.3%。

“此次新規(guī)調(diào)整后，中小房企、民企競(jìng)爭(zhēng)壓力或有所減小，參拍積極性及中簽率有望提高，或迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)?！标愇撵o說(shuō)。

抱團(tuán)圍獵的“中建們”引關(guān)注 同系公司或更加“內(nèi)卷”

新規(guī)的出臺(tái)，更是將部分央企、國(guó)企推向了前臺(tái)。如中建系、中交與綠城、住總與北京城建等組合，中建系更是焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。

這幾年，中建系在土地市場(chǎng)的活躍已是有目共睹，特別是八大局旗下地產(chǎn)板塊動(dòng)作頻頻。更值得關(guān)注的是，中建一、二、三、五、八局分別以中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚的身份在北京土地市場(chǎng)迅猛發(fā)力。

中建智地2020年首進(jìn)北京，此后三年里，從通州到房山、再到順義、朝陽(yáng)，已獲取10多個(gè)住宅項(xiàng)目；中建壹品則以大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)為起點(diǎn)，敲開(kāi)北京市場(chǎng)的大門(mén)，并連續(xù)斬獲5個(gè)項(xiàng)目。

而真正讓中建系成為此次輿論中心的，是其組團(tuán)圍獵的現(xiàn)象。

去年6月份，中建玖合以約66.82億元價(jià)格、15%的溢價(jià)率將該批次的“搶手餑餑”朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊收入囊中，而中建智地也在此地塊的報(bào)名名單中；今年2月份出讓的朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)地塊競(jìng)逐中，同時(shí)出現(xiàn)了中建東孚與中建信和，最終中建東孚成為買(mǎi)家，另一宗位于房山區(qū)的地塊則被中建智地拿下；前述朱辛莊地塊報(bào)名名單中，更是出現(xiàn)了多個(gè)中建系房企的名字。

整體來(lái)看，中國(guó)建筑2022年年報(bào)顯示，公司全年新購(gòu)置土地100宗，期末土地儲(chǔ)備9303萬(wàn)平方米，新增土地儲(chǔ)備1489萬(wàn)平方米，總購(gòu)地金額1847.2億元。中指研究院也在報(bào)告中指出，2022年中建系公司多家進(jìn)入拿地金額前100，包括中海地產(chǎn)、中海宏洋、中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等。

在此背景下，北京市規(guī)自委的一則“補(bǔ)充公告”，無(wú)疑將對(duì)中建系房企在相關(guān)地塊的競(jìng)爭(zhēng)中形成制約。此外，有業(yè)內(nèi)人士透露，中建有一個(gè)不成文的規(guī)則，即中海參與的土拍，其他局不能參與舉牌競(jìng)爭(zhēng)。因此在此前中建各局及中海同時(shí)報(bào)名的北京熱門(mén)地塊競(jìng)拍中，如果中海參與舉牌競(jìng)價(jià)，中建各局都是等待至最后的搖號(hào)階段，“拼運(yùn)氣”。該業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，疊加新規(guī)以后，若中海強(qiáng)勢(shì)出擊，其他局的機(jī)會(huì)便會(huì)更少。

以中建系為代表的集團(tuán)型企業(yè)今后將作何打算，集團(tuán)內(nèi)部如何協(xié)調(diào)參與競(jìng)拍的公司，是市場(chǎng)更為關(guān)心的話題。就此，記者致電中國(guó)建筑集團(tuán)宣傳部門(mén)，相關(guān)工作人員表示，并未掌握相關(guān)信息，不了解相關(guān)情況。

對(duì)于中建系未來(lái)的表現(xiàn)，澤龍則表示：“未來(lái)預(yù)計(jì)中建系在北京土拍中需首先內(nèi)部平衡，在爭(zhēng)取集團(tuán)支持方面預(yù)計(jì)將更加內(nèi)卷，也更考驗(yàn)各局的項(xiàng)目操盤(pán)水平，未來(lái)項(xiàng)目做得不好的，機(jī)會(huì)將更少?！?/p>

值得注意的是，本次規(guī)則目前僅適用于《補(bǔ)充公告》提及的兩宗地塊，此后的地塊出讓會(huì)不會(huì)有相關(guān)規(guī)定仍未可知?！皟勺诘貕K位置優(yōu)越，均臨近地鐵站，配套較為成熟，去化有保障，預(yù)計(jì)房企關(guān)注度較高?！标愇撵o認(rèn)為，短期來(lái)看，土拍新規(guī)落腳在熱點(diǎn)地塊的可能性更高，而郊區(qū)及屬性欠佳地塊落地執(zhí)行的預(yù)期短期偏弱。澤龍也認(rèn)為，“非熱點(diǎn)地塊這種模式推廣會(huì)謹(jǐn)慎”。

不過(guò)，未來(lái)土拍規(guī)則更傾向于“一地一策”已是行業(yè)共識(shí)。若熱門(mén)板塊拍地約束增多，市場(chǎng)將更為關(guān)注“中建們”何去何從，以及房企在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局如何改變。