作者 | 宋新澳

編輯 | 王晗玉

(資料圖)

封面來源 | 視覺中國

5 月 12 日，在中國平安 2022 年年度股東大會上，一位持股超 10 年的股東在現場提出建議：管理層一定要維護公司的投資形象，好的投資成績要大力宣傳，盡可能少投資資產質量不佳的企業。

其認為，中國平安投資華夏幸福等公司 " 不太成功 "，雖然資金損失比較少，但對公司股價影響很大。

3 月 30 日，在中國人壽 2022 年業績發布會上，公司聯營房企遠洋集團的經營狀況再次受到關注。彼時遠洋集團股價較最高點已跌去八成，于 2022 年末股價為 1.09 港元，中國人壽對該項投資計提減值 26.45 億元。而在 2021 年末，中國人壽已對其計提減值 32.17 億元。

但在此之前，于險資而言，投資地產股曾是獲得高回報的手段之一。然而最近兩年，因地產行業下行，不少險資因受房企業績拖累紛紛選擇主動撤離。

僅在 2021 年前三季度，就有多家險資密集減持地產股，如中國人壽減持萬科 A；大家人壽減持金地集團、金融街；" 泰康系 " 兩家公司轉讓陽光城股份等。這其中，有不少險資連續多次減持。至 2022 年減持潮仍未結束，又有中國平安減持旭輝控股、" 泰康系 " 清倉陽光城等。

回到當前，房地產行業仍在艱難復蘇。國家統計局最新數據顯示，1-4 月份，全國房地產開發投資 35514 億元，同比下降 6.2%。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，1-4 月份，全國房地產開發投資額相比 1-3 月份 -5.8% 的降速有所惡化，反映了房企的供給端擴張能力并沒有恢復，客觀上要求后續繼續提振銷售數據，同時強化各地營商環境的改善。

險資撤離房企成主基調

不久前的 4 月，保利發展公告，股東泰康人壽擬減持不超過 1.3% 股份。若按照公告發布之日收盤價 15.07 元 / 股計算，本次減持后者最高可套現超 23 億元。

此次減持的股份是泰康人壽 2016 年以 60 億元認購的保利發展非公開發行股份的一部分。彼時，正值險資密集進入地產股階段。

Wind 數據顯示，截至 2016 年末，136 家 A 股房企中，險資位居前十大流通股股東的企業就達 36 家，占比 26.47%。

此前一年，沸沸揚揚的 " 寶萬之爭 " 昭示了業績優秀、股價便宜的地產股對險資是一塊多么誘人的蛋糕。而另一邊，以中國平安為代表，通過參與定向增發等 " 友好 " 方式進入地產股的險資也不少，譬如中國人壽與遠洋集團、泰康人壽與保利發展等。

險資為什么紛紛偏愛房企？民生證券此前一份研報指出，從外部因素來看，一方面房地產板塊歷來具有高 ROE、低波動性、業績預期優良等優質屬性；另一方面房地產行業已逐漸步入穩定發展期，行業集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價值與成長屬性，對于險資具有較大吸引力。

不過一旦這種行情改變，險資也失去了投資房企的意義——2020 年 8 月，" 三道紅線 " 落地，給一眾仍在蒙眼狂奔的房企徹底帶上了緊箍咒。

按照彼時的上市房企數據，對比監管層給出的 " 三道紅線 " 標準，224 家房企中，有 51 家踩中三道紅線，45 家踩中其中兩道，60 家超過其中的一道紅線。被劃入 " 安全檔 " 的只有 68 家。

在 " 三道紅線 " 下，房企融資進一步收緊，行業進入下行通道。據克而瑞研究院報告，2021 年，市場下行疊加房企前期部分高地價項目進入結算，企業利潤空間持續受到擠壓，行業利潤增速自 2018 年以來呈明顯下行趨勢，2021 年利潤規模負增長。

一位業內投資人表示，保險公司計算其投資房企的收益時不是按照公司股價的變化，而是按照分紅來計算。" 現在房地產公司普遍利潤大跌，分紅率在下降，有的干脆都虧損了，險資就分不著錢了。"

同時，地產行業整體利潤率持續下行，企業各項利潤率指標已降至歷史較低水平。2021 年近九成企業毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于 20%。

以保利發展為例，2020 年開始公司歸母凈利潤增速出現放緩，2021 年同比下滑 5.39%，2022 年同比下滑 33.01%。也就是在 2022 年年底，泰康人壽放棄了保利發展的董事席位，將其會計分類從長期股權投資調整為可供出售金融資產。

對此，中國企業資本聯盟副理事長、IPG 中國區首席經濟學家柏文喜解釋稱，泰康人壽自動放棄這一席位，代表著泰康已經完全將自身對保利的投資定位由戰略性投資調整為財務性投資了。

利潤縮水的同時，一些房企將現金分紅金額降到低點。2021 年，綠地控股、金科股份、新城控股等十余家房企出現零分紅情況。

于是，保險資金集中撤離地產股。

從分紅轉向收租

在柏文喜看來，" 險資從地產股撤離趨勢不會有變化，因為地產股已經失去了成長性，市場總量下降超過 1/4。險資這種規模化長期性大資金，投的是趨勢所賦予的成長性，而非波段性機會，后者以險資的體量很難實現瞬時進出。"

不過，險資紛紛減持甚至清倉地產股，并不意味著離開房地產，而是換了一種方式轉投不動產。

柏文喜也指出，一些優質的持有與收租型物業目前是險資趁低吸納而擴大布局的方向。也就是說，險資在房地產領域的投資布局與資產組合正從房企股票向優質商用物業調倉。

一位知情人士告訴 36 氪，近期其從中國平安內部了解到，" 中國平安并沒有撤出房地產的想法 "。其分析，一方面，當前房企股價既沒有流動性，也沒有性價比，" 想撤也沒法撤 "。

另一方面，從公司的投資動作來看，中國平安仍在 " 買樓 "。年報數據顯示，截至 2022 年末中國平安關于物權類的不動產投資同比上升 17.23%，股權和債權則同比分別下降 20% 和 29.9%。

上述知情人士認為，不動產投資同比上升 17.23% 已屬較高增速。同時，今年年初，平安人壽還曾發布關于大額不動產投資的信息披露公告，宣布擬投資北京、上海 4 個產業園區不動產項目，總金額預計不超過 73.33 億元。

此外，據中國保險行業協會信息，2023 年首月，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽 3 家險企發布了 7 份關于不動產投資的信息披露公告，涉及項目近 20 個。

這表明，在險資紛紛撤離房企的同時，對房地產這類資產的偏好并未改變。

前述知情人士分析，投資實體不動產仍是險資將長期堅持的方向。" 寫字樓、商業、產業園這類，只要是經營上沒有問題，能夠長期、穩定提供租金的項目，會是保險資金非常偏愛的資產，持有 30、40 年，在久期上也能跟保險的負債端匹配。"

而涉及此類資產的區域和類型，該人士透露險資通常選擇的都是一線城市核心板塊資產，如產業園區及研發辦公項目，且均已竣工、取得不動產權證并投入使用。

其坦言，尤其在當前股權投資遇到問題的階段，投資不動產仍是險資非常重要的一個收益來源。

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