經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023 年 8 月 2 日下午，上海第二批次最后一幅土地青浦區(qū)徐涇地塊搖號(hào)結(jié)果出來(lái)，引得上海房地大廈大堂一陣陣驚呼：又是綠城！

" 這三幅地塊，最少也有 15 家參與搖號(hào)，居然全搖到了，這是萬(wàn)分之二的概率。" 現(xiàn)場(chǎng)有企業(yè)投拓人士羨慕地計(jì)算著，" 之前兩塊地加起來(lái)貨值 170 多億，再加上這塊 40 多億的，總貨值超過(guò) 200 億元了。"

上海二批次第二輪土拍共出讓 9 宗宅地，攬金 238.16 億元。9 幅地塊中，5 幅競(jìng)價(jià)觸頂，其余未進(jìn)入搖號(hào)，1 幅地塊底價(jià)成交。

(資料圖)

扎堆熱門地塊

有 3 宗地塊觸頂進(jìn)入搖號(hào)階段后，均被綠城拿下，總耗資 139.2 億元，總建筑面積 34.98 萬(wàn)平方米。

8 月 1 日，綠城經(jīng)過(guò) 30 輪次競(jìng)價(jià)后，在搖號(hào)環(huán)節(jié)以 61.756 億元摘得閔行區(qū)梅隴 77.4 畝地塊，這也是本輪土拍中總價(jià)最高地塊。

8 月 2 日上午，綠城搖中嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn) JDC2-0203 單元 13-02、16-01 地塊 ，競(jìng)得價(jià) 48.8623 億元，溢價(jià)率 10%，地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià) 62500 元 / 平方米。該地塊距離地鐵站僅 300 米左右，與南翔印象城一路之隔，未來(lái)預(yù)計(jì)有超千套房源供應(yīng)，這也吸引了 17 家企業(yè)參拍。

當(dāng)日下午，綠城再度搖中青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè) 36-01 地塊，競(jìng)得價(jià) 28.5574 億元，溢價(jià)率 10%，成交樓板價(jià) 36850 元 / 平方米。這也是上海二批次土拍中，報(bào)名參拍最多的地塊，報(bào)名房企多達(dá) 19 家。

一位央企投資人士表示，雖然該地塊較臨近的虹橋公館三期來(lái)說(shuō)，離地鐵遠(yuǎn)一些，有 1.3 公里，但其房地聯(lián)動(dòng)價(jià) 62000 元 / 平方米，較虹橋公館三期降了 2000 元 / 平方米。" 當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)下降，對(duì)銷售去化有一些幫助 "。此外，該地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)與地價(jià)價(jià)差較大，給企業(yè)留有一定利潤(rùn)空間，也是吸引多家企業(yè)參拍的原因。

因此，本輪土拍地塊熱度分化明顯，多數(shù)房企目標(biāo)明確，選擇趨同。9 宗宅地中，青浦徐涇、嘉定南翔、閔行梅隴、浦東川沙 4 塊熱門地塊報(bào)名人數(shù)超過(guò) 15 家，青浦西虹橋地塊有 5 家報(bào)名，其余地塊均僅有一兩家企業(yè)報(bào)名。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，包括保利、華潤(rùn)、中海、華發(fā)、綠城、中鐵、中鐵建、象嶼、安徽高速等多家房企均扎堆只選擇了 4 塊熱門地塊。而桃浦、惠南、奉賢新城 4 宗地塊主要是本地城投參與。

上海市場(chǎng)在全國(guó) " 一枝獨(dú)秀 "，但板塊之間分化進(jìn)一步拉大，優(yōu)質(zhì)的板塊還是有，但數(shù)量較以前少了，所以大家選擇更為集中，上述央企投資人士分析，青浦區(qū)徐涇板塊爭(zhēng)搶激烈主要在于未來(lái)去化風(fēng)險(xiǎn)低。" 這兩年，青浦徐涇純住宅地塊開(kāi)出來(lái)就沒(méi)有不火的，雖然市場(chǎng)下行，徐涇往西，趙巷板塊、青浦新城等核心區(qū)域，都算比較安全 "。

在另一位報(bào)名 4 塊熱門地塊的央企投資負(fù)責(zé)人看來(lái)，這一輪次的土拍熱度不及此前的原因還在于利潤(rùn)明顯下降。

細(xì)算利潤(rùn)

本輪土拍次熱門的青浦西虹橋的地塊雖然臨近蟠龍?zhí)斓兀嚯x地鐵站也僅有 700 多米，但只吸引了龍湖、招商、中建八局、同濟(jì)、安徽置地 5 家房企參與報(bào)名。" 沒(méi)有徐涇地塊那么熱的原因一方面是因?yàn)樵摰貕K體量小，本身開(kāi)發(fā)固定成本就比較高。再加上菜場(chǎng)、文體等自持部分占比近 30%。" 他表示，" 不僅我們算不過(guò)來(lái)，大部分企業(yè)可能都算不過(guò)賬 "。

一位華北的房企投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，本輪熱門地塊的利潤(rùn)率在 6% 左右，低于上海第一批次和第二批次第一輪次的 9%，主要原因在于地價(jià)上調(diào)，雖然房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也漲了，但企業(yè)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)能否支撐聯(lián)動(dòng)價(jià)持謹(jǐn)慎態(tài)度。" 當(dāng)前行情下，主要考慮的還是未來(lái)銷售端的情況，安全邊際的問(wèn)題。" 該投資人士表示，考慮到市場(chǎng)下行，其所在企業(yè)今年報(bào)名參拍的都是每輪次最火的幾塊宅地。

一位從外地前來(lái)參拍的投資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，其所在企業(yè)也就報(bào)名了 4 宗最熱門地塊。" 我們除了合肥就只考慮上海，在上海，基本外環(huán)外、聯(lián)動(dòng)價(jià)低于 6 萬(wàn)的地塊就不參加了 "。

企業(yè)的拿地意向與上海新房市場(chǎng)的走向不無(wú)關(guān)系。自今年下半年起，上海新房市場(chǎng)熱度走低，熱門項(xiàng)目積分降低。一些外環(huán)外的項(xiàng)目不僅不需要積分，甚至開(kāi)始打折促銷。

在第六批次推出的 26 個(gè)新盤中，僅有華發(fā)靜安華府、保利越秀和樾天匯二期、國(guó)貿(mào)虹橋璟上、蘇河璽二期 4 個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分。其中 3 個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)環(huán)內(nèi)，一個(gè)項(xiàng)目在青浦大虹橋板塊。

上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，7 月上海全市共成交新建商品房 4787 套，環(huán)比下降 47%，成交金額 346 億元，環(huán)比下降 48%。

一位央企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，由于二手房市場(chǎng)成交不景氣，導(dǎo)致項(xiàng)目的置換客戶受到影響，其企業(yè)旗下的一些單價(jià)在 6 萬(wàn)元左右的置換客戶都受到了明顯的影響。此外，為了加快去化，許多企業(yè)在時(shí)隔 2 年后，重新啟動(dòng)上海項(xiàng)目的分銷。