財聯(lián)社 8 月 25 日訊（編輯 李響）近日，合景泰富集團發(fā)布公告顯示，該集團上半年預期凈虧損 99 億元以內(nèi)，而去年同期凈利潤約為 4.35 億元，同比下滑幅度之大令市場震驚。截至 8 月 25 日收盤，合景泰富港股下跌 5.10%，報 0.93 元，本周合計下跌 13.89%。

合景泰富集團境外多只美元債已發(fā)生實質性交叉違約，目前在公開市場融資可能性很小，為了降低負債，公司以出售優(yōu)質資產(chǎn)為主要手段，盤活資金流動性，但收效并不明顯。

(資料圖片僅供參考)

相比合景泰富集團到期的債務，其三大主營業(yè)務持續(xù)下滑才是投資者應該最需關注的因素，整體來看，僅靠兜售資產(chǎn)的方式完成債務償還不能持久，公司還需從其他方式化解高企的債務壓力。

境外債違約成為壓垮合景泰富最后一根稻草

今年 5 月 14 日，合景泰富一筆于 2024 年 1 月到期的 6.0% 票息的優(yōu)先票據(jù)，未能在當日兌付 1.19 億美元的本息，至此，苦苦支撐零違約記錄的合景泰富遭遇債務風險。

圖：合景泰富集團 6%N20260814 美元債走勢圖

數(shù)據(jù)來源：Wind，財聯(lián)社整理

壓垮地產(chǎn)公司的 " 稻草 " 往往從境外債開始。8 月 25 日，合景泰富一筆 6%N20260814 美元債，已跌至 8 美元。

據(jù) Wind 數(shù)據(jù)，截至 2023 年 8 月 25 日，合景泰富集團境外美元債共 9 只，存續(xù)金額合計約 43.34 億美元。一年內(nèi)到期的有 3 只，合計金額約 17.95 億美元。

早在去年，合景泰富 ( 01813.HK ) 意識到流動性危機，并于 2022 年 9 月 2 日發(fā)布公告，對旗下 2022-2023 年即將到期的三筆境外美元債進行交換要約，延長債務到期期限；同時，對其 2024-2027 年到期的六筆美元債券開展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。

交換代價為，每 1000 美元的 2022 年 9 月到期美元票據(jù)，其用 2024 年 1 月新票據(jù)本金總額 950 美元替換，另以現(xiàn)金償還本金 50 美元，同時給予投資者 5 美元獎勵金。每 1000 美元的 2023 年 9 月到期美元票據(jù)，其用 2024 年 8 月新票據(jù)本金總額 1000 美元替換，并給予持有人現(xiàn)金 5 美元的獎勵以及償付任何應計利息。

在公告發(fā)布前后，公司還在積極 " 自救 "，通過新增出售事項來提高資產(chǎn)周轉率，包括 13 億港元出售香港啟德給龍湖，3.71 億元出售成都攀成鋼給香港置地。

然而從最終的結果來看，一切并不那么美好。在要約交換后的首期本息 1.19 億美元的償還上，合景泰富無力支付，并且，此前不久，該公司在 2023 年 1 月成功發(fā)行了 7 億元中期票據(jù)獲得了融資。

優(yōu)質資產(chǎn)減少，主營業(yè)務利潤下滑，入不敷出

通過觀察公司 2022 年中報和 2022 年年報中的變化，可以看到，在土地儲備方面，截至 2022 年 6 月 30 日，合景泰富旗下共擁有 177 個項目，擁有土地儲備共計權益建筑面積約 1494 萬平方米，總建筑面積約 2062 萬平方米，而截至 2022 年末，公司土地儲備（不含尾盤）的全口徑建筑面積為 1,162.64 萬平方米，相比半年前縮水了 22.18%。銷售和收入方面，2022 年，合景泰富預售額合計 508.6 億元，預售面積為 256.7 萬平方米；錄得營業(yè)收入為 134.53 億元，較 2021 年的 238.45 億元減少 43.6%。

利潤方面，合景泰富的毛利潤是負數(shù)。對此，合景泰富解釋稱，是由于房地產(chǎn)項目做過減價促銷，加上車位及公租房等低毛利或負毛利的物業(yè)交付面積增加，導致房地產(chǎn)開發(fā)銷售毛利率降為 -26.74%。

除房地產(chǎn)開發(fā)銷售以外，合景泰富另兩塊主營業(yè)務分別為酒店運營和物業(yè)投資。不過受居民商旅活動減少，商辦物業(yè)出租率和酒店入住率均有所下降。

圖：近年來公司主要板塊收入和毛利率構成（億元、%）

數(shù)據(jù)來源：中誠信國際，財聯(lián)社整理

截至 2022 年末，公司總資產(chǎn) 1998.84 億元，資產(chǎn)負債率 79.89%。公司債務融資結構以銀行借款為主，其次為美元優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債，并輔以少量信托借款等。公司綜合融資成本同比上升 0.2%，達到 6.3%。

需要關注的是，2023 年 4 月 28 日，公司未能按期償還合計 2.12 億元的銀行及其他借款，觸發(fā)若干長期附息銀行及其他借款折合人民幣 311.63 億元須按要求償還。此后，公司未在 2023 年 5 月 14 日贖回其于 2022 年 9 月份要約交換后的票據(jù)需于當日強制贖回的首期本金及利息 1.19 億美元，構成違約事件，同時其余存續(xù)美元債亦已交叉違約，公司正探尋境外債務的全面解決方案。此外，公司境內(nèi)公司債合計 56.18 億元將于 2023 年內(nèi)到期或到回售期。

中誠信認為，合景泰富當前流動性緊張，公開市場融資可能性很小。

為降負債，合景泰富兜售資產(chǎn)

最近為了降低負債，合景泰富兜售項目的新聞也被投資者關注。

8 月 15 日晚間，合景泰富連發(fā)兩份公告，將蘇州朗月濱河雅苑 50% 股權、蘇州明月濱河 51% 股權、杭州春來曉園 50% 股權轉讓給合作方綠城中國，代價分別為 5.17 億元、3.78 億元、11.77 億元，總計 20.72 億元。

此次交易代價綜合考慮了項目公司資產(chǎn)凈值、信貸及債務總額、物業(yè)銷售率 / 去化率等因素。截至 2023 年 6 月 30 日，蘇州兩項目未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值分別為 10.39 億元、7.33 億元，杭州項目資產(chǎn)凈值為 23.5 億元。

不過，合景泰富從上述交易中獲得的現(xiàn)金流補充極為有限。公告顯示，交易價款主要用來償付合景泰富對項目公司的貸款，其中朗月濱河雅苑的貸款為 2.71 億元，明月濱河為 4.32 億元，杭州春來曉園為 12.13 億元，合計 19.16 億元。蘇州兩項目的交易對價還將代償杭州項目 3600 萬元貸款。清償全部貸款后，此次交易價款剩余約 1.56 億元。

另外在今年 5 月 12 日，合景泰富還虧本甩賣了旗下上海兆景、上海錦怡 100% 股權出售給中國平安，總代價約 7.5 億元。按照 2022 年年末的公允價值來算，此次合景泰富凈虧損 0.27 億元。