三季度全國房地產市場恢復節奏加快，重點城市商品住宅成交量和成交價格向平穩過渡。與此同時，在行業調控政策不斷出臺，尤其是針對房地產企業“三道紅線”資金監管政策的不斷落實。業內預計，四季度行業內部將加劇分化，以價換量現象將進一步增多。

三季度住宅市場整體恢復加快

近日，億翰智庫公布的全國受監測40城市商品住宅銷售數據顯示，9月份40城市商品住宅銷售面積為2458.0萬平方米，同比環比均實現上升，分別為12.4%和2.3%，成交量穩中有升。

億翰智庫方面分析指出，總的來看，9月份受監測城市住宅市場同環比均實現正向增長，市場熱度相比8月小幅回暖。結合行業政策，預計全年住宅市場表現整體相對平穩，難以出現較大幅度的波動，更多是市場的自我調整。

“金九銀十”被認為是房企傳統的業績發力期，從2020年1月至9月房企銷售額業績走勢來看，各梯隊房企的業績沖擊力度較大，不同梯隊房企銷售業績均實現了不同程度的增長，其中，TOP50房企業績門檻值漲幅最高，達到15%。

值得注意的是，三季度重點城市商品住宅市場規模恢復節奏加快。中國指數研究院的統計數據顯示，三季度全國百城商品住宅整體成交規模創下2017年以來季度最高水平，同比增長約10%，尤其是7-8月，在房企持續積極推盤帶動下，疊加政策效果尚未明顯顯現，需求釋放積極性維持高位，淡季效應被明顯弱化，成交規模延續6月高位水平。

進入9月，一方面，需求經歷前幾月持續快速釋放后逐步歸于平穩;另一方面，樓市調控持續收緊進一步導致需求釋放積極性走弱，據初步估算，9月50個重點城市商品住宅成交面積同比增幅大幅收窄至4%左右，絕對規模較6月至8月有所回落。

在住宅價格方面，9月份全國百城新建住宅價格穩中有升，三季度累計漲幅較去年同期有所擴大。根據中指院對全國100個城市的全樣本調查數據顯示：9月份，百城新建住宅均價15643元/平方米，環比上漲0.24%，漲幅連續39個月在0.6%以內。

今年7月以來房地產調控政策收緊態勢明顯，多地調控升級，購房者置業情緒更加理性，市場預期更加平穩。綜合前三季度，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.08個百分點，三季度累計上漲1.18%，較二季度和去年同期均小幅擴大。

針對三季度房地產市場整體形勢，中指院方面分析指出，期內在房企積極推盤帶動下，成交仍保持較好勢頭，市場淡季效應被明顯弱化，重點城市商品住宅成交規模快速增長，新建住宅價格也平穩上行;與此同時，部分不穩定預期也在熱點城市逐步累積。

調控政策收緊城市不斷增加

9月份，先后有多個地方城市發布調控政策，從限購、限貸和限售等方面規范房地產市場，具體包括東莞、杭州、沈陽、常州和成都。綜合來看，各城市調控政策普遍在以往出臺的政策基礎上做出適度調整;整體表現為因城施策，以穩為主，以防止市場出現較大波動;堅持“房子是用來住的，而不是用來炒的”政策基調。

事實上從7月份開始，杭州、寧波、深圳等城市先后收緊調控政策。各地政策有保有收，從不同方面穩定房地產市場預期。從調控內容上看，各地出臺的政策在加強市場監管的同時，也明確了高層次人才及無房家庭優先購房等政策導向，更多的聚焦在保障剛需群體的住房需求，抑制投資投機需求。

不過，與上半年寬松的貨幣環境、多地出臺房地產扶持政策相比，三季度房地產關于行業資金監管的調控政策有所轉向。中央多次召開會議強調“房住不炒”定位不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，并從多個方面部署調控舉措。監管部門為限制房企融資設置“三道紅線”，防范化解房地產金融風險，推動行業健康發展。

基于此，三季度房地產市場預期趨穩，新房、二手房價格整體穩中有升。尤其是9月以來，調控政策逐步顯效，需求歸于理性;金融強監管下，房企拿地更加謹慎，土地市場熱度有所下降。

億翰方面分析指出，從近期頻繁出臺的政策來看，融資環境的普遍收緊也為房企融資帶來了一定程度壓力。但大中房企憑借較高的償債能力和信用評級能夠在資本市場上獲得較大力度的籌資流入;中小房企自身規模有限，若無國企背景，公司融資門檻大大提高，融資壓力較大。

該機構認為，對地產行業來講，政府加大房地產行業領域的資金監管，一方面有利于保持行業穩定運行，避免市場出現過熱現象;另一方面有利于加快行業整合，實現強者恒強，規避劣幣驅逐良幣的現象。

在業內看來，無論是在外部環境的不確定性增加，還是內部疫情沖擊，房地產行業“房住不炒”的調控底線都沒有任何動搖。從政策的出發點來看，資金監管從緊從嚴的目的也是為了讓房地產行業發展處于更可控范圍之內和強管控之下。

四季度行業分化將進一步加劇

綜合今年以來的市場形勢，年初新冠疫情的暴發導致房企銷售一度受阻。但截至9月末，房企銷售情況已恢復至去年同期水平，多數房企已經出現了同比上升的趨勢。

根據億翰智庫近日典型房企銷售業績數據，前三季度典型房企銷售層面展現出強大的韌性。TOP30房企中僅6家房企前三季度銷售額出現同比下降，其余均較去年同期有所上升。

與此同時，隨著疫情防控常態化，重點房企目標完成度仍舊有待提升。截至2020年9月末，典型房企銷售業績目標完成率為70%。30家典型房企中，半數目標完成度仍未達70%。這意味著，房企在四季度的業績壓力仍然不小。

針對四季度市場趨勢，中指院方面分析預測，行業關于資金監管“三道紅線”新規試點逐步落實，部分房企或將采取讓價促銷方式搶收回款，預計供應的改善或將繼續支撐成交量維持一定規模，但考慮到中央及熱點城市將繼續堅持嚴格調控導向，且秋冬仍存局部疫情反復的可能，四季度重點城市商品住宅成交規模大概率在現有水平上保持相對穩定。

易居研究院研究員沈昕分析指出，下半年以來從熱點城市的調控政策到金融政策，都在不斷收緊，說明中央“房住不炒”的底線不會改變。

沈昕進一步分析指出，9月初恒大就率先開啟了“全國樓盤7折優惠”的大促銷，打響了樓市促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開始了不同程度的促銷活動。預計在“三條紅線”的壓力下，四季度將會有更多房企加入促銷行列，以價換量促進資金回籠。

今年，在行業增速放緩的背景下，疊加疫情影響，百強房企業績表現也呈現差異化。當前市場環境下，各梯隊房企集中度延續了分化格局，規模房企競爭優勢凸顯，而中小規模房企銷售仍面臨了較大的增長壓力。

克而瑞地產研究中心方面指出，四季度，一方面房企進入業績沖刺季，市場供貨加速提升，將帶動成交增加。與此同時，行業整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加“三條紅線”新規試行，將倒逼房企加快提升運營管控效率。這也意味著，四季度將加劇房地產行業分化格局，推動集中度加快提升。