從2014年6月，原保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》并在7月1日執(zhí)行試點至今，已經(jīng)約7年時間，肯定、質(zhì)疑、期待、建議，各種聲音此起彼伏。

一邊，是進(jìn)展緩慢，受困于房價未來估值不明朗、專業(yè)能力要求較高等因素，"以房養(yǎng)老"參與主體稀少，市場認(rèn)知不足;另一邊，是金融詐騙頻發(fā)，近日，銀保監(jiān)會即發(fā)布風(fēng)險提示，就用“以房養(yǎng)老”名義詐騙老年人資金的行為進(jìn)行披露和提醒。難點、痛點、一一待解，對于"以房養(yǎng)老"如何定位、如何進(jìn)一步推進(jìn)試點，都需要持續(xù)思考。

試點7年，推進(jìn)滯緩仍屬小眾

以房養(yǎng)老，“學(xué)名”為老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，即將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險。擁有房屋完全合法產(chǎn)權(quán)的老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人(保險公司)同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

早在2013年，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》就已釋放信號，提出開展老年人住房反向抵押保險試點。2014年6月，原保監(jiān)會出臺指導(dǎo)意見，正式啟動試點，北京、上海、廣州、武漢為試點城市，2016年7月，試點范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市，并將試點期間延長至2018年6月30日。2018年8月，試點范圍再度擴(kuò)大到全國。

以房養(yǎng)老模式，有明顯的利好，“首先，與終身年金險結(jié)合，承擔(dān)長壽風(fēng)險，依照合同約定按月向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故;其次，滿足老年人‘居家養(yǎng)老’需求，對老年人生活環(huán)境、生活方式影響較小”，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院中國保險與養(yǎng)老金研究中心研究總監(jiān)朱俊生向藍(lán)鯨保險介紹道，“此外，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還養(yǎng)老保險相關(guān)費用后，剩余部分仍然歸法定繼承人所有，如房產(chǎn)處置所得不足以償付，保險公司將承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，不再追償” 。

那么落地情況如何呢?2015年3月，幸福人壽推出國內(nèi)首款以房養(yǎng)老產(chǎn)品“房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(A款)”，北京、上海等8城至今約209位老人參保，截至2021年4月30日，發(fā)放養(yǎng)老金6000余萬;2016年10月，人保壽險推出“安居樂”試點產(chǎn)品，但目前，該產(chǎn)品已無音訊。

供給者寥寥，一定程度上也就造成“以房養(yǎng)老”宣傳、認(rèn)知的不到位，藍(lán)鯨保險聯(lián)系北京地區(qū)多位老人及家屬，多數(shù)表示并未聽說過該項目，或是聽說個這個名稱，詳細(xì)情況卻并不了解。

“這種保險目前在我國還處于試點階段且比較小眾，其準(zhǔn)入門檻高、法律關(guān)系復(fù)雜、風(fēng)險因素多，對機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展和銷售管理都非常嚴(yán)格”，這是近日一封涉及以房養(yǎng)老的風(fēng)險提示中，銀保監(jiān)會對于以房養(yǎng)老的一句介紹。

難關(guān)重重：傳統(tǒng)觀念束縛，房產(chǎn)估值困難

參與主體稀缺，落地推進(jìn)緩慢，是“以房養(yǎng)老”試點正在面臨的窘境，形成原因，也尤為復(fù)雜。

“以房養(yǎng)老是我國養(yǎng)老保障體系的一部分，但非主要部分，主要是起到補充作用”，上海財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授粟芳向藍(lán)鯨保險分析，在她看來，分析以房養(yǎng)老的桎梏和發(fā)展，首先要明確以房養(yǎng)老的定位。“養(yǎng)老面臨的主要難題就是養(yǎng)老金的籌措，住房抵押，是籌措養(yǎng)老金的渠道之一，而非主要渠道，因此也就難以出現(xiàn)遍地開花的局面”。

朱俊生也認(rèn)同這一觀點，他認(rèn)為，以房養(yǎng)老是滿足特定人群的部分養(yǎng)老需求，是為已退休或有房產(chǎn)但養(yǎng)老資金不足的老年人提供增加養(yǎng)老收入的新手段，使房產(chǎn)這一老年人主要的存量資產(chǎn)在不轉(zhuǎn)移使用權(quán)的前提下能夠轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資金，豐富老年人的養(yǎng)老選擇，增加老年人的養(yǎng)老資金來源。

在明確“以房養(yǎng)老”是一種積極嘗試的前提下，再具體來看試點的難關(guān)。首先，主觀因素上，傳統(tǒng)的養(yǎng)老、住房、財產(chǎn)傳承觀念使諸多老年人望而卻步。而客觀因素有更多可思考空間。

“當(dāng)前我國的房地產(chǎn)制度還有完善空間，對于未來的稅收政策等情況，還不夠明晰”，據(jù)粟芳分析，西方國家主要實行財產(chǎn)私有化，對于財產(chǎn)買賣、未來的安排較為明確;同時，我國房地產(chǎn)價格還并不穩(wěn)定，難以預(yù)期。

其實，從技術(shù)角度而言，以房養(yǎng)老并不復(fù)雜，保險公司在定價時，一方面考慮對養(yǎng)老保險的定價，另一方面即在于對房產(chǎn)的估值。未來房產(chǎn)價格走勢的不明朗，對房產(chǎn)增值、折舊情況的考量等，導(dǎo)致保險公司作為產(chǎn)品供給方，對可能造成的虧損風(fēng)險有所擔(dān)憂。

而參與以房養(yǎng)老，需要具備房屋評估、盡職調(diào)查、抵押登記、業(yè)務(wù)公證，涉及多個部門和外部機(jī)構(gòu)，且不同地區(qū)的流程和操作要求也不盡一致，朱俊生認(rèn)為，較高的專業(yè)要求，也給保險公司入局，形成了阻力。

此外，朱俊生補充，相當(dāng)一部分老年人的房產(chǎn)無法上市交易，也成為以房養(yǎng)老推進(jìn)的阻礙因素之一，“福利分房、房改房，如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、院產(chǎn)房等等/可以留給子女繼承或退給單位，但不允許上市交易，無法辦理抵押登記手續(xù)”。

明晰“補充”價值，由政策端、主體端發(fā)力完善

其實，在龐大需求之下，再小眾的市場，都具有發(fā)展空間。當(dāng)前，在人口老齡化背景下，我國家庭結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，家庭規(guī)模縮小，“4-2-1”型家庭群體逐步龐大，失獨家庭和“空巢”家庭群體逐漸增加，老年人獨居比例提升，加之護(hù)理費用的上升，小眾的“以房養(yǎng)老”，也有可期待的空間。

那么問題，就要逐一擊破。首先，業(yè)內(nèi)呼吁配套政策的進(jìn)一步完善，包括在金融、財稅、國土、司法、住建等方面，通過相關(guān)政策的完善，為以房養(yǎng)老的推進(jìn)，提供空間。但顯然，政策、制度的推進(jìn)，并非一朝一夕，還需要行業(yè)，從更為細(xì)化的角度著手。

全國人大代表周燕芳在今年代表議案中提出，建議完善反向抵押老年養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計。由行業(yè)協(xié)會或監(jiān)管部門牽頭，針對上海地區(qū)的“房產(chǎn)富裕、貨幣貧困”老年人，通過精算模型設(shè)計跨周期及多層級的統(tǒng)一房養(yǎng)老險產(chǎn)品，滿足市場需求及降低市場風(fēng)險。建議在產(chǎn)品條款中，增加在一定時間后可以重新簽訂協(xié)議的權(quán)力條款，根據(jù)當(dāng)年的市場行情，對抵押房屋價值進(jìn)行重新估值及養(yǎng)老年金的發(fā)放，應(yīng)對擔(dān)憂。同時，建議銀保監(jiān)會推動以房養(yǎng)老保險保單的資產(chǎn)證券化的試點，以盤活固定資產(chǎn)、降低流動性風(fēng)險，提高保險公司及其他金融機(jī)構(gòu)對市場的參與度。

從保險公司角度來說，可將養(yǎng)老保險金與養(yǎng)老保險服務(wù)進(jìn)行結(jié)合，如保險公司與護(hù)理機(jī)構(gòu)合作，或自建護(hù)理服務(wù)體系，服務(wù)于參與以房養(yǎng)老的老年人，也可同時引入長期護(hù)理保險，豐富產(chǎn)品價值;同時創(chuàng)新房屋增值分享型新產(chǎn)品，應(yīng)對消費者對于房價波動產(chǎn)生的顧慮。

粟芳則在養(yǎng)老保障的宏觀視角提出，以房養(yǎng)老畢竟是補充型保險保障，目的還是在于應(yīng)對養(yǎng)老需求，一個城市中有兩至三家保險公司提供以房養(yǎng)老就已經(jīng)足夠了，建議保險公司付諸精力于開發(fā)更多的養(yǎng)老保險產(chǎn)品，豐富市場。

防范騙局，需持續(xù)加強(qiáng)教育、信息披露

值得一提的是，“以房養(yǎng)老”為人所知的渠道，還在于近年來諸多假借其名進(jìn)行的金融詐騙行為。近日，銀保監(jiān)會發(fā)布的風(fēng)險提示，即就用以房養(yǎng)老名義詐騙老年人資金的行為進(jìn)行披露和提醒。

當(dāng)前，不少不法分子，以國家政策名義掩蓋非法集資的本質(zhì)，打著“以房養(yǎng)老”、有高收益回報等旗號誘騙老年人辦理房產(chǎn)抵押，再把借來的錢拿去買其所推薦的理財產(chǎn)品，風(fēng)險極高，且暗藏陷阱。而所謂“理財產(chǎn)品”很可能是虛假的，借來的錢最終進(jìn)入非法機(jī)構(gòu)口袋。

“騙局頻發(fā)，根本原因在于消費者對于以房養(yǎng)老的概念、規(guī)則并沒有很好地理解，甚至一些機(jī)構(gòu)人員，也缺乏對以房養(yǎng)老的正確認(rèn)知，將以房養(yǎng)老視為與房地產(chǎn)項目掛鉤的噱頭”，粟芳認(rèn)為，相關(guān)的教育和理念的推廣迫在眉睫，需要保險機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、媒體共同努力，完善消費者的保險意識。

也需要消費者梳理正確的投資理財觀念，不要投資業(yè)務(wù)不清、風(fēng)險不明的項目;同時注意選擇正規(guī)機(jī)構(gòu)與正規(guī)渠道，到咨詢正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員，多與家人商量，對投資活動的真?zhèn)巍⒑戏ㄐ赃M(jìn)行必要的判斷和了解。

而從機(jī)構(gòu)角度來說，業(yè)內(nèi)建議，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)準(zhǔn)確、全面的將相關(guān)情況進(jìn)行披露，包括自身資質(zhì)、消費者進(jìn)行房產(chǎn)反向抵押貸款的收益、成本以及相關(guān)的風(fēng)險。對于具體的產(chǎn)品信息、銷售渠道、銷售人員同樣應(yīng)該進(jìn)行及時披露，從而幫助消費者充分獲得相關(guān)信息，防范風(fēng)險。

也有律師提出，希望監(jiān)管部門加大監(jiān)管力度，建議老年人去辦理房屋抵押過戶或公證時，相關(guān)辦理機(jī)構(gòu)或主管部門能夠在辦理的流程當(dāng)中履行審核及風(fēng)險提醒義務(wù)，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。(石雨)