中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月8日至10日在北京舉行。對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

連續(xù)多年堅(jiān)持“房住不炒”定位

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

中指研究院報(bào)告顯示，中央堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，相關(guān)內(nèi)容已連續(xù)多年在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中被提及，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向沒有改變。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向中國商報(bào)記者表示，會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，即表態(tài)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持這一長效機(jī)制不改變，各方不能抱有“刺激房地產(chǎn)、炒作房地產(chǎn)”的心態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，代表了房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)不會(huì)變化，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定依然是調(diào)控的主要方向，也代表了未來樓市政策將依然打擊投機(jī)，保護(hù)真實(shí)居住需求，未來微調(diào)的政策將有利于剛需。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報(bào)記者表示，中央連續(xù)多年強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，這是頂層設(shè)計(jì)，也是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長期指針，不會(huì)因行業(yè)一時(shí)出現(xiàn)下行和局部風(fēng)險(xiǎn)暴露而調(diào)整，這個(gè)戰(zhàn)略定力是不會(huì)動(dòng)搖的。戰(zhàn)略定力不變，短期策略調(diào)整時(shí)，就會(huì)有底線、有堅(jiān)守，不會(huì)亂了陣腳。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解讀稱，“房住不炒”的定位是中央于2016年底首次提出的。五年來，這一定位對于穩(wěn)定房價(jià)、引導(dǎo)住房消費(fèi)都發(fā)揮了積極作用。此次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位在新的環(huán)境下有新的意義，目前炒房和投資投機(jī)的購房需求已經(jīng)沒有支持和市場。各地后續(xù)即便可以放松房地產(chǎn)市場政策，也要嚴(yán)格守住這條“紅線”。

首提探索新的發(fā)展模式

此次會(huì)議對房地產(chǎn)市場定調(diào)的一大亮點(diǎn)是首次提出探索新的發(fā)展模式。

中指研究院報(bào)告提到，會(huì)議首提探索新的發(fā)展模式的背景是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展后，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已在40平方米左右，增量市場規(guī)模見頂，房企過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式亟待改變，其通過高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的模式已接近尾聲，行業(yè)正從增量開發(fā)向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)變。未來房企要拓展新的業(yè)務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，對地方政府而言，過去依賴房價(jià)、地價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)的“土地財(cái)政”模式也亟需轉(zhuǎn)變。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙對中國商報(bào)記者表示，會(huì)議提出探索新的發(fā)展模式，將推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。王小嬙提到，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)結(jié)束了快速發(fā)展進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展期，增量市場的增速趨緩，房企快周轉(zhuǎn)、高杠桿的發(fā)展模式已成為過去式。房企應(yīng)跟隨時(shí)代的發(fā)展，拓展新的業(yè)務(wù)模式，從而實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，例如積極參與長租房建設(shè)、城市更新項(xiàng)目、物業(yè)管理等領(lǐng)域，由增量開發(fā)管理進(jìn)入到存量運(yùn)營管理。

許小樂也認(rèn)為，探索新的發(fā)展模式將推動(dòng)房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。房企長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已難以為繼，部分房企爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。未來房企應(yīng)探索新的發(fā)展模式，結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢，參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

李宇嘉認(rèn)為，探索新的發(fā)展模式包括幾個(gè)方面。一是從過去房地產(chǎn)市場開發(fā)商為唯一供應(yīng)主體向多供應(yīng)主體轉(zhuǎn)變;二是房屋類型多元化，包括公租、共有產(chǎn)權(quán)、保租房等;三是探索新的供地類型，可以不新增供地建設(shè)，而是盤活存量，搞彈性年期、多用途綜合開發(fā);四是在融資模式上，可以不用大規(guī)模加杠桿，而是用專項(xiàng)債、REITs、ABS等新的融資模式;五是商品房開發(fā)要探索新的土地出讓模式，不是價(jià)高者得，而是招標(biāo)、建設(shè)方案競標(biāo)等多種出讓方式。

滿足購房者合理住房需求

會(huì)議提到，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

中指研究院報(bào)告認(rèn)為，此次會(huì)議中有關(guān)支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求的提法與12月6日中共中央政治局會(huì)議的提法一致，預(yù)計(jì)信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對中國商報(bào)記者表示，支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求，指的是滿足住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足后的新要求，滿足人民對美好居住的更高追求，而不僅僅是把磚頭砌出來。

張大偉認(rèn)為，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)合理住房需求的滿足是立足于需求端，引導(dǎo)市場銷售回歸正常節(jié)奏，避免對首套剛需及改善性需求的誤傷。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是為了滿足購房者的合理需求，這也有利于維持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

李宇嘉提到，自從中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”以來，支持購房者合理需求的表述就很少被提及了。此次會(huì)議再次提及這一表述，一是因?yàn)闃鞘信菽⒔鹑诨瘑栴}，不是一兩天能解決的，不能畢其功于一役，而要跨周期調(diào)節(jié)，強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)平衡、宏觀審慎。二是必須看到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，房地產(chǎn)不能下行太快。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

會(huì)議指出，要因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中指研究院認(rèn)為，和之前的提法不同，房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”的順序改變。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會(huì)更好地健康發(fā)展，目前對政府而言，打通房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)鏈條的循環(huán)是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

張大偉也認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)指向政策端須著力防范銷售及信用端的惡性循環(huán)風(fēng)險(xiǎn)，保障市場預(yù)期的平穩(wěn)有序。過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模快速擴(kuò)張主要依靠“快周轉(zhuǎn)+高杠桿”的戰(zhàn)略，而這種發(fā)展是不可持續(xù)的。實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)應(yīng)降低企業(yè)杠桿，提高預(yù)售資金監(jiān)管，保證開發(fā)商穩(wěn)定建設(shè)和市場平穩(wěn)發(fā)展，保證信貸不會(huì)過于緊張，也不會(huì)再現(xiàn)寬松。

許小樂進(jìn)一步解釋道，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)需要兩個(gè)必要的基礎(chǔ)。一是要控制住房企爆雷風(fēng)險(xiǎn)，防止局部企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向系統(tǒng)傳遞;二是房地產(chǎn)市場要運(yùn)轉(zhuǎn)起來。他認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的指引下，前期過緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力;另一方面購房信貸環(huán)境改善，重點(diǎn)滿足購房者首套房、改善性住房按揭需求。

李宇嘉還提到，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)是此次會(huì)議中有關(guān)房地產(chǎn)市場表述的重點(diǎn)，這是管理層或重要會(huì)議第三次提房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，意味著目前行業(yè)循環(huán)不暢，影響到了行業(yè)健康發(fā)展。具體表現(xiàn)為一是靠加杠桿、快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的模式不符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展訴求;二是高地價(jià)-高房價(jià)-高杠桿的循環(huán)模式不利于擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)雙循環(huán)和共同富裕的目標(biāo);三是新房和二手房難以合理循環(huán)、存量資源難以盤活和利用的現(xiàn)狀，不符合“雙碳”目標(biāo)。

而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)就是要去除上面這些阻礙順暢循環(huán)的問題。李宇嘉表示，“包括從源頭上控制地價(jià)無序上漲、控制依賴度，從而控制房價(jià);控制前端購地融資，落實(shí)金融長效機(jī)制;調(diào)整住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)，比如增加保障性租賃住房供應(yīng)，盤活存量資源。”(記者 周子荑)