消費(fèi)領(lǐng)域正在持續(xù)發(fā)力。

4月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)。為加快構(gòu)建新發(fā)展格局，綜合施策釋放消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)，國(guó)務(wù)院此次按照目標(biāo)導(dǎo)向和問(wèn)題導(dǎo)向相結(jié)合、短期支持和中長(zhǎng)期促進(jìn)相兼顧的要求，一共提出了五方面二十項(xiàng)舉措。在這些舉措中，明確提出需重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共消費(fèi)以及深化用地用房保障。

那么，此次《意見(jiàn)》關(guān)于住房領(lǐng)域促消費(fèi)有何亮點(diǎn)?意義何在?

租賃住房首次納入公共消費(fèi)

消費(fèi)是最終需求，是暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要引擎，對(duì)經(jīng)濟(jì)具有持久拉動(dòng)力，事關(guān)保障和改善民生。

3月以來(lái)，國(guó)內(nèi)疫情多發(fā)頻發(fā)，對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)沖擊較大，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月社會(huì)消費(fèi)品零售總額34233億元，同比下降3.5%。一季度全國(guó)居民人均消費(fèi)支出6393元，其中居住消費(fèi)支出1435元，占比22.5%。

《意見(jiàn)》明確要綜合施策釋放消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)。住房消費(fèi)是居民消費(fèi)的重要組成部分，也是促銷費(fèi)的重要內(nèi)容。

租購(gòu)并舉是住房制度改革的方向之一，“十四五”規(guī)劃綱要明確，要加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。推動(dòng)改善住房條件是重點(diǎn)領(lǐng)域非基本公共服務(wù)擴(kuò)容的重要內(nèi)容，也是增加住房領(lǐng)域公共消費(fèi)的重要舉措。

《意見(jiàn)》提出要完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。

同時(shí)，《意見(jiàn)》首次將租賃住房納入公共消費(fèi)范疇，明確了租賃住房的準(zhǔn)公共物品屬性，預(yù)計(jì)未來(lái)將繼續(xù)出臺(tái)支持租賃住房發(fā)展的政策。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提出，之前政策多是將長(zhǎng)租房、保障性租賃住房、公積金提取和使用置于房地產(chǎn)發(fā)展框架下討論，而《意見(jiàn)》從更廣泛的消費(fèi)視角關(guān)注住房消費(fèi)。

支持提取公積金用于租房

公積金是城鎮(zhèn)職工的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，加大公積金提取和使用政策支持，可以推動(dòng)合理住房需求釋放。

整體來(lái)看，雖然各地公積金消費(fèi)存在結(jié)構(gòu)性差異，但用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，以及償還房貸本息仍是公積金的主要用途。“十四五”規(guī)劃綱要明確，要改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運(yùn)行機(jī)制。

《意見(jiàn)》提出，要支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。

目前在各地的公積金制度政策和實(shí)踐中已有相關(guān)內(nèi)容涉及。如上海在《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中提出，探索住房公積金對(duì)租購(gòu)并舉住房制度的支持方式，開(kāi)展既有多層住宅加裝電梯提取住房公積金業(yè)務(wù)等。2021年8月6日起，上海將職工提取公積金支付房租月提取限額從2000元提高到2500元。

再如北京今年1月12日發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京老舊小區(qū)綜合整治的通知》，將危舊樓房改建項(xiàng)目、與住房直接相關(guān)的樓本體改造項(xiàng)目納入公積金提取范圍，以繳存人在危舊樓房改建中分?jǐn)偟母脑斐杀緦?shí)際出資額和在相關(guān)改造項(xiàng)目中分?jǐn)偟母脑斐杀緦?shí)際出資額為提取限額。

實(shí)際上，住房租賃、支持老舊小區(qū)改造等正成為優(yōu)化公積金使用政策的重要方向。

從各地公積金制度實(shí)踐來(lái)看，隨著租購(gòu)并舉的住房制度改革推進(jìn)，住房租賃正成為部分城市公積金提取的主要用途之一。如2020年和2021年，深圳公積金提取用于租房的比例分別為42.1%和36.94%。

支持老舊小區(qū)改造也是擴(kuò)大公積金使用范圍的重要內(nèi)容。在各地公積金2021年年報(bào)中，上海、廣州、杭州、成都等城市均將公積金提取支持老舊小區(qū)改造占提取額比單列。但目前各地公積金提取用于支持老舊小區(qū)改造占比不高，大都在1%甚至0.1%以下。

業(yè)內(nèi)：有助于推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在高房?jī)r(jià)的背景下，住房消費(fèi)的主力將是新市民、無(wú)房戶的租賃消費(fèi)，尤其是長(zhǎng)租房、保租房，構(gòu)建多元租賃消費(fèi)，既有市場(chǎng)化的租賃，也有保證性質(zhì)的租賃。《意見(jiàn)》支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，目的也即降低租賃消費(fèi)的成本，這也從側(cè)面表明，當(dāng)下新市民的消費(fèi)能力不足，收入更是受到了疫情反復(fù)的沖擊，因此需要降低消費(fèi)成本，而提取公積金用于租賃消費(fèi)，是成本最低的租賃消費(fèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，關(guān)于保障性租賃住房、公積金提取用于租賃住房消費(fèi)、公積金提取用于電梯加裝等表述，是這兩年房地產(chǎn)發(fā)展一直強(qiáng)調(diào)和探索的，說(shuō)明這類領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)受到重視。傳統(tǒng)購(gòu)房的消費(fèi)也將是各地未來(lái)積極提振的重點(diǎn)，但將重點(diǎn)體現(xiàn)在剛需保障、改善激活等領(lǐng)域，因此后續(xù)各地對(duì)于購(gòu)房方面的消費(fèi)刺激也將繼續(xù)提速，提供金融和住建等方面的政策支持。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，未來(lái)完善長(zhǎng)租房政策應(yīng)該重點(diǎn)從增加租賃市場(chǎng)有效供給和健全租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系兩方面著力。

在增加租賃市場(chǎng)有效供給方面，一要加大降低土地成本和改造成本的力度，建議在市中心、產(chǎn)業(yè)園或交通便利的區(qū)域增加租賃土地供給，同時(shí)創(chuàng)新土地出讓價(jià)格定價(jià)機(jī)制，減輕租賃土地負(fù)擔(dān)。二要拓寬企業(yè)融資渠道，降低金融財(cái)稅成本。建立適合租賃企業(yè)的信用評(píng)價(jià)體系，創(chuàng)新租賃企業(yè)的擔(dān)保方式，加大金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。建立綠色通道支持住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券或ABS，擴(kuò)大房產(chǎn)稅或增值稅稅率優(yōu)惠范圍。

在健全租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系方面，加快租賃立法，完善整體租賃周期中各方的法律責(zé)任，保障租賃雙方的合法權(quán)益。同時(shí)穩(wěn)步健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，建立租賃企業(yè)與政府平臺(tái)的信息互通機(jī)制，完善租賃企業(yè)的備案和信用管理體系，倒逼租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。

另外，專家分析表示，《意見(jiàn)》提出的公共消費(fèi)，將對(duì)城市的很多領(lǐng)域帶來(lái)刺激和推動(dòng)作用。比如保障性租賃住房的消費(fèi)提振，對(duì)于保障新市民的住房需求有積極影響，將對(duì)各個(gè)城市后續(xù)租賃消費(fèi)的模式產(chǎn)生引導(dǎo)作用。對(duì)于房企和投資者而言，把保障性租賃住房業(yè)務(wù)作為提振消費(fèi)的重要抓手，既有商業(yè)價(jià)值，也有社會(huì)價(jià)值。