受國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)等因素影響，4月份樓市小陽(yáng)春未至，五一假期銷售維持低迷。面對(duì)冷清的市場(chǎng)行情，各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控的力度和頻次明顯加快，更多熱點(diǎn)城市加入了放寬“三限”(限購(gòu)、限售、限貸)的行列。

9日，江蘇蘇州、揚(yáng)州兩地傳出限售和限購(gòu)政策松動(dòng)的消息。至此，在近半個(gè)月里，長(zhǎng)三角城市群中已有至少蘇州、揚(yáng)州、南京、徐州、南通等城市出臺(tái)或多次釋放需求端提振樓市的信號(hào)。

此外，據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自4月20日以來(lái)，無(wú)錫、金華、惠州、東莞、佛山、中山、西安等超過10個(gè)熱點(diǎn)二三線城市相繼優(yōu)化了“三限”等樓市政策。

在這些城市中，銀川、徐州、金華、惠州、東莞、南通、西安等七城去年曾因樓市過熱被住建部督導(dǎo)、約談;另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，除上述七城外，中山、佛山等城市也曾躋身“2021年上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅top20”的名單。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，現(xiàn)階段，熱點(diǎn)城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化，部分城市房?jī)r(jià)受調(diào)控收緊、疫情反復(fù)等影響，開始由過熱轉(zhuǎn)冷，甚至出現(xiàn)區(qū)域庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)等現(xiàn)象。面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的改變，政策優(yōu)化的工具箱正逐步向熱點(diǎn)城市打開，但目前覆蓋區(qū)域和群體仍有限。

“下一步，出于支持合理購(gòu)房需求、緩解房企資金鏈緊張和地方政府土地財(cái)政回落等問題的需要，二線城市預(yù)計(jì)會(huì)以更大力度、更精準(zhǔn)的方式，因城施策優(yōu)化樓市政策。”陳晟稱。

政策“松綁”轉(zhuǎn)向更高熱度、更高能級(jí)城市

二季度以來(lái)，樓市“暖風(fēng)”頻頻吹向長(zhǎng)三角、珠三角城市群中的熱點(diǎn)城市，涵蓋了浙江、江蘇、廣東等多個(gè)省份。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，分城市能級(jí)來(lái)看，4月份，二線城市出臺(tái)優(yōu)化政策的節(jié)奏明顯加快，截至4月底，二線和三四線城市發(fā)布優(yōu)化政策的頻次各占一半;分城市群來(lái)看，4月份，長(zhǎng)三角和長(zhǎng)江中游城市群政策出臺(tái)節(jié)奏明顯加快，截至4月底，長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游和珠三角城市群出臺(tái)政策頻次位居前三，頻次占比超四成，其中長(zhǎng)三角城市群政策出臺(tái)頻次占比接近四分之一，明顯高于其他城市群。

進(jìn)入5月，上述熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域的樓市政策尚未顯效，樓市銷售繼續(xù)下探。據(jù)西南證券研報(bào)，受區(qū)域疫情和防控政策的影響，今年“五一”期間，50個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交面積同比下降80%，二線和三四線城市全面下行，同比和環(huán)比跌幅均在六成以上。

為抑制銷售下行趨勢(shì)，5月以來(lái)，在長(zhǎng)三角、珠三角、中原等城市群的多個(gè)熱點(diǎn)城市，樓市政策調(diào)整的頻率和力度進(jìn)一步加大。

9日，第一財(cái)經(jīng)從蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售人士和相關(guān)部門處了解到，蘇州限購(gòu)、限售政策同時(shí)得到優(yōu)化。其中，限購(gòu)方面，蘇州非限購(gòu)區(qū)域(常熟、張家港)房產(chǎn)不再計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù);非蘇州市戶籍居民購(gòu)房從3年內(nèi)累計(jì)24個(gè)月的社保要求改為連續(xù)繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房。限售方面，新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間從3年調(diào)整為2年，二手房則不再有轉(zhuǎn)讓年限要求，此外，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，出售房屋時(shí)亦不受限制轉(zhuǎn)讓年限制約。

同一日，揚(yáng)州也松綁了限購(gòu)、限售政策，并提出對(duì)在揚(yáng)、來(lái)?yè)P(yáng)的人才類群體，在市區(qū)購(gòu)買首套商品住房時(shí)，予以一次性契稅補(bǔ)貼。

除蘇州、揚(yáng)州外，近兩周以來(lái)(4月26日至5月10日)，徐州、南京、無(wú)錫、金華等長(zhǎng)三角城市，東莞、佛山、惠州等珠三角城市和西安、銀川等中西部熱點(diǎn)城市也紛紛從優(yōu)化限購(gòu)、縮短限售時(shí)間、調(diào)整公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、發(fā)放契稅補(bǔ)貼等方面，釋放樓市需求端利好信號(hào)。

值得注意的是，銀川、徐州、金華、惠州、東莞、南通等城市均在去年被列入住建部重點(diǎn)監(jiān)管名單之中。

“這意味著，調(diào)控政策松綁從非熱點(diǎn)城市擴(kuò)圍至熱點(diǎn)城市。”陳晟稱，自去年住建部約談后，這些被列入重點(diǎn)監(jiān)管名單中的城市相繼出臺(tái)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期等一系列政策，樓市炒作、二手房漲幅大、土拍溢價(jià)率高等現(xiàn)象得到有效遏制。而在當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)冷，局部地區(qū)為管控疫情采取靜態(tài)管控的背景下，部分熱點(diǎn)城市的樓市循環(huán)也面臨從銷售到拿地再到融資的全鏈條低迷行情。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，由于熱點(diǎn)城市或區(qū)域(5大都市圈)樓市交易量占到全國(guó)的65%以上，是地產(chǎn)的基本盤，故此，熱點(diǎn)城市樓市政策優(yōu)化的趨勢(shì)是“穩(wěn)樓市”的應(yīng)有之義。

小步趨穩(wěn)

和非熱點(diǎn)二三線城市相比，熱點(diǎn)城市松綁“三限”的步伐邁得更加穩(wěn)健。

以江蘇蘇州、揚(yáng)州兩地為例，早在4月初，蘇州就已傳出限售和限購(gòu)優(yōu)化的信號(hào)，不過彼時(shí)限售年限調(diào)整僅針對(duì)二手房市場(chǎng)，即二手房限售期限由5年縮至3年;在限購(gòu)方面，非蘇州戶口購(gòu)房由3年內(nèi)連續(xù)滿24個(gè)月社保改為累計(jì)24個(gè)月。

而在揚(yáng)州，4月下旬，當(dāng)?shù)貙?duì)“限貸”政策做出調(diào)整，即提升公積金貸款額度，單雙職工最高額度分別提升至36萬(wàn)和60萬(wàn)。

5月份，蘇州進(jìn)一步放開非戶籍群體的購(gòu)房門檻，并將限售優(yōu)化的范圍擴(kuò)展至新房市場(chǎng);揚(yáng)州則在調(diào)整“限貸”的基礎(chǔ)上，繼續(xù)優(yōu)化“限購(gòu)”“限售”政策。

江蘇省會(huì)南京調(diào)整“三限”政策的步伐同樣表現(xiàn)為“小步多次”。

4月初，南京市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，該通知放寬了部分地區(qū)的限購(gòu)政策，即“自落戶之日起，兩年內(nèi)僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)(不含江北新區(qū)直管區(qū))范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房和二手住房”;4月下旬，第一財(cái)經(jīng)從多方核實(shí)，除六合、溧水等區(qū)外，棲霞、雨花臺(tái)等區(qū)域的部分板塊也放寬了限購(gòu)，但未正式出臺(tái)文件;5月10日，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w消息，南京新房“限售”政策調(diào)整，新房“限售”時(shí)間從原來(lái)的辦證滿3年，調(diào)整為合同(備案)日期滿3年。政策調(diào)整后，新房的限售時(shí)間比原來(lái)縮短了1-3年。

“熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)城市對(duì)于松綁樓市調(diào)控的步伐會(huì)趨謹(jǐn)慎。”李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，一方面，這是因?yàn)樵擃惓鞘写蠖辔挥诔鞘腥骸⒍际腥Φ暮诵膮^(qū)，是全國(guó)樓市的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，一旦升溫，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的樓市快速上行;另一方面，當(dāng)前部分城市群的熱點(diǎn)一二線城市的樓市銷售遇冷現(xiàn)象，更多受疫情等短期因素拖累，不具有長(zhǎng)期性。

與此同時(shí)，多名業(yè)界分析人士告訴第一財(cái)經(jīng)，目前，熱點(diǎn)城市出臺(tái)的樓市紓困政策整體力度不大，調(diào)整方式包括通過降低購(gòu)房門檻、放寬限購(gòu)套數(shù)、縮小限購(gòu)區(qū)域、縮短限售年限或取消特定項(xiàng)目限售等方式，對(duì)特定人群或區(qū)域放松限購(gòu)和(或)限售，覆蓋面較窄，疊加“限貸”政策的調(diào)整仍局限于公積金貸款方面，綜合來(lái)看，提振效果有限。

4月底，中央政治局會(huì)議明確，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”。隨后，“一行兩會(huì)”(央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì))分別召開專題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，研究部署具體貫徹落實(shí)措施，內(nèi)容均提及了房地產(chǎn)行業(yè)。其中，央行和銀保監(jiān)會(huì)均強(qiáng)調(diào)，要優(yōu)化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，由于需求端的政策是本輪政策的勝負(fù)手，而限貸政策是其中最為關(guān)鍵的一環(huán)，伴隨中央高層會(huì)議頻頻發(fā)聲“穩(wěn)樓市”，預(yù)計(jì)5月份將會(huì)有更多二線城市加入到放開限貸政策的行列中，通過取消認(rèn)房又認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率等方式，保障剛性和改善性住房需求的釋放。

不過，也有業(yè)界人士對(duì)于接下來(lái)熱點(diǎn)城市是否會(huì)進(jìn)一步加大放寬“三限”門檻持謹(jǐn)慎態(tài)度。

李宇嘉表示，首先，非熱點(diǎn)城市和部分熱點(diǎn)城市目前已對(duì)“三限”進(jìn)行優(yōu)化，這些政策會(huì)在之后一段時(shí)期內(nèi)形成疊加效應(yīng)。是否有更多熱點(diǎn)城市跟進(jìn)還需觀察非熱點(diǎn)城市樓市限制性政策退出后，市場(chǎng)的穩(wěn)定程度;其次，熱點(diǎn)城市短期樓市下行，需考慮疫情影響，當(dāng)下國(guó)家已對(duì)疫情紓困方面做出響應(yīng)部署，這些政策是否會(huì)在今年下半年形成疊加效用，也是需要有長(zhǎng)期的、統(tǒng)籌兼顧的考慮。