樓市成交低迷，深圳“0首付”重出江湖。

8月11日上午，深圳首個(gè)住宅盤推出了“0首付”購(gòu)三房的營(yíng)銷活動(dòng)。但推出活動(dòng)不到半天，即被房管部門叫停。目前，此項(xiàng)目所有的房源均被顯示為“分局鎖定”。

今年以來(lái)，房企通過(guò)各種“花式促銷”吸引購(gòu)房者。在這當(dāng)中，“低首付”甚至是“0首付”的現(xiàn)象重現(xiàn)江湖，這到底是噱頭還是陷阱?為何會(huì)出現(xiàn)這種情況?專家對(duì)此現(xiàn)象如何評(píng)價(jià)?

“0首付”深圳半日游

關(guān)于零首付的消息，上半年時(shí)常出現(xiàn)，但出現(xiàn)在深圳，還是14年來(lái)第一次。上一次低首付甚至零首付出現(xiàn)在深圳樓市在2008年。

資料顯示，信城縉悅城位于龍崗區(qū)龍崗街道，由五聯(lián)朱古石片區(qū)城市更新而來(lái)。住建局官網(wǎng)顯示，該樓盤備案名稱為“信城縉悅花園”，2022年7月21日2、3、4棟取得預(yù)售證，預(yù)售總套數(shù)512套，其中，490套為住宅，使用年限為70年。信城縉悅城的住宅戶型大小在78-115平左右，均價(jià)3.94萬(wàn)元/平，單價(jià)區(qū)間約3.6-4.2萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約283-485萬(wàn)/套。目前在售的是一期產(chǎn)品，主力戶型為建面約78-95㎡3房。

據(jù)了解，此次“0首付”活動(dòng)原本暫定在8月11日至8月14日，活動(dòng)僅限此項(xiàng)目的4棟產(chǎn)品。具體操作是：客戶給10萬(wàn)定金，第三方借給客戶最高100萬(wàn)元(免息)作為首付，客戶收到款需要先還10萬(wàn)元，分期5年，前4年每半年還款10萬(wàn)元，最后一年還款5萬(wàn)元。因此，所謂的“0首付”實(shí)際就是首付分期，而且首期款需要付20萬(wàn)元。

銷售人員透露，購(gòu)房“0首付”實(shí)則是開(kāi)發(fā)商墊資，最終結(jié)果就是幫購(gòu)房者解決首付問(wèn)題，當(dāng)然購(gòu)房者也要付出一點(diǎn)利息，利率大概5.6%，跟普通商貸差不多，10年期先息后本。

在銷售低迷的當(dāng)下，為了資金回籠，開(kāi)發(fā)商用盡了手段吸引購(gòu)房者。盡管知道在首付資金上做文章存在風(fēng)險(xiǎn)，但仍有樓盤以身涉險(xiǎn)，明知不可為而為之的背后或是開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈。

樓市低迷現(xiàn)各種“花式促銷”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額分別同比下降22.2%、28.9%。每到樓市低迷期，開(kāi)發(fā)商為了加快銷售，總會(huì)以低首付、首付分期、首付貸等方式吸引購(gòu)房者加速入場(chǎng)。去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，盡管是一線城市深圳，其銷售情況也受到較大影響，而銷售端疲軟導(dǎo)致的資金緊張，或是開(kāi)發(fā)商采取“0首付”的主要原因。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳新房住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比及同比的跌幅均達(dá)到4成，成交量比2020年上半年還少601套;二手住宅過(guò)戶僅9965套，環(huán)比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交量創(chuàng)15年新低。2022年6月末深圳一手住宅去化周期為10.3個(gè)月，而2021年7月，這一數(shù)據(jù)還只是5.7個(gè)月，一年時(shí)間，去化周期近乎翻倍。

當(dāng)樓市銷售端疲軟時(shí)，變相降低首付資金是一種常見(jiàn)的營(yíng)銷手段，早在去年下半年，惠州、郴州等能級(jí)較低的城市就已出現(xiàn)“0首付”的情況。來(lái)到2022年，樓市銷售端的情況并未明顯好轉(zhuǎn)，一線城市深圳的樓市銷售情況也不佳，而對(duì)于區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒(méi)那么明顯的樓盤來(lái)說(shuō)，銷售去化更顯艱難。

各地首付分期或首付貸的方式大同小異。有的是給購(gòu)房人更長(zhǎng)的首付款籌措時(shí)間，等首付款交齊，再進(jìn)行網(wǎng)簽及房貸申請(qǐng);有的是開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)提供墊資，購(gòu)房人分期返還首付款;還有的是開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)提供貸款，貸款又分為有息與無(wú)息，購(gòu)房人在幾年內(nèi)分期還款。

零首付的本質(zhì)是加杠桿，減輕購(gòu)房者的前期負(fù)擔(dān)，加重后期負(fù)擔(dān)。目前被傳出的一些城市的零首付項(xiàng)目，大多都是以首付分期的方式進(jìn)行。前期雖然零首付，或者一成首付，但房子總價(jià)不變的情況下，貸款只能增加，加重后期負(fù)擔(dān)。

面對(duì)市場(chǎng)低迷和業(yè)績(jī)壓力，開(kāi)發(fā)商急切出貨的心理可以理解，但有些底線仍不能突破。過(guò)往多年，最低20%首付比基本是各地的底線，它既能證明購(gòu)房人擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也能一定程度上反應(yīng)其未來(lái)的還款能力，具有較高的合理性。

專家：警惕法律風(fēng)險(xiǎn)

一位房地產(chǎn)觀察人士表示，零首付只是一種促銷手段，此次深圳“0首付”的樓盤能寬限到5年內(nèi)分期付完，其實(shí)只是換了個(gè)形式給錢給開(kāi)發(fā)商，只是可以延期給首付錢，而不是首付錢減少。除了首付錢沒(méi)有優(yōu)惠外，房?jī)r(jià)也沒(méi)有優(yōu)惠。另外，所謂的“0首付”相當(dāng)于走不正當(dāng)程序來(lái)提前套出銀行的錢，如果中途買賣雙方出現(xiàn)分歧爭(zhēng)議的話，會(huì)得不到法律的保護(hù)。

業(yè)內(nèi)人士提醒，“低首付”并不符合目前的深圳政策規(guī)定，深圳的首付款為3成起，如購(gòu)房者不夠備案價(jià)的首付款，銀行是不予貸款的。這樣的操作通過(guò)其它方式來(lái)規(guī)避，但如果相關(guān)部門嚴(yán)查起來(lái)，購(gòu)房者可能會(huì)竹籃打水一場(chǎng)空。

對(duì)此，信城縉悅城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)深圳市深潤(rùn)川實(shí)業(yè)有限公司發(fā)布聲明稱，近期收到客戶及同行反饋市場(chǎng)上通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等渠道發(fā)布關(guān)于項(xiàng)目首付分期等不實(shí)信息誤導(dǎo)購(gòu)房者。我們一直秉承公平競(jìng)爭(zhēng)、健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)為己任，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定銷售項(xiàng)目產(chǎn)品，銷售過(guò)程中不會(huì)有關(guān)于首付分期等不實(shí)行為。

廣東中矩律師事務(wù)所鄭博恩表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，首付來(lái)源不能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供;不能是互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司提供;不能是個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人相關(guān)借貸、經(jīng)營(yíng)貸款等資金挪用。開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者提供首付款的行為屬于違規(guī)行為。現(xiàn)有購(gòu)房過(guò)程中，相關(guān)部門會(huì)核查首付款來(lái)源，一旦查出，開(kāi)發(fā)商會(huì)受到相關(guān)行政主管部門的處罰，輕則罰款，重則有可能凍結(jié)房產(chǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，許多城市的首付款比例最低為20%，再往下調(diào)整空間不大，而且過(guò)低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。不過(guò)，當(dāng)前需要鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，首付比調(diào)整空間不大的情況下，可以在月供償還等方面進(jìn)一步創(chuàng)新。