“天津西青區(qū)津門正榮府，特推出工程抵押房，均價從21000元/平方米降至14000元/平方米，頂層170萬元起。”“老板工程抵押房，總價便宜30%，只有3套，限一個星期有效，要的話，速度”……在樓市下行的當下，受資金、業(yè)績、回款壓力的影響，市場涌現(xiàn)大量工程抵押房(以下簡稱工抵房)等優(yōu)惠房源，部分項目甚至給出歷史最低價，試圖以價換量。什么是工抵房?能不能買?如何避免踩坑?《中國消費者報》記者近日對此進行了調(diào)查采訪。

工抵房可能是變相促銷

合碩機構分析師郭毅向《中國消費者報》記者介紹說，工抵房是指在某些條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了后續(xù)項目的建設或開發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)相關行業(yè)(如建筑商、材料商等)進行融資、貸款，將該項目尚未出售的全部(或部分)房屋產(chǎn)權或使用權進行抵押。工抵房也可以理解為開發(fā)商沒有辦法支付工程款而抵押給施工方的房子，是開發(fā)商支付工程款的一種結算方式。“施工方給開發(fā)商蓋了房子，但開發(fā)商沒有流動資金支付款項，于是只好拿房子來抵銷賬款。”郭毅表示。

當下，隨著樓市的觀望情緒蔓延，開發(fā)商的日子越來越難過，沒有錢支付工程款，這種工抵房也就頻繁出現(xiàn)在市場上了。“之前，中西部地區(qū)工抵房的現(xiàn)象一直存在，只不過在珠三角、長三角這些樓市狀況較好的地方，工抵房的情況會少一些。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國消費者報》記者，對當?shù)匾恍┲行￠_發(fā)商而言，因為獲取不了銀行太多資金支持，所以企業(yè)需要通過前期施工單位、材料商墊付，待后期出售房子后再來還款。

李宇嘉介紹說，一般情況下，工程款是一個季度結算一次，但現(xiàn)在由于樓市下滑，整個銷售節(jié)奏放緩，結算周期有所拉長，有的開發(fā)商甚至一年都沒有結算工程款。當下許多開發(fā)商資金鏈都極其緊張，市場環(huán)境又從資金供給和資金需求兩端擠壓開發(fā)商的資金鏈，從而導致更大范圍內(nèi)出現(xiàn)工抵房現(xiàn)象。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《中國消費者報》記者，現(xiàn)階段涌現(xiàn)的工抵房有可能并不都是抵押給工程方的，不排除是開發(fā)商的一種營銷手段。“本來工抵房就是行業(yè)的潛規(guī)則，沒法界定。現(xiàn)在有的所謂工抵房只不過是開發(fā)商為了回籠資金，要對價格進行調(diào)整，但又怕對老業(yè)主造成很大的反彈情緒，因此，也會以工抵房的名義來進行銷售，這是一種變相的降價促銷行為。”張波說。

開發(fā)商并非無償“割肉”

近期，成都購房人劉女士不斷收到不同中介打來的推銷電話，這些中介都在推薦位于成都天府新區(qū)的某樓盤，稱該樓盤現(xiàn)有30套工抵房可售，以130平方米戶型為主，最低總價為233萬元。記者通過查詢該樓盤的銷售信息，看到其參考均價在2.1萬元-2.58萬元/平方米，也就是說，這30套工抵房的價格相當于8.2折優(yōu)惠，而這在成都市已屬于較大的讓利了。

媒體公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期廣州推出工抵房的樓盤數(shù)量達到10余個，項目既有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段，也有像荔灣這樣的城區(qū)。價格方面輕則優(yōu)惠數(shù)十萬元，多則優(yōu)惠上百萬元。

對于剛需置業(yè)者來說，工抵房的價格與優(yōu)惠幅度，跟市場價相比相當誘人。那么，這種房子能買嗎?

業(yè)內(nèi)資深人士張大偉對《中國消費者報》記者解釋稱，政府有關部門并沒有明文規(guī)定開發(fā)商不得售賣抵押房，因此，開發(fā)商售賣工抵房的行為是合法的。只要房子手續(xù)齊全，并在購房合同中列出相關注意事項以及條款，工抵房是可以買賣的。開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，就可取消房子的抵押。

當然，開發(fā)商并非無償“割肉”，因為低價所對應的往往是付款方式的高門檻。業(yè)內(nèi)人士透露，大部分的工抵房可以進行貸款，但首付比例一般要求在七成以上，有的樓盤甚至要求一次性付清全款。

“一般開發(fā)商都是拿尾盤來做工抵房，這種庫存房源低價出售的目的不是掙錢，而是回款，所以會設置較高的付款條件，付款時間也會比較緊張。”張大偉表示。

五大風險要警惕

對于施工方而言，拿到工抵房實屬無奈。開發(fā)商給施工方的大多是一些“雞肋”項目，或者小區(qū)位置偏遠、房子靠馬路，或者樓層不是很好，因為畢竟位置好的房子，開發(fā)商是可以賣出更高價格的。

張大偉提醒消費者，工抵房雖然價格便宜，但購房者在辦理產(chǎn)權證的過程中可能存在很多不確定因素，甚至面臨相關法律糾紛。

第一，存在房子抵押未解除的風險。因為工抵房的特殊性質(zhì)，很多房子可能沒有解除抵押，甚至已經(jīng)被查封，這種情況下，房子無法辦理房產(chǎn)證。因此，購房者在買房之前一定要去相關部門核實情況，避免損失。

第二，存在無法過戶的風險。商品房都是經(jīng)過相關部門核驗才會批準上市銷售，所以風險相對要小很多，而工抵房的情況比商品房要復雜，如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，那么可能面臨無法過戶的情況發(fā)生，消費者在購買時一定要注意相應的解押條件。

第三，存在新房變成二手房的風險。一般情況下，工抵房的債權方并不會跟開發(fā)商訂簽購房合同并備案，但如果債權方已經(jīng)與開發(fā)商簽訂購房合同并備案，那么該房屋再次交易時就屬于二手房了，這種情況下消費者需要注意計算二手房相關稅費。

第四，存在簽錯合同主體的風險。盡管工抵房由開發(fā)商抵押給了債權公司，但房子的產(chǎn)權仍歸開發(fā)商所有，所以想要購買工抵房，就要跟開發(fā)商簽訂購房合同，此時置業(yè)者如果與債權公司簽訂購房合同則是無效的。

第五，存在出了問題找錯主體的風險。有的消費者認為，購買工抵房是從施工方手里買房子，出了問題應該找施工方。實則不然，施工方并不是商品房銷售合同的甲方，合同對其并沒有約束力。購房者簽訂購房合同時一定要慎重，應當將價格、付款時間、面積、交房時間等寫進購房合同，以防出現(xiàn)問題。一旦出現(xiàn)問題，也應由開發(fā)商承擔責任。(孫蔚)