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首輪“土拍”供應(yīng)成交雙降國(guó)央企成拿地主力

2022-05-12 15:21:22來源：城市金融報(bào)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，國(guó)企(含地方平臺(tái))在本輪土拍拿地200宗，拿地占比超7成;部分民營(yíng)企業(yè)積極參與拿地，拿地75宗。

土地“兩集中”政策落地已滿一年。

截至4月底，22城中已有19城披露年內(nèi)首輪集中供地的地塊相關(guān)信息，14城完成了年內(nèi)首輪集中供地，尚有鄭州、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春3個(gè)城市暫時(shí)未發(fā)布公告。

多方數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)多地首輪集中供地延續(xù)低溫，供應(yīng)、成交規(guī)模繼續(xù)下滑，低溢價(jià)與高流拍并存。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，完成年內(nèi)首輪集中供地的城市合計(jì)出讓規(guī)劃建筑面積2460.9萬平方米，土地出讓金收入3460.4億元，同比2021年首批集中供地均有較大幅度縮減。

“國(guó)企繼續(xù)保持去年后兩批次拿地?zé)崆椋糠置駹I(yíng)企業(yè)拿地意愿上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)企(含地方平臺(tái))在本輪集中供地中拿地200宗，拿地占比超7成。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，年內(nèi)首輪集中供地城市間分化明顯，國(guó)企央企仍為市場(chǎng)主力軍。

供應(yīng)成交雙降

供應(yīng)、成交規(guī)模雙雙延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)是今年首輪集中供地的突出特征之一。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，19城第一輪集中供地共計(jì)推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應(yīng)下降33.38%，較去年首輪下降45.04%;19城第一輪集中供地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為4412.35萬平方米，較去年第三輪下降41.34%，較去年首輪下降56.20%。

“供應(yīng)規(guī)模再度下滑，一方面是由于市場(chǎng)處于恢復(fù)階段，觀望情緒蔓延至城市，因此不少城市對(duì)供應(yīng)力度的把控也多持謹(jǐn)慎態(tài)度。另一方面也不排除受部分城市今年增加供應(yīng)頻次的影響。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面表示，廈門、重慶、武漢、青島等城市明確將全年“三批次供地”調(diào)整為“四批次供地”，在一定程度上使得每批次的供應(yīng)規(guī)模稍有減少。

從具體城市來看，杭州憑借60宗地塊占據(jù)今年首輪集中供地供應(yīng)規(guī)模榜首，成都共計(jì)推出50宗涉宅用地，兩地供應(yīng)規(guī)模均較去年首輪及第三批次集中供地供應(yīng)規(guī)模有所增加。上海供地規(guī)模也較為領(lǐng)先，本輪共推出40宗地，但由于近期受新冠肺炎疫情反彈影響，上海暫停了本次集中供地。

另一方面，武漢、無錫以及深圳本輪的集中供應(yīng)地塊均低于10宗。“武漢與無錫相較以往而言，本輪集中供地大幅縮量，武漢主要是受由3批次改為4批次的影響，無錫土地供應(yīng)量下滑主要是無錫新房市場(chǎng)較足，降低土地供應(yīng)量?jī)?yōu)先去庫(kù)存。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面表示。

成交方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，14城第一輪集中供地共成交280宗涉宅地塊，成交規(guī)劃建筑面積為2557萬平方米，相較去年首輪以及第三輪集中供地，均出現(xiàn)明顯下降。

“成交規(guī)模呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，一方面受供應(yīng)規(guī)模縮減的影響，另一方面，新冠肺炎疫情反復(fù)給市場(chǎng)接下來的銷售狀況增加了不確定性，房企在土地市場(chǎng)的投資仍持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面表示，除了項(xiàng)目開發(fā)銷售端加劇房企擔(dān)憂情緒外，不少房企當(dāng)前仍面臨著到期債務(wù)壓力大等困擾，在一定程度上導(dǎo)致今年首輪集中供地的成交表現(xiàn)較顯乏力。

溢價(jià)率保持低位

低溢價(jià)與高流拍并存也是本輪集中供地的一大特征。

從已完成首輪集中供地的14城數(shù)據(jù)來看，整體平均溢價(jià)率為5.43%，整體流拍率為15.59%。

“今年首輪集中供地?zé)岫炔患叭ツ晖冢^去年第三批次有所好轉(zhuǎn)，好轉(zhuǎn)幅度不大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面表示，與去年第三輪集中供地表現(xiàn)無明顯差異，今年首輪集中供地依舊呈現(xiàn)出溢價(jià)率低位運(yùn)行、流拍現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)的特征，12城今年首輪集中拍地溢價(jià)率高于去年第三批次，僅有杭州、寧波2城呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

從供地規(guī)則上看，多數(shù)城市的規(guī)則閥門繼續(xù)調(diào)整。如南京取消租賃住房的配建要求，下調(diào)保證金比例，重慶延長(zhǎng)房企付款周期，取消“競(jìng)自持”，長(zhǎng)沙多宗地塊不再設(shè)置最高限價(jià)，成都取消“競(jìng)?cè)瞬殴⒚娣e”，合肥多數(shù)地塊取消或降低配建回購(gòu)租賃住房要求，部分地塊對(duì)競(jìng)買企業(yè)開發(fā)資質(zhì)不設(shè)置要求等。

此外，部分城市本輪集中供地采取了新規(guī)則，如福州本次根據(jù)不同地塊設(shè)置不同競(jìng)價(jià)規(guī)則，搭配方式較為多樣化;杭州采用“線上競(jìng)價(jià)+線下一次報(bào)價(jià)”的新規(guī)等;也有個(gè)別城市出現(xiàn)強(qiáng)化規(guī)則的舉動(dòng)，如北京強(qiáng)化現(xiàn)房銷售預(yù)期;青島對(duì)房企購(gòu)地資金做出了嚴(yán)格且明確的規(guī)定等。

“多數(shù)城市土拍規(guī)則適度放松主要包含取消配建、延長(zhǎng)土地出讓金繳納周期、放松限價(jià)三個(gè)方面。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面表示，這些舉措多是從房企資金流角度入手，適度降低房企開發(fā)成本，給予其一定的利潤(rùn)空間，以提升房企拿地?zé)崆椤?/p>

已完成今年首輪集中供地的14城間市場(chǎng)分化較為明顯。杭州以59宗的成交規(guī)模位居首位，成都以44宗的成交規(guī)模位居第二，寧波則以33宗的成交規(guī)模占據(jù)榜三;廈門、武漢、天津3城今年首輪集中供地成交規(guī)模均低于10宗，與供應(yīng)規(guī)模縮減不無關(guān)系。

流拍率方面，14城中有6城地塊全部出讓成功，分別為廈門、寧波、重慶、長(zhǎng)沙、青島和深圳;高流拍城市也不在少數(shù)，如南京此輪集中供地的流拍率為31.58%。

對(duì)比去年第三批次集中供地發(fā)現(xiàn)，14城中8城今年首輪集中拍地流拍現(xiàn)象少于去年第三批次，杭州、南京、武漢及天津4城流拍率則高于去年第三批次，另有寧波以及深圳對(duì)比無變化，均為零流拍。

溢價(jià)率方面，14城中有2城的溢價(jià)率在10%以上，其余12城溢價(jià)率均在7%以下。其中深圳以15%的溢價(jià)率領(lǐng)跑，合肥以11.2%的溢價(jià)率居第二位。

國(guó)央企仍為主力

從拿地房企來看，國(guó)央企、城投公司依然是本輪集中供地的主力軍。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，今年首輪集中供地房企權(quán)益規(guī)劃建筑面積TOP20中，有中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)等17家企業(yè)具備國(guó)央資背景，民營(yíng)房企的身影依舊較少，個(gè)別嶄露頭角的民企均為資金流較為充裕者。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，截至4月底，國(guó)企(含地方平臺(tái))在本輪土拍拿地200宗，拿地占比超7成;部分民營(yíng)企業(yè)積極參與拿地，拿地75宗。

“本輪集中供地依舊是國(guó)央資背景的房企較為活躍也是意料之中。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處恢復(fù)期，雖有多城積極松綁樓市政策，但政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍需時(shí)日，且除了銷售端成色不佳外，部分房企仍面臨著償債壓力大的困擾，市場(chǎng)環(huán)境變化以及資金承壓等，不少資金流受阻的民營(yíng)房企不得不在土地投資端收斂鋒芒。

從具體城市來看，14個(gè)城市今年首輪集中供地均是國(guó)央企及地方城投類企業(yè)拔得頭籌。以長(zhǎng)沙為例，4月12日，長(zhǎng)沙完成2022年第一批次集中供地收官之作，22宗地塊全部成功出讓，華潤(rùn)、中海、旭輝、招商、運(yùn)達(dá)、金地等知名房企持續(xù)深耕，且有半數(shù)以上房企均是國(guó)央資背景，同時(shí)城投企業(yè)的積極性也較高，如雨花城投、開福城投等。

“從市場(chǎng)成交來看，政策端接連釋放的改善信號(hào)已在今年3月份產(chǎn)生一定效應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)一定的回暖跡象。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面表示，隨著市場(chǎng)信心逐步回升、房企資金狀況逐步好轉(zhuǎn)，加之地方城市多采取提升供地質(zhì)量、進(jìn)一步適度放松競(jìng)拍規(guī)則等措施，預(yù)計(jì)今年第二輪集中供地的成交表現(xiàn)或?qū)⒃谑纵喥椒€(wěn)的基礎(chǔ)上更加亮眼。

(莊靈輝盧志坤)

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