從小麥換房、大蒜換房，到西瓜換房、水蜜桃換房，從房企自己推出的促銷活動，到政府官方發(fā)布的紅頭文件……最近樓市“超常規(guī)”奇招頻頻，但開展起來卻并不順利，屢遇“一日游”與“緊急撤回”。

首付分期“一日游”

一座位于河南省西北部的小城濟源，近來在房地產(chǎn)行業(yè)“出圈”了。

濟源市房地產(chǎn)管理局官方微信號6月29日消息，河南省濟源市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于濟源市促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，其中提及的“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對首付分期收取”，使得濟源市成為“全國首個官方允許首付分期城市”。

《通知》中具體的表述為：居民購買首套房的首付比例降為20%，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對首付分期收取，但最長不宜超過一年;在2023年5月31日前出現(xiàn)房貸斷供現(xiàn)象的，可延期還本付息，且暫不納入個人征信范圍，最長可延期一年。

但在6月30日，濟源市房地產(chǎn)管理局微信公眾號刪除了這則消息。

濟源市一房地產(chǎn)中介表示，此前雖然沒有官方文件出臺，但首付分期其實已在市場上存在了一段時間，包括在河南省會鄭州等，都會以此為噱頭吸引購房者。“但如果是官方明面支持的話，肯定壓力就很大了”。

據(jù)介紹，首付分期主要有兩種實現(xiàn)方法：一種是開發(fā)商或開發(fā)商聯(lián)系相關(guān)公司進行墊付，后按月償還分期款與利息;另一種則是把評估價格做高，評估價格遠超實際出售價格，以達到“貸的越多，首付越低”。

但不可否認，兩種途徑都存在政策與法律風險。2018年，住建部曾會同六部門開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，其中就包括整治提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式。

農(nóng)作物“涌入”房地產(chǎn)

相比于官方對于新招奇招推出的謹慎，開發(fā)商們則顯得更為大膽。比如小麥大蒜與瓜果梨桃或許沒想到，自己有一天能在樓市實現(xiàn)身價翻好幾番。

地產(chǎn)界的“河南一哥”建業(yè)地產(chǎn)成為了這一輪花式促銷的開創(chuàng)者。6月20日前后，兩份另類房企促銷海報在網(wǎng)絡(luò)流傳：在河南省商丘市民權(quán)縣的建業(yè)河畔洋房，可以“2元/斤，小麥換房”;在河南省開封市杞縣的建業(yè)城，則可以“5元/斤，大蒜換房”。

兩處售樓處均證實了活動的真實性。但22日晚間，“小麥換房”率先“剎車”，售樓處工作人員表示活動已于22日中午結(jié)束，后續(xù)是否會再有類似活動尚不可知。

“大蒜換房”同樣也沒能長久。23日，樓盤工作人員表示活動已叫停。該工作人員并不清楚活動停止的原因，只是猜測可能是最近的輿論壓力比較大。

但兩項農(nóng)產(chǎn)品促銷的“滑鐵盧”并沒有阻擋類似活動的腳步，反而引來新鮮水果的閃亮登場。

28日，南京新城控股某房地產(chǎn)項目推出“西瓜換房，最高抵10萬元”活動，活動時間自2022年6月28日至7月15日。

不等西瓜準備好，水蜜桃迫不及待亮相。29日，網(wǎng)傳海報顯示江蘇無錫陽山一樓盤推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”活動。即日起至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888萬元。

該活動銷售人員表示，這是公司推出的一項促銷活動，相當于變相讓利，并不要求果農(nóng)用桃子來交割，只要來看房都能享受折扣價。

“水蜜桃換房”的活動，水蜜桃卻成了可有可無的“工具桃”。類似情況也發(fā)生在“大蒜換房”的活動中，也有工作人員直言，“實際上我們不收蒜也不要蒜”。不難看出，一系列活動的噱頭下，開發(fā)商的溢價收購實質(zhì)上還是變相降價。

“去庫存”與“限跌令”的矛盾

與其大費周章，為何不直接降價?這是因為從去年下半年開始，全國超過20座城市推出的“限跌令”仍擺在眼前。以最新發(fā)布政策的福建平潭綜合實驗區(qū)為例，6月20日的新政要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%。

“目前有些房企借營銷，出現(xiàn)了變相回避限價的做法。當前各地‘限跌令’的規(guī)定比較多，目的就是為了防范出現(xiàn)房企違規(guī)降價、虛假營銷的操作。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進解釋稱。

“限跌令”的發(fā)出本質(zhì)上還是出于維穩(wěn)考慮，近年來，因為樓盤降價導致購房業(yè)主群體事件屢見不鮮。但當前，房企銷售困難、債務(wù)壓力大，也是不得不面對的現(xiàn)實。

“今年上半年三四線城市房屋銷售同比跌了近50%，因此創(chuàng)新營銷模式也是必要的。”嚴躍進表示，開發(fā)商打出這種營銷奇招背后，還是當?shù)孛媾R的巨大銷售以及去庫存壓力。

6月30日，中指研究院發(fā)布的《2022上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》顯示，2022上半年，房企銷售額同比下降48.6%。

“在此背景下，企業(yè)一方面要把握城市分化、板塊分化下結(jié)構(gòu)性機會，堅持拿好地、做對產(chǎn)品，提升產(chǎn)品力和服務(wù)力;另一方面，房企應(yīng)繼續(xù)緊抓銷售回款、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確?，F(xiàn)金流和經(jīng)營安全，尋求高質(zhì)量發(fā)展。”中指研究院認為。(左宇坤)