在 4 月大跌 8000 套后，5 月北京的二手房不出意外繼續(xù)向下，來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京二手房 5 月成交量不足萬套，全月環(huán)比成交下探已成定局。不僅如此，包括和平里、德勝等熱點(diǎn)區(qū)域的掛牌量出現(xiàn)大幅攀升，但成交量卻跌至谷底。頭部經(jīng)紀(jì)公司證實(shí)，和平里片區(qū)的成交量從過去一個(gè)月 60、70 套跌至本月的不足 10 套，部分小業(yè)主兩個(gè)月降價(jià) 90 萬元也未能出貨，目前門店主要靠給新房帶看維持業(yè)務(wù)。

月銷售從 60、70 套到不足 10 套

" 這個(gè)月比 4 月還要差，腰斬都不足以形容。" 何斌是北京某頭部中介機(jī)構(gòu)和平街片區(qū)的負(fù)責(zé)人，他在這里已經(jīng)服務(wù)了 14 年。在他的印象中，每年上半年小陽(yáng)春過后的 5 月，二手房市場(chǎng)的成交量確實(shí)會(huì)有所回調(diào)，但平均整個(gè)大片區(qū)自己所在公司門店的月成交量一般不會(huì)低于 60、70 套，但這個(gè)月，截至目前還沒到兩位數(shù)。

這種降溫起源于 3 月中旬，在何斌的直觀感受中，首先是帶看的銳減，隨即不到一周便傳導(dǎo)至成交端。" 我們一線直觀感受，在今年 3 月的后半月，門店定金合同已經(jīng)非常明顯出現(xiàn)了下滑，只是因?yàn)槎址拷灰椎奶厥庑?，市?chǎng)的降溫感受還沒那么明顯。"

(資料圖)

進(jìn)入 " 五一 " 后，市場(chǎng)的降溫來得更為猛烈。" 就說個(gè)最直觀的例子，我們整個(gè)店‘五一’確實(shí)沒休，但就留了兩個(gè)人值班或者管二手房，其余的經(jīng)紀(jì)人都去帶看新房了。" 二手房市場(chǎng)的慘淡讓給新房做渠道成了何斌與同事們眼下最重要的工作。

" 對(duì)手比我們雖然總量多，但平均到單店產(chǎn)出，大家差不多。" 雖然是名義上的競(jìng)對(duì)，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易的特殊性，各家機(jī)構(gòu)之間無論是房源信息還是市場(chǎng)走勢(shì)，互通有無是經(jīng)常的事兒。

但從網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)看，降幅并沒有一線經(jīng)紀(jì)人體會(huì)得那么明顯。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至 5 月 24 日，北京二手住宅共成交 9599 套，較 4 月同期下降 11.8%，較 3 月同期下降 39.8%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，一般每年的 4、5 月市場(chǎng)成交會(huì)出現(xiàn)季節(jié)性回落的現(xiàn)象。但按照當(dāng)前的成交數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)今年 5 月的全月整體成交規(guī)模在 1.2 萬套，不及疫情期間 2020 年及 2021 年的成交水平，也說明了年初的恢復(fù)速度并沒有持續(xù)，二手房成交速度放緩一方面由于購(gòu)房者收入預(yù)期下降，入市信心不足；另一方面，5 月 8 日出臺(tái)關(guān)于對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)范鼓勵(lì)改革中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及鼓勵(lì)買賣雙方共同繳納中介費(fèi)，加大了購(gòu)房者的觀望情緒。

" 庫(kù)存前所未有的翻了個(gè)倍 "

與疫情嚴(yán)重期間的冷淡不同，在與一眾業(yè)主或購(gòu)房者攀談后，何斌對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)給出了 " 想買不敢買，想賣賣不掉 " 的判斷。

唐亮是何斌的老業(yè)主，八年前為了孩子上學(xué)從何斌手里買了一套位于民旺園的小兩居。由于兒子中考打算留學(xué)，唐亮準(zhǔn)備提前處理手里的老破小往外換換。但這個(gè)計(jì)劃在過去的半年里，由于手里的房子賣不到合適的價(jià)格一直擱淺。

" 唐先生的報(bào)價(jià)屬于正常，成交不太順利，一個(gè)是小區(qū)同戶型的房源過多，且其他房源都因?yàn)橛羞@樣那樣的瑕疵降價(jià)，另外一個(gè)，唐先生本身孩子還在上學(xué)，需要有一個(gè)比較長(zhǎng)的售后承租周期，兩方面因素影響了成交。" 賣不掉手中的房源，唐亮自然就沒辦法買新的。" 現(xiàn)在跟過去不一樣，看不清市場(chǎng)，手里這套賣不掉就不敢先預(yù)訂置換了。"

與唐亮不同，讓何斌和同行擔(dān)心的是小業(yè)主們 " 隨心所欲 " 的報(bào)價(jià)。" 比如地壇北里有一個(gè)一層的雙南小兩居，裝修確實(shí)很好，之前這個(gè)戶型均價(jià)大概在 750 萬 -780 萬元，但業(yè)主最開始掛牌的時(shí)候一定要掛到 880 萬 +。" 在何斌看來，不切實(shí)際的報(bào)價(jià)后再降價(jià)反而不利于成交，更容易引起購(gòu)房者的觀望。" 現(xiàn)在這套房子一個(gè)月內(nèi)降了小 90 萬元，依舊沒能成交。"

正是由于這種 " 想買不敢買，想賣賣不掉 " 的情況越來越多，何斌所在片區(qū)的庫(kù)存不斷攀升。" 我們預(yù)估跟另外一家整體加一塊，在 700 套左右，這個(gè)數(shù)據(jù)在今年 1 月是 400 套不到，差不多翻倍了。"

這一說法也得到金融街片區(qū)經(jīng)紀(jì)人閻崇的認(rèn)可。據(jù)閻崇說，其實(shí)掛牌量相較于往年同期并沒有增加多少，最主要的還是去化慢了，導(dǎo)致庫(kù)存量大幅增加。" 最近成交房源較 2 月掛牌降了 5%-10% 的價(jià)格，沒降價(jià)的則不好賣。"

目前北京最大的中介公司鏈家的臺(tái)前二手房可售房源不到 12 萬套，但知情人士透露，實(shí)際后臺(tái)的庫(kù)存已經(jīng)突破 14 萬套，從消化端與掛牌速度比率來看，市場(chǎng)的消化節(jié)奏比兩個(gè)月前的巔峰時(shí)期放緩了 50%。

踩踏式出貨來了？

不只是成交量的銳減與庫(kù)存的高企，讓何斌和所在區(qū)域經(jīng)紀(jì)人最擔(dān)心的，是所在片區(qū)部分小區(qū)的集中掛牌。

" 我們是一個(gè)東城與朝陽(yáng)交接的區(qū)，基本兩邊都賣，最早是從朝陽(yáng)賣了換東城上學(xué)的多，但最近就這小半年的時(shí)間，大量的東城業(yè)主開始掛牌。"

以何斌門店 2 月成交了 3 套的地壇北里為例，這個(gè)小區(qū)在過去常態(tài)化掛牌量在 10 套左右，其中 " 誠(chéng)心賣 " 的大概占到 40%，而現(xiàn)在掛牌數(shù)量在短短 3 個(gè)月內(nèi)超過 20 套。

同樣的情況也發(fā)生在其他和平里片區(qū)的 " 老破小 " 小區(qū)內(nèi)。鏈家 App 顯示，和平里熱搜小區(qū)榜前 3 位的小區(qū)分別是和平里七區(qū)、和平里五區(qū)和民旺園，掛牌量均超過 20 套，和平里七區(qū)和民旺園的掛牌量都達(dá)到了 36 套。

與地壇北里一街之隔的化工大院，雖同為典型的 " 老破小 " 小區(qū)，因物業(yè)管理好、停車位充足，是此前這個(gè)片區(qū)購(gòu)房者比較青睞的。"95 平方米三居室的局長(zhǎng)樓在這個(gè)小區(qū)過去一年都不出一套，今年一直在出，現(xiàn)在還同時(shí)掛了 2 套。"

對(duì)于如此大規(guī)模的集中掛牌以及片區(qū)庫(kù)存量的高企，是否意味著老破小踩踏式出貨的節(jié)點(diǎn)就到了，包括何斌在內(nèi)的一線經(jīng)紀(jì)人并不認(rèn)同。

" 目前說還過早，老破小有老破小的好。配套完善、交通便利，碰上物業(yè)好的小區(qū)，對(duì)上班族和有小孩的還是有吸引力。" 但何斌也承認(rèn)，從目前的趨勢(shì)看，下行趨勢(shì)持續(xù)到 6 月已經(jīng)是 " 板上釘釘 "，未來如何要看政策怎么走。

一位行業(yè)資深分析師告訴北京商報(bào)記者，受去化因素影響，北京二手房供給量逐步增大，但目前市場(chǎng)狀況還不能說是 " 供過于求 "，買方市場(chǎng)下購(gòu)房者擁有更高的 " 篩選權(quán) "，比對(duì)時(shí)間也要更久。踩踏式出貨的前提還是要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)方面，整體加大供給，房?jī)r(jià)持續(xù)走低，目前還沒有達(dá)到踩踏的程度。

在王小嬙看來，隨著退稅政策的出臺(tái)以及疫情防控的放開，今年掛牌房源量上升，又恰逢新的一年的升學(xué)期，部分家長(zhǎng)開始為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備，東西城由于其擁有獨(dú)特的教育資源，老破小不會(huì)出現(xiàn)踩踏式的出貨現(xiàn)象。但沒有學(xué)區(qū)加持的老破小會(huì)面臨成交周期長(zhǎng)的壓力。

北京商報(bào)記者 王寅浩