本文來源：時代周報 作者：宋然

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8 月 27 日，證監(jiān)會推出政策 " 組合拳 " 活躍資本市場。當(dāng)天，證監(jiān)會發(fā)文表示，圍繞合理把握 IPO、再融資節(jié)奏，要求根據(jù)近期市場情況，階段性收緊 IPO 節(jié)奏；對于金融行業(yè)上市公司或者其他行業(yè)大市值上市公司的大額再融資，實施預(yù)溝通機制，關(guān)注融資必要性和發(fā)行時機。

證監(jiān)會還稱，對于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損、財務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當(dāng)限制其融資間隔、融資規(guī)模；引導(dǎo)上市公司合理確定再融資規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行融資間隔期要求，審核中將對前次募集資金是否基本使用完畢，前次募集資金項目是否達到預(yù)期效益等予以重點關(guān)注；嚴(yán)格要求上市公司募集資金應(yīng)當(dāng)投向主營業(yè)務(wù)，嚴(yán)限多元化投資。

再融資收緊，房地產(chǎn)卻是例外，房地產(chǎn)上市公司再融資并不受破發(fā)、破凈和虧損限制。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對時代周報記者表示，這表明監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)，特別是房地產(chǎn)上市公司融資給予了更大力度的支持。

" 部分房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)違約情況，這些公司多數(shù)破凈或者虧損。它們再融資不受這些條件限制，有利于防范和化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。這對經(jīng)營較為困難的 A 股上市房企再融資，無疑是一個利好。" 劉水說。

政策持續(xù)釋放利好

房地產(chǎn)融資早有政策利好。

2022 年 11 月，針對房地產(chǎn)行業(yè)的 " 第三支箭 " 射出，證監(jiān)會明確支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的具體政策措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，進一步發(fā)揮 REITs 盤活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

早前，監(jiān)管對于房企股權(quán)融資一直有所限制。早在 2010 年，房企借殼上市被實質(zhì)叫停。" 第三支箭 " 的出臺無疑給房企再融資注入了一針強心劑。僅一天之后，福星股份公告稱，公司擬向不超過 35 名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項目開發(fā)；同日，世茂股份也公告籌劃非公開發(fā)行股票，擬向不超過 35 名特定投資者定增募資，擬用于公司 " 保交樓、保民生 " 相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還部分公開市場債務(wù)本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

截至目前，已有近 40 家房企發(fā)布股權(quán)融資方案。" 定增 + 配股 " 成為最主流模式，資金用途集中于 " 保交樓、保民生 " 相關(guān)房地產(chǎn)項目開發(fā)、補充流動資金、償還債務(wù)以及資產(chǎn)重組及收并購等。

今年以來，房地產(chǎn)融資在政策面繼續(xù)延續(xù)寬松狀態(tài)。1 月，央行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，明確 " 要落實好 16 條金融，用好民營企業(yè)債券融資支持工具（‘第二支箭’）"，同時強調(diào) " 實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃 "，" 開展‘資產(chǎn)激活’‘負(fù)債接續(xù)’‘權(quán)益補充’‘預(yù)期提升’四項行動 "。

3 月，證監(jiān)會發(fā)文表示，拓寬試點資產(chǎn)類型。REITs 申報項目首次覆蓋至商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，為打通商業(yè)地產(chǎn) " 投融建管退 " 全流程提供了方向，REITs 的引入也有助于盤活商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)，增強資金流動性。

今年下半年以來，政策繼續(xù)釋放利好。7 月，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)文延長 " 金融 16 條 " 有適用期限政策到 2024 年 12 月底。8 月，央行召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會，強調(diào)推進民營企業(yè)債券融資支持工具（" 第二支箭 "）擴容增量，強化金融市場支持民營企業(yè)發(fā)展；滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房企融資狀況向好？

此前，多家房地產(chǎn)上市公司的再融資獲放行。

今年 6 月，招商蛇口、陸家嘴、保利發(fā)展、上海大名城、中交地產(chǎn)、福星股份等 6 家上市房企公告，其向特定對象發(fā)行股票申請獲得證監(jiān)會同意注冊批復(fù)。獲再融資批復(fù)的 6 上市房企中，保利發(fā)展、上海大名城、中交地產(chǎn)的融資目的均為 " 保交樓、保民生 " 項目，福星股份的募投項目為棚戶區(qū)改造項目，陸家嘴、招商蛇口擬用于重大資產(chǎn)重組，均符合證監(jiān)會支持的房企再融資募集資金適用領(lǐng)域。

不過，房地產(chǎn)整體融資狀況依然不算樂觀。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資 4041.7 億元，同比下降 16.2%。2021 年下半年行業(yè)已經(jīng)開始進入下行周期，融資規(guī)模大幅回落，2023 年上半年延續(xù)了下降態(tài)勢。

其中，海外債發(fā)行規(guī)模僅為 110.7 億人民幣，同比大幅下降 34.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的 2.7%；信托融資規(guī)模為 211.4 億元，同比大幅下降 69.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的 5.2%。因行業(yè)周期下行，前期房企信托違約事件頻發(fā)，機構(gòu)投資更為審慎，導(dǎo)致整體投資規(guī)模大減，平均單月融資僅 35.2 億元。目前，各渠道同比均出現(xiàn)下降，海外債、信托銳減，信用債成為融資主力。

從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國企為主，今年上半年國央企發(fā)行占比近 90%，與去年同期基本持平；民企發(fā)行占比相比去年同期微升 0.6 個百分點。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，政策端時有利好，但融資能否成行最終還取決于房企自身。

目前，諸多房企依然面臨較大的償債壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為 4361.6 億元，其中信用債占比 66.3%，海外債占比 33.7%；一年內(nèi)到期余額為 9277.6 億，其中信用債占比 64.3%，海外債占比 35.7%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。三季度為仍為償債高峰，單月到期余額近 900 億元。