最近，北京的成先生想再買一套房，改善家里的居住條件。他看中了海淀區一套總價約650萬元的二手房，準備貸款購買。不過，目前他名下已經有一套住房，再買海淀區這套房將會是“二套房”。

成先生想了解的是，如果選擇商業貸款的話，“二套房”和“首套房”分別需要準備多少首付?若是自己把目前名下的住房賣掉，再次買房時是不是就可以算作“首套房”?

解答：

客觀上看，在商業貸款購房時，“二套房”比“首套房”的首付比例要高出不少。不過，根據北京市商貸政策，貸款成數不僅有最高限定，還與“普通住宅”或“非普通住宅”有關，不同情況下購房首付比例也不盡相同。

具體來看，麥田房產專業人士指出，像成先生這樣購買家庭第二套住房，商業貸款的具體成數因“普通住宅”和“非普通住宅”有如下區分：其一，購買“普通住宅”最高申請貸款4成，首付比例不低于6成;其二，購買“非普通住宅”最高申請貸款2成，首付比例不低于8成。

而另一種情況，如果購房者所購住房為家庭中的首套住房，那么商業貸款的具體成數為：若是購買“普通住宅”，最高申請貸款6.5成，首付比例不低于3.5成;若是購買“非普通住宅”，最高申請貸款6成，首付比例不低于4成。

那么，“普通住宅”和“非普通住宅”究竟該怎么區分呢?麥田房產專業人士表示，“普通住宅”需要滿足以下條件，只要有一項不符合的，就是“非普通住宅”：一是建筑面積不超過140平方米，二是所在小區建筑容積率不小于1，三是房屋單價和總價至少有一個在國家規定的房屋指導單價或總價之下。

由上可見，購買“二套房”首付比例最低也得6成;而購買“首套房”的首付比例最低僅為3.5成，兩者差距不小。那么，如果成先生將自己名下房產出售后再買房(即“賣舊買新”)，是不是就能算“首套房”呢?事實上，對于“首套房”和“二套房”的認定，北京是“認房又認貸”，也就是說，無房無貸款記錄，算首套;有房或是有貸款記錄，都算二套。所以，除非成先生此前的住房是全款購買的，否則他即使將其賣掉，再買房也還是算“二套房”。