12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2021年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，整體來看，商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析認(rèn)為，11月房價整體延續(xù)回落態(tài)勢主要有兩個原因，一方面是當(dāng)前市場成交熱度仍處底部調(diào)整期，買方話語權(quán)較強;另一方面，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購房需求活躍度有所恢復(fù)，在此背景下供給端為了在年底前盡快將房源售出而下調(diào)售價，如二手房業(yè)主中降價行為增多，房企前期降價促銷等。

同樣，針對統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，11月市場的降溫態(tài)勢依然在延續(xù)，新房僅一線城市環(huán)比持平，其余均不同程度出現(xiàn)下降，而二手房下降則表現(xiàn)得更為全面。這也是今年以來樓市降價程度較為明顯的一個月份。也預(yù)示著市場已逐步接近底部，政策的收縮空間已趨窄，部分城市和地區(qū)的放松性政策會不斷顯現(xiàn)，以推進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。但預(yù)計下行的態(tài)勢不會在12月出現(xiàn)急轉(zhuǎn)，春節(jié)前的市場仍將保持降溫態(tài)勢，但降溫的幅度預(yù)計會逐步收窄。

二手房整體價格也繼續(xù)處于下行通道。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同;二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

許小樂分析表示，杭州、上海、北京等少數(shù)大中城市二手房價跌幅率先收窄。主要原因是大中城市住房市場置換比例高，10月、11月信貸環(huán)境改善促使換房鏈條流動起來，市場成交量出現(xiàn)筑底跡象，市場預(yù)期有所改善，帶動房價跌幅收窄。跌幅繼續(xù)擴大的城市以弱二線及三四線城市為主。這類城市購房需求整體支撐較弱，市場預(yù)期的筑底和改善需要更長的時間。

此外，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，50城10-11月二手房成交量持續(xù)回升來看，市場筑底跡象顯現(xiàn)。根據(jù)“量在價先”的基本規(guī)律，量的初步筑底將為后期價格止降打下基礎(chǔ)。在預(yù)期方面，12月以來貝殼50城二手房景氣度指數(shù)有止降改善的信號，其中長三角、珠三角區(qū)域重點城市預(yù)期改善相對更明顯。許小樂也預(yù)計后期房價跌幅將逐步收窄。

同日，國家統(tǒng)計局還公布了2021年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。1-11月全國商品房銷售面積158131萬平方米，同比增速為4.8%，商品房銷售額為161667億元，同比增速為8.5%，商品房累計均價為10224元/平方米，同比增速為3.5%，商品住宅走勢與商品房保持一致，11月商品住宅當(dāng)月成交均價為9967元/平方米，環(huán)比上漲0.1%，打破連續(xù)三個月的下滑趨勢。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，11月商品住宅當(dāng)月成交均價環(huán)比止跌，主要是由于信貸環(huán)境的改善。

從政策動向來看，據(jù)貝殼研究院觀察，近期成都、西安、珠海、南通等地分別從限購、預(yù)售資金監(jiān)管以及人才購房補貼等方面出臺監(jiān)管措施，緩解房企資金壓力的同時鼓勵購房需求，提振市場信心。

從近期金融環(huán)境看，據(jù)貝殼研究院觀察，11月主要城市房貸利率連續(xù)兩個月下行，放款周期經(jīng)歷了6個月的持續(xù)拉長后首次縮短，這符合央行“維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、維護住房消費者合法權(quán)益”的要求，這將起到穩(wěn)預(yù)期的作用，向市場釋放一定的積極信號。

此外，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為137314億元，同比增速為6%，年內(nèi)增速持續(xù)收窄。其中，新開工面積增速持續(xù)下行為拉動開發(fā)投資額增速下行的主因。竣工面積同比增速保持高位回落的走勢，但11月竣工面積同比增速環(huán)比保持穩(wěn)定，年底開發(fā)商加快完工促回款，竣工面積將有所提升。從房企融資情況來看，11月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。潘浩也表示，房企融資環(huán)境得到改善，或?qū)﹂_發(fā)投資增速起到積極的拉動作用。

此外，11月購房預(yù)期平穩(wěn)恢復(fù)，個人按揭貸款同比增速為年內(nèi)首次回調(diào)。1-11月房企到位資金為183362億元，同比增長7.2%。分項來看，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款同比增速分別為-10.8%、-41.7%、4.8%、17%以及9.8%，其中個人按揭貸款同比增速為年內(nèi)首次回調(diào)，相較上月提升0.1個百分點。(記者 門庭婷)