“房企爆雷了，房子還會(huì)如期交付嗎?”這成為最近一段時(shí)期縈繞在樓市消費(fèi)者心中的一大疑問。商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)日前出臺(tái)，首次從全國(guó)層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制，相當(dāng)于給樓盤如期建設(shè)、交付加上了一道”保險(xiǎn)鎖“，在一定程度上扼制了房企惡意挪用預(yù)售資金行為，防范爛尾樓的出現(xiàn)，確保了購(gòu)房人的權(quán)益。

監(jiān)管缺位現(xiàn)象并不鮮見

商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開發(fā)商的購(gòu)房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等，是商品房預(yù)售的全部銷售收入。

來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，房企的銷售回款占到房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的52.9%，其中定金及預(yù)收款占36.8%，個(gè)人按揭貸款占16.1%。在融資收緊的背景下，房企對(duì)銷售回款的資金依賴程度較高，預(yù)售資金的重要性不言而喻。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者直言：“河南、陜西、安徽、河北、海南等地的爛尾樓問題依舊突出，這與預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位不無關(guān)系。有的地方樓盤預(yù)售資金不進(jìn)監(jiān)管賬戶，有的開發(fā)商隨意挪用監(jiān)管賬戶的資金，隨著去年下半年以來房企流動(dòng)性危機(jī)加重，暴露出來的房屋延期交付等問題越來越影響到消費(fèi)者的信心和樓市的健康發(fā)展。”

據(jù)記者了解，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管，此前并未有全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確指出：“城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。”

但事實(shí)上，不少城市房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位。例如，河南省焦作市2016年7月才出臺(tái)了《焦作市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，正式啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作;直至2017年1月，山東省住建廳才印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》;而河南省新鄉(xiāng)市，遲至2021年3月1日，《新鄉(xiāng)市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》才正式落地。截至目前，不少三、四線城市仍未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度，有的地方即便出臺(tái)了監(jiān)管政策，在實(shí)際執(zhí)行時(shí)也浮于表面，存在一定的監(jiān)管漏洞。

全國(guó)性監(jiān)管辦法出臺(tái)

有鑒于此，現(xiàn)階段制定全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法尤顯重要。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，包含了預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)、厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等9個(gè)方面內(nèi)容。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國(guó)層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制，能夠維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，規(guī)范開發(fā)商行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件。

李宇嘉也對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，《意見》的出臺(tái)可以有效補(bǔ)足部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位的政策短板，最大程度保證在建項(xiàng)目都能順利交付，避免更多省市出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。

記者注意到，相較于以往，《意見》在完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施上有五大“亮點(diǎn)”值得關(guān)注：招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)。

《意見》明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所副所長(zhǎng)鄧郁松對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，目前，消費(fèi)者擔(dān)心樓市下行、房企不能如期交樓，從而不敢出手買房。保障商品房預(yù)售資金安全，確保專款專用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，相當(dāng)于給老百姓買房吃了一顆“定心丸”。

既要“管好”也不能“管死”

“合理的預(yù)售資金監(jiān)管是必要的，但自去年下半年房企違約事件發(fā)生后，部分城市通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防交付風(fēng)險(xiǎn)，有的城市出現(xiàn)了過度收緊的情況，這樣就讓房企在艱難時(shí)刻遭遇了更大的流動(dòng)性壓力。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“這導(dǎo)致有的房企賬上有百億元資金，卻無法償還幾億美元的債券。保持房企資金的適度流動(dòng)性是引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施，因此預(yù)售資金監(jiān)管既要‘管好’，也不能‘管死’。”

對(duì)此，《意見》明確，預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房地產(chǎn)企業(yè)提取使用。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，此次完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，很好地把握了原則性與靈活性，既保障了購(gòu)房人的權(quán)益，也糾偏改善了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行過嚴(yán)的狀況，可以說是松緊適度。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，全國(guó)性新的預(yù)售資金管理辦法的出臺(tái)，有利于引導(dǎo)地方“保交樓”的同時(shí)，對(duì)緩解當(dāng)前企業(yè)資金壓力、提高資金使用效率將起到積極作用，有利于維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期，亦有利于打通資金的循環(huán)使用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。“政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)都是防爛尾、保交房，實(shí)質(zhì)是保障購(gòu)房者的利益以及遵紀(jì)守法的開發(fā)商的利益，有利于行業(yè)的良性循環(huán)、長(zhǎng)期健康發(fā)展。”(孫蔚)