2022年上半年的房地產市場，仍然未能擺脫去年市場調整的余波。但在一系列穩樓市政策的作用下，市場正在出現暖意。

根據國家統計局7月15日發布的數據，今年上半年，全國房地產開發投資、商品房銷售、房企到位資金增速等指標繼續負增長。但從月度變化來看，6月，銷售、資金兩項指標的降幅有所收窄，這也是該指標今年以來首次收窄。

房價方面，70個大中城市的房價在6月出現回暖之勢，房價上漲城市數量創最近9個月以來的新高。

分析人士認為，今年上半年，房地產市場經歷了從底部徘徊到緩慢回溫的過程。一系列穩樓市政策的出臺，以及疫情趨于平穩，使得市場預期逐漸改善。這些來之不易的信心，有望繼續對下半年形成利好。

量增價穩

根據統計局的數據，今年上半年，全國商品房銷售面積6.9億平方米，同比下降22.2%;商品房銷售額6.6萬億元，同比下降28.9%。與前5月相比，降幅分別收窄了2.6和1.4個百分點。這也是今年以來，該項指標的降幅首次出現收窄。

值得注意的是，6月單月，商品房銷售面積1.8億平方米，銷售額1.8萬億元，環比增長六成以上。雖然有著房企沖半年度業績的季節性因素，但如此大的漲幅在往年也不多見。

同時出現改善的，還有房企到位資金增速。今年上半年，房地產開發企業到位資金7.7萬億元，同比下降25.3%，降幅比前5月收窄0.5個百分點。同樣是今年以來首次改善。

銷售回暖和資金狀況改善，均源于政策端的推動。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，新房銷售的改善受益于兩個方面，一是全國103個重點城市中，超過50%的城市主流房貸利率已經降至下限，房貸利率下降疊加城市降首付、取消認房認貸等措施，最大程度上降低購房成本;二是限購、限售等政策放松降低購房者、房源的入市門檻。

銷售的升溫，在一定程度上改善了房企的資金狀況。在房企資金來源中，定金及預售款、個人按揭貸款兩項指標明顯改善。

房價方面，今年6月，70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有31個，二手房價格上漲的城市為21個，均創下去年10月以來的新高。

從城市能級來看，一線城市漲幅仍然最大，除深圳外，北上廣三地的新房、二手房價格均環比上漲。二三線城市房價有漲有跌，但總體出現了漲幅擴大、降幅收窄等積極信號。

盡管量價表現頗為樂觀，但由于疫情影響等因素，今年上半年的房地產市場仍然未及往年的熱度。其中，上半年全國商品房銷售額為近5年來的同期最低點，銷售面積則為近6年來的同期最低。

復蘇之路

供應端的表現有喜有憂。

今年上半年，全國房地產開發投資6.8萬億元，同比下降5.4%，降幅比前5月有所擴大。今年第二季度，房地產開發投資均處于負增長區間。

但從月度變化來看，近兩個月已有積極信號出現。今年5月，全國商品房開發投資額環比增長14%，新開工面積環比增長20%。6月，這兩個指標的增速分別提升至24.7%、24.4%。

許小樂認為，這主要是因為銷售回款增加，利于房企開工投資。

根據中原地產的統計，今年上半年，全國共有超過200個城市發布了各類穩樓市政策。在前期限購、限貸、限售、預售監管、購房補貼等政策基礎上，6月多城市發布了“房票”新政，體現出穩樓市政策繼續升級。

中原地產首席分析師張大偉認為，這些措施在一定程度上提振了供需兩端的信心，市場預期的改善，也將成為下半年的利好因素。

許小樂指出，展望后市，政策支持的效果將持續釋放，市場預期將進一步平穩改善。從現有成交情況看，7月上半月貝殼50城二手房日均成交量較6月小幅增長。預計后期市場成交保持修復帶動價格環比繼續改善。

復蘇路徑方面，許小樂認為，當前市場的修復更多是一線和強二線城市的帶動，預計后期修復將向周邊二線及強三線城市傳導，市場修復面逐步擴大。

中指研究院指出，7月單月商品房交易規模較6月或有回落，但考慮到房地產調控政策仍有發力空間，市場規模同比降幅有望延續收窄態勢。

（張敏 李佳媛）