“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。”中共中央政治局7月28日召開會(huì)議，用72個(gè)字部署下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)工作，釋放了重要信號(hào)。

隨著融資端傳遞出破冰信號(hào)，近期多家房企密集發(fā)債融資。統(tǒng)計(jì)顯示，僅7月21日~26日的一周內(nèi)，包括華潤(rùn)置地有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”)、新城控股集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“新城控股”)等房企擬發(fā)行、獲受理或已發(fā)行的債券規(guī)模已近310億元。

克而瑞研究中心認(rèn)為，房企6月份以來(lái)融資規(guī)模大幅增長(zhǎng)，一方面是由于房企融資政策邊際改善，前期積壓的融資需求集中釋放;另一方面因?yàn)橄掳肽攴科蟮狡趥痤~較大，存在較強(qiáng)的“借新還舊”意愿。

融資邊際改善的同時(shí)，房企償債高峰也已到來(lái)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為4920.7億元，一年內(nèi)到期余額為9723.7億元，7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰，單月到期余額超千億。

此外，“保交樓”正成為房企的頭等大事，而對(duì)于部分房企而言，保證交付也是頭等難事。今年7月，銀保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人在回應(yīng)“保交樓”問題時(shí)表示，將主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，滿足房企合理融資需求。

房企密集發(fā)債

從近期房企發(fā)債情況來(lái)看，“有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的政策正在有效落實(shí)。

7月21日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”)披露了2022年度第一期綠色中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果。公告顯示，2022年7月19日~20日，萬(wàn)科發(fā)行了2022年度第一期綠色中期票據(jù)，發(fā)行金額為30億元，利率3%，募集資金已于2022年7月21日到賬。

7月25日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”)2022年面向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)投資者公開發(fā)行公司債券(第四期)結(jié)果公告。本次債券發(fā)行工作已于2022年7月22日結(jié)束，最終發(fā)行規(guī)模為20億元。

同日，據(jù)深交所披露，華潤(rùn)置地2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第二次)項(xiàng)目狀態(tài)更新為已受理。據(jù)悉，該債券類別為小公募，擬發(fā)行金額為100億元。

7月21日，新城控股發(fā)布關(guān)于公開發(fā)行公司債券獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)的公告。公告顯示，證監(jiān)會(huì)同意新城控股向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行面值總額不超過61.72億元公司債券的注冊(cè)申請(qǐng)。

從發(fā)債主體來(lái)看，本輪發(fā)債房企不僅有華潤(rùn)置地、保利發(fā)展等國(guó)企、央企以及地方城建，也有像新城控股這樣的民營(yíng)房企。

從發(fā)債資金用途來(lái)看，部分房企急需資金用于償債。例如新城控股等房企提及要將募集資金全部用于償債或回購(gòu)債券，萬(wàn)科等房企則表示將募集資金全部用于補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金和建造項(xiàng)目。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年6~7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元，其中民企到期債務(wù)壓力巨大，約有1178億元債券到期，占比達(dá)67%。另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為4920.7億元，7~8月為年內(nèi)又一償債高峰，單月到期余額超過千億元。

融資政策持續(xù)改善

近期，“保交樓”也成為房地產(chǎn)工作的第一要?jiǎng)?wù)。7月17日，銀保監(jiān)會(huì)公開指出，在“保交樓”工作安排總體框架下，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放;有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持項(xiàng)目并購(gòu)重組，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，近期眾多房企，包括民企發(fā)債、配股融資等，印證了政策層面有較大幅度的實(shí)質(zhì)性放松，此種情況下半年將有望持續(xù)。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債在政策鼓勵(lì)下，特別是優(yōu)質(zhì)民企將獲得更多的發(fā)行機(jī)會(huì)。

上半年，融資政策在遵循“房地產(chǎn)金融審慎管理”的主線上適度調(diào)整，根據(jù)企業(yè)實(shí)際融資需求進(jìn)行邊際放松。融資政策一方面鼓勵(lì)收并購(gòu)類融資，同時(shí)也支持優(yōu)質(zhì)民企重歸融資市場(chǎng)。

今年3月，銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目;5月，滬深交易所召開“信用保護(hù)工具支持民營(yíng)企業(yè)債券融資座談會(huì)”，提到將通過市場(chǎng)化的信用保護(hù)工具，引導(dǎo)市場(chǎng)修復(fù)對(duì)民企債券的投資信心，改善民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境，助力民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展。

政策支持下，民營(yíng)房企債券發(fā)行正逐步恢復(fù)。自5月16日碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，部分券商也通過參與創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具，協(xié)助民營(yíng)房企打通公開市場(chǎng)融資渠道。此后，新城控股、旭輝等更多的民企被選定為示范民營(yíng)房企，采用信用保護(hù)工具，分別成功發(fā)行信用債，實(shí)現(xiàn)融資超過39億元。

6月債券融資環(huán)比增長(zhǎng)四成

在此背景下，6月份以來(lái)，房企融資已呈現(xiàn)邊際回暖跡象。

中信建投證券研報(bào)顯示，6月份，房企債券融資總額為641億元，環(huán)比上升40.4%。其中，境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模為552.1億元，環(huán)比上升52.7%。6月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立96個(gè)，募集資金額合計(jì)121.79億元，環(huán)比上升13.7%。

6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16443億元，繼5月年內(nèi)環(huán)比首次上升后，繼續(xù)擴(kuò)大約23.7%至38.4%;同比下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8%，規(guī)模依然維持歷年較低水平。

柏文喜表示，從融資方式來(lái)看，目前除了常規(guī)的票據(jù)、公司債、配股融資等方式，要獲得ABS、REITs等資金支持，還需要房企積極梳理底層資產(chǎn)和與交易所充分溝通，并加大發(fā)行推廣力度。

實(shí)際上，優(yōu)質(zhì)房企債券融資渠道正逐步打開。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月房企國(guó)內(nèi)貸款于年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比上升45.8%，自籌資金環(huán)比上升28.7%，其他到位資金更是出現(xiàn)環(huán)同比雙上升。

值得注意的是，6月房企國(guó)內(nèi)貸款雖然首次出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，但規(guī)模仍處于歷史低位，部分房企融資難的問題仍然存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月，商票逾期的房地產(chǎn)項(xiàng)目較5月環(huán)比凈增加了101個(gè)，當(dāng)月新增逾期項(xiàng)目公司至196個(gè)，而2~5月單月凈增加值均維持在200~550個(gè)。克而瑞指出，當(dāng)前房企商票逾期增量放緩，逾期增長(zhǎng)或迎來(lái)拐點(diǎn)，但行業(yè)流動(dòng)性壓力是否會(huì)邊際緩和還有待觀察。

從銷售端來(lái)看，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額同比降幅均已收窄。7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1~6月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，單6月商品房銷售18185萬(wàn)平方米和17735億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)66%和68%，漲幅為2015年以來(lái)6月同期最高;同比降幅分別收窄13.5%和16.9%。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，下半年融資相關(guān)政策或在當(dāng)前導(dǎo)向基礎(chǔ)上，進(jìn)一步做出適當(dāng)調(diào)整，以滿足房企合理的融資需求。(蔣翰林)