2021年，堪稱中國樓市跌宕起伏之年，上半年還是萬人搶房，下半年房企“爆雷”、成交銳減不絕于耳。那么，2022年樓市走勢如何?在堅持房住不炒的總基調下，穩字當頭、良性循環成為2022年樓市的關鍵詞。

業內人士預計，2022年房地產市場將呈現“前低后高”的走勢，隨著政策的調整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經歷修復階段重回穩定狀態，進而走向良性循環。

依次全鏈降溫

“2021年，二手房、新房和土地市場依次從歷史高位快速下降到歷史低位，形成了全鏈降溫，節奏失衡成為2021年房地產市場最明顯的特點。”針對2021年的市場表現，貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者如此總結。他進一步解釋稱，2021年房地產市場的降溫首先出現在二手房市場。從3月到9月，二手房市場呈跌宕起伏態勢，成交量在半年之內從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月，50城的二手房成交套數創2019年以來歷史新高，4月起成交量持續下降，9月創2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節等特殊時點外)。

隨后，新房市場開始降溫。從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高跌至同期最低。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6月單月創2016年以來歷史同期最高水平。7月銷售面積單月同比增長轉負，至11月單月銷售規模為2016年以來同期最低。

接著，土地市場經歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。在2021年第一批集中供地時，房企拿地積極，平均成交率高達95%，溢價率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地時，房企拿地積極性全面降低，出現大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價率降至4.0%，全年土地成交規模自2019年以來首次同比大幅下降。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，與以往市場下行不同，2021年的市場迅速降溫與房企信用緊密關聯，肇始于房企，也進一步影響房企。隨著“三線四檔”對房企有息負債規模增速進行管控，加之房地產貸款集中度管理進一步收緊開發貸款，導致房企融資規模明顯下降，債務違約風險凸顯。而信貸收緊也導致購房者貸款難度加大，房企資金鏈壓力驟增，于是房企信用違約頻發，爆雷的房企從位列行業TOP50到千億房企，再到龍頭房企。

釋放積極信號

房地產業作為國內最大的消費市場，是穩增長、擴內需、建設強大國內市場的重要領域。同時，由于規模大、鏈條長、涉及面廣，房地產業又對經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

當下房地產業面臨的問題得到了相關部門的關注。9月下旬，央行貨幣政策委員會例會明確提出“要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，釋放了個人按揭貸款邊際放松的積極信號。

12月6日，中共中央政治局召開會議，明確要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。同日，中國人民銀行宣布，將于12月15日降準0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。

12月8日-10日召開的中央經濟工作會議上，對于房地產行業的定調除了對“房住不炒”定位的堅持，還提出加強預期引導，堅持租購并舉，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展等。

嚴躍進認為，針對房地產行業“良性循環”的表述是近年來首次提及，釋放出很強的信號意義，對重建行業信心，解決當前行業遇到的問題，都有至關重要的作用。最近，包括央行及住建部在內的眾多部門，關于房地產提及最多的就是“穩”與“良性循環”，“促進房地產業良性循環”被市場普遍認為是2022年房地產調控的主要思路。

轉變發展模式

“2021年的市場波動打破了‘房價不會下跌、房企大而不倒’的迷信，房地產市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風險的發展模式。”中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立對《中國消費者報》記者直言。他預計，2022年將會出現以“提質”取代“增量”的行業現象，在以往高杠桿、高耗能的房企中，部分房企在被兼并后將逐步退出市場，另一部分房企將會深耕存量改造業務。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，如今，房地產業站在了歷史拐點，需要探索新的發展模式。在他看來，關于房地產新發展模式的討論不應該僅限于房企，應該包括多元供應渠道和供應主體、多元房屋類型。在供地類型和土地出讓方式等方面也能有所創新。

那么，2022年將如何促進房地產業良性循環和健康發展?不久前，住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時表示：一要保持調控政策連續性穩定性，繼續穩妥實施房地產長效機制，落實城市主體責任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩地價、穩房價、穩預期。二要增強調控政策協調性、精準性，加強金融、土地、市場監管等調控政策的協同，加強對城市調控工作“一對一”的指導監督。三要堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，確保社會穩定、國家和群眾利益不受損失。四要持續整頓規范房地產市場秩序，完善市場監管機制，切實維護群眾合法權益。

尹中立則認為，房地產市場的當務之急是消除循環梗阻，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，這是中央對房地產行業實現良性循環提出的對策。按照該政策思路，2022年按揭貸款(包括首次購房、改善型購房)會得到支持，按揭貸款的速度會適度加快，有些房地產開發企業的債務會得到展期，房地產行業的流動性風險將得到緩解”。(記者孫蔚)