近日，第一財經記者獲悉，央行、銀保監會聯合對金融機構發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》(下稱《通知》)，要求銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業并購出現經營風險的房地產企業優質項目。

與此同時，兩場相關的座談會也相繼召開，鼓勵優質民營房地產企業以及國有房地產企業，并購出現風險的大型房地產企業的優質項目，支持銀行滿足房地產企業合理融資需求，對出現風險的大型房地產企業，不盲目抽貸斷貸，打消房企和金融機構的一些疑慮，促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。

隨著房地產項目并購融資環境逐步回暖，預計接下來房地產行業將會迎來一波項目并購潮。

重點支持收購出險房企優質項目

市場分析認為，在當下的房地產行業，并購也許是速效藥，是激活企業和盤活資產的重要途徑。但值得注意的是，與此前幾輪房地產行業并購重組交易標的多以股權為主有所不同，《通知》此次明確，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難房地產企業的優質項目，而非企業本身。

《通知》內容主要涉及六個方面，一是明確銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購流動性困難房地產企業的優質項目。

“過去，房地產企業也會出現一些經營困難，每年都有大量中小房企倒閉，但這些房企的退出并不會對市場產生影響，其中一個重要的風險化解手段就是并購，由別的大型企業收購或者把項目買去。目前，一些相對來說比較大的房地產企業出現了風險事件，做好相關風險化解工作，并購也是一個很重要的手段。”第一財經從接近監管人士處了解到，此次《通知》兼并收購的主體要自身條件較好，否則也會拖累參與并購的房地產企業自身。

《通知》也在加大債券融資支持力度方面明確了導向，即支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。一方面，人民銀行鼓勵銀行業金融機構積極為并購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率;另一方面，也鼓勵金融機構投資并購債券和并購票據等債務融資工具。

此外，《通知》提出，要積極提供并購的融資顧問服務。鼓勵銀行業金融機構發揮客戶和網絡渠道優勢，整合信貸、投行、金融市場的業務資源，提供融資顧問服務。同時，加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，匹配并購雙方需求，提高并購成功率。

在提高并購服務效率方面，《通知》要求，加快重點房地產企業項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對于風險可控的項目，可以提前啟動盡職調查和信貸審查。推動地方政府優化被收購房地產項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環境。

《通知》強調，銀行業金融機構要按照穿透原則評估項目的合規性。不能只看項目的表面，還要穿透到底層，查看該項目是否合規，同時要嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，加強并購貸款的風險控制和貸后管理，做好資金用途的監控。

另外，《通知》明確，要建立報告制度和宣傳機制。銀行業金融機構要建立重點房地產企業項目并購貸款的報告制度，按月向人民銀行和銀保監會報告其開展并購金融服務的情況、存在的問題和建議，積極配合并購雙方披露項目并購和金融支持的信息。

融資環境回暖促行業良性循環

第一記者從業內了解到，前一段時間由于市場形勢變化，房地產行業面臨一定的流動性短缺。基于此，一些房企擔心對經營困難的房企承債式收并購，可能會影響收并購方自身的負債指標。

融資環境改善是房企開展項目并購的直接動力源。四季度以來，金融部門多次發聲“滿足合理的住房信貸需求”、“促進房地產業健康發展和良性循環”。商業銀行個人按揭貸款、開發貸款投放速度相應加快，涉房貸款融資環境正在改善。

第一財經記者獲悉，近期兩場關于房地產融資的重要會議相繼召開，向市場傳遞金融部門維護房地產行業“良性循環”的信號。

近日，央行、國資委召開房地產企業座談會，參會機構主要為優質的大型民營房地產企業以及國有房地產企業，鼓勵優質企業按照市場化原則并購出現風險的大型房地產企業的優質項目。

此外，央行、銀保監會也于近期召集部分銀行業金融機構進行座談，希望銀行業金融機構能夠積極推進并提供并購貸款，對出現風險的大型房地產企業不要盲目抽貸斷貸。

實際上，這并非金融監管部門針對房企并購貸款的首次發聲。早在12月3日，銀保監會有關負責人答記者問中已指出，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

中國銀行間市場交易商協會于12月10日舉行房地產企業代表座談會指出，將優先支持符合房地產調控政策的企業注冊債務融資工具用于并購項目或已售在建項目建設。

紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖分析，過去幾年整個房企資金鏈條高度依賴房地產預售產生的現金流，這是維持規模擴張、存量債務償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產調控下發生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限，二是房價上漲預期不再，三是信用風險壓力加大，購房者和房企之間信任關系被打破，這讓預售回款難度進一步加劇。于是，整個房地產業鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環”。

李奇霖認為，把房地產行業的“惡性循環”變成“良性循環”，其中一個辦法就是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優質房企去收購低價拋售的資產，這些龍頭優質房企本身可以從金融機構獲得穩健溢價，融資成本低，這都有助于促進行業良性循環和風險市場化出清。