“叮叮當當……”武昌東湖之濱，楚天傳媒大廈6樓至10樓的裝修正在緊鑼密鼓進行之中。

剛剛成立的湖北省農業發展集團在這里一口氣租下多層作為企業總部。“一流湖景，物業完善。”該集團工作人員這樣評價對大廈的感受。

國際知名房地產顧問機構戴德梁行提供的數據稱，2021年武漢市類似這樣的優質甲級寫字樓存量面積達257.2萬平方米，同比增長14.47%。

甲級寫字樓年增32.5萬平米

15米挑高大堂，迎賓和物業人員24小時在崗，辦公樓層層都有地毯，江景一覽無余……位于漢口江灘的武漢天悅外灘中心月租均價達到每平方米140元左右。入駐企業、北京中銀(武漢)律師事務所的黃女士仍表示：“租金值得”。

天悅外灘中心，典型的甲級寫字樓。

寫字樓是專業商業辦公用樓的別稱，甲級、乙級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法。什么樣的寫字樓能成為甲級?

“它們代表著辦公樓的最高水準。”戴德梁行武漢公司市場及業務發展部主管龍倩指出，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化、人性化、數字化、節能化，以及空間的舒適性和實用性，便捷的交通和商務化等等。

戴德梁行的統計標準中，包括設計規模、硬件指標、機電/承重三方面。例如建筑體量5萬平方米以上，雙回路用電，客梯等候時間不超過40秒，完善的物業管理，至少每20平米有一根電話線等。

“能承受高租金，證明入駐企業能創造更高的附加值。”業內人士表示。武漢市的甲級寫字樓集中在漢口解放大道商務區、武廣商務區、漢口武昌沿江商務區，以及武昌中北路、中南路、光谷商務區等地。甲級寫字樓是優質產業的重要承載體，其蓬勃發展的市場成為江城經濟活力的印證。

戴德梁行發布的武漢房地產市場年度回顧與展望報告稱，恒隆中心、泛悅城T2、中海中心、首地財富中心等在2021年集中入市。武漢市優質甲級寫字樓面積年新增32.5萬平方米。而這一數字在2020年為9.7萬平方米。

武漢市場發展成熟度全國第六

誰是甲級寫字樓內的“座上賓”?

回顧2021年江城市場，江南的長城匯迎來友邦人壽、現代財險兩大新客戶，信達證券、錦航科技入駐江北中信泰富大廈……戴德梁行稱，從租賃需求方來看，律師事務所為代表的專業服務業、金融和TMT(科技、媒體及通信)行業相關企業成為甲級寫字樓的需求大戶。三者共占到全市租賃總成交面積的六成以上。而這些，都是服務業即高附加值的第三產業典型代表。

新增項目集中入市，使得武漢甲級寫字樓量增價跌。截至2021年末，武漢核心商務區優質甲級寫字樓市場整體空置率同比上年末升高約1.8個百分點。甲級寫字樓整體租金則同比下降約5.5%，每平方米月租金為103.2元。其中，漢口和武昌沿江商務區甲級寫字樓月租賃均價為125.6元每平米，引領全市。

在江漢區金融十字街，中建二局承建的越秀·國際金融匯已推進至第40層，正在奮力“長高”。據預測，今年武漢市將新增甲級寫字樓辦公面積超86萬平方米，沿江商務區，武昌中南路、中北路片區等將有更多新辦公室虛位以待。

日益增多的寫字樓項目，是否意味著市場過剩?

另一知名房地產顧問機構仲量聯行此前發布的《2021中國辦公樓市場白皮書》顯示，武漢市寫字樓市場發展成熟度居全國第六，僅次于北京、上海、深圳、廣州和杭州，高于全國平均水平。

但就城市第三產業拉動高端寫字樓市場的需求量來看，武漢市并未進入全國城市前十名，仍有潛力。例如高居榜首的深圳市，其第三產業增加值每增長一億元人民幣，辦公樓的使用需求將增長1672平方米，遙遙領先于其他城市。而與武漢同為中部城市的鄭州，則以516平方米位居該榜單第十位。

當前，武漢市服務業產值突破萬億元大關。該市提出著力構建以戰略性新興產業為引領、先進制造業為支撐、現代服務業為主體的現代產業體系。主城以“兩江四岸”為核心，提升高端要素、優質產業、先進功能的集聚承載能力，建設現代服務業中軸帶和城市主中心。

仲量聯行研究表明，中國經濟總量前50大城市來看，已建成辦公樓的總體量距離潛在需求上限仍有超過六千萬平方米的差距。因此，盡管寫字樓市場在短期內受內外部因素影響或處于下行周期。但中長期而言，中國頭部城市的寫字樓市場仍有相對可觀的發展空間。(周三春 張立 俞典)