今年北京二三環的新房供應著實有些“卷”。前有天壇府三期加推，240套均價超12萬元/平方米的房子，1小時銷售率達到96%。后有“萬眾期待”的天恒學院里、永定府，萬人參與搖號。如今北京瑞府、端禮著、懋源煜澤臺、璟廷、璟瑜等也已經整裝待發，隨時準備取證“接棒”。產出過中國璽、昆侖域、佑安府等曾經炙手可熱項目的豐臺西鐵營，也已將亞林西又一宗土地擺上了北京第二批集中供地的“貨架”。一直被認為土地稀缺的內城供應量真的增多了嗎?新增住房呈現出哪些特點，市場反饋又如何?記者進行了調查。

項目集中亮相 今年內城供應“顯得多”

其實，與往年相比，今年二三環土地供應并沒有明顯增量。目前供應的項目中，除北京瑞府為今年北京首批集中供地中供應，其余項目地塊均非今年新增供應。

其中，端禮著、懋源·煜澤臺項目地塊為去年10月供給，天恒·學院里、永定府項目地塊則為2017年摘得，天壇府項目地塊拿地時間更為久遠，要追溯到2016年北京城建正式承建的望壇棚戶區改造項目。

“今年大家直觀感受上覺著二三環供應增多，是因為豐臺的幾個項目處于同期亮相狀態。”對北京市場非常熟悉的合碩機構首席分析師郭毅表示，從土地供應端看，基本上每年三四環都會有三四個項目供應，在市場上形成相應的供應梯度，以滿足不同人群的需求，只是上市時間相對分散導致市場感受沒有那么直接。

進入3月以來，端禮著、懋源·煜澤臺、北京瑞府動作不斷，尤其4月下旬以來更是進入強勢營銷期，發布案名、公布戶型、開放排卡、宣布取得施工許可證等等。據端禮著的一名銷售人員介紹，原計劃5月中旬開放的樣板間將于5月底打造完成，預計項目也將在5月底開盤。北京瑞府的工作人員則透露，項目正式展廳將會在5月底開放。近日，懋源·煜澤臺也向市場持續發聲強調其地理位置的優越性。

不止豐臺項目，開年以來“二環”“三環”等與內城相關的字眼縈繞在市場，相關項目的熱銷更加深置業者內城供應增多的錯覺。1月，二環永定府、三環天恒·學院里將從限競房轉為政府持有產權份額的商品房的消息在市場傳播。3月，二環天壇府三期加推開始報名登記并需要資格、資金雙重驗證引得市場聚焦，接續而來的就是天壇府8個月累計130億消息，加推產品實現快速去化。到了4月，北三環天恒·學院里出現“萬人搖”、永定府售罄等信息就已經接踵而至。此外，東城區王府井金魚胡同麗苑太和、東二環東外39號等城市更新項目也在4月密集發聲，內城市場被烘托的更為“熱鬧”。

實際上，對于內城的土地供應，郭毅表示客觀來講朝陽二環基本在CBD附近，東西城處在減量發展狀態，石景山新供地已經到五環衙門口地區，海淀內城開發可能性也比較低，目前只有豐臺具備存量土地開發的可能性，因為豐臺區位相對核心，且在大面積進行城市更新，在區域升級過程中騰挪出了部分商品房地塊。而根據此前北京各區召開的土地推介會看，未來北京內城還將有少量供應。目前，位于南三環里建設用地面積約5.95萬平方米、建筑控制規模約20.52萬平方米的豐臺亞林西一宗地和位于北三環外建設用地面積約2.7萬平方米、建筑控制規模約7.57萬平方米的朝陽太陽宮一宗地已經于4月19日掛牌。

與東城、海淀新項目有所差異 豐臺新供多改善性產品

不過，即便同是二三環的房子，在區位、價格等多方面還是有所差異。東城、海淀一直以來都是“貴不可言”的所在，永定門、四道口附近優質資源集聚，無論是交通、醫療、教育，還是公園、商場等生活配套都比較豐富。而豐臺新項目雖然有麗澤金融商務區、總部基地等新興商圈加持，且隨著大興機場建設、南城開發，基礎設施不斷完善，但在區域發展成熟度上相對弱勢。

區域發展層次的差異疊加房屋屬性，映射到項目上則是開發產品的不盡相同。

在東城、海淀擇上，開發商多聚焦剛需、剛改類型產品。由限競房轉為政府持有20%產權的共有產權房的永定府、天恒·學院里選擇的戶型面積段分別為建面約58-135平方米、60-126平方米。由舊改項目脫胎而來的純商品房天壇府戶型面積則從建面約60-280平方米不等，其中一期戶型主要推出的是建面約60-100平方米的剛需產品，二、三期則主要以改善大戶型為主。

而在豐臺的新項目則更傾向于改善性產品。從目前曝光的戶型看，政府持有6%產權份額的北京瑞府主力戶型面積段在建面約132-188平方米。配建有2.57萬平方米“保障性租賃住房”的端禮著主推戶型面積段在建面約130-180平方米。一分為四的懋源周莊子地塊，除了全裝修單價4.3萬/平方米的319套共有產權房是建面約61-72平方米的三居小戶型，懋源·煜澤臺、懋源·璟廷、懋源·璟瑜三個純商品房項目則偏愛165平方米以上的大平層。

從戶型上，豐臺新項目則比較傾向于全明、方正。以端禮著為例，主推的最小130平方米的戶型也是南北通透全明戶型，衛生間干濕分離。北京瑞府主推的最小132平方米戶型則是南北通透，三面寬朝南，雙明衛，主臥套設計;155平方米的戶型就已經是南向雙臥室套房設計了。

而東城、海淀則有東西朝向的房間，且小面積戶型有暗廚、暗衛等。以天恒·學院里為例，除了有60平方米的“刀把”戶型，81平方米一居B戶型，不僅狹長、設計有暗衛，還在書房和衛生間中間設計了一個標有“衣帽間”字樣的暗格，讓本就不大的書房，更顯MINI。天壇府一期戶型更被網友吐槽為“手槍”“啞鈴”，三期大戶型也不乏槽點，其中200平方米的四室都不能做到方正，兩個次衛都是暗衛，主臥衛生間的長度和臥室的長度差只有一扇房間門的寬度。

不過，戶型的不完美阻擋不了購房者的熱情。有購房者不禁感慨，單價不到9萬元/平方米的，東城南二環、海淀北三環的房子是“真香”，這一點在銷售上也有所佐證。本以為391套房源超9000人認購的永定府已經是“大熱”樓盤，而天恒·學院里143套房源迎來14034位符合資格的購房人前來搖號選房。

而按市場價銷售的天壇府，也因其不可復制的地段備受青睞。據媒體報道，天壇府三期加推當天，240套房源，1小時內銷售231套，銷售率達96%以上，銷售額高達50億，幾近售罄。北京住建委官網數據顯示，天壇府的成交均價為12.3萬/平方米。不過值得注意的是，截至目前天壇府三期的銷售情況還沒完全體現到網簽數據上，北京住建委網站顯示天壇府還有不少房源是可售狀態。

而豐臺近期亮相的項目，端禮著指導價11.2萬/平方米，懋源系列指導價10.6萬/平方米，北京瑞府指導價10.9萬/平方米，總價普遍在1300萬元以上，雖然都還沒有開售，但都進入了蓄客階段。多項目置業顧問均表示已經有不少購房者咨詢。其中，端禮著的置業顧問表示，項目位于二環旁又挨著麗澤商務區，客戶量比較大，項目已經于上周六(5月14日)開始排卡、驗資，由于疫情原因售樓處暫時關閉，建議購房者先通過線上驗資占據名額，等到項目樣板間開放或者開盤，驗資客戶可優先參觀。

總體來看二三環房屋的存量仍非常有限，北京瑞府、端禮著、懋源煜澤臺三個項目加起來的儲量不到1500套。如果按照130平方米/套計算，未來住宅建筑控制規模約10萬平方米的亞林西地塊，大約可供應不到800套房源。

對于即將出讓的亞林西地塊將會有何種產品供向市場，郭毅表示，這一方面要看地塊條件，另一方面要看開發商對產品、經營的追求。她指出，從亞林西容積率2.8、限高80米的地塊條件看，項目產品將是高層產品，排布合理的話預計能做到兩梯兩戶、每套房基本能做到南北通透，但具體戶型面積還要看開發商的開發經驗及對產品的定位，最終的產品呈現將是開發商對流量、利潤權衡的結果。

據業內人士透露，目前房企對亞林西地塊的關注程度遠不及太陽宮地塊，還沒有到第二批集中供地開拍日期，就已經有近20家房企表示有意向參與太陽宮地塊的拍賣，西四環外小瓦窯地塊的熱度則僅次于太陽宮地塊。隨著今年北京第二批集中供地進入倒計時，新供應地塊將會給今年的北京市場格局帶來哪些新變化，或成為接下來行業關注的又一話題。

(記者門庭婷)