財(cái)聯(lián)社 8 月 11 日訊（編輯 楊斌）中國奧園公布了債務(wù)重組的最新進(jìn)展。8 月 10 日晚間，中國奧園在港交所公告稱，持有奧園現(xiàn)有票據(jù)本金金額 75.89% 的債權(quán)人已正式簽署或同意重組支持協(xié)議。在 7 月重組方案公布之初，獲得了 33% 的債權(quán)人同意，而這份方案最終通過的標(biāo)志正是得到超過 75% 的債權(quán)人批準(zhǔn)。當(dāng)前，中國奧園共有 10 只美元債，規(guī)模共計(jì) 31.88 億美元。10 只債券全部發(fā)生過違約，其中 5 只本金已逾期。

超 75% 的債權(quán)人已同意債務(wù)重組協(xié)議

中國奧園稱，當(dāng)前，持有奧園現(xiàn)有票據(jù)本金金額 75.89% 的債權(quán)人已正式簽署或同意重組支持協(xié)議。其中，部分非 ICA 債權(quán)人已簽署或同意重組支持協(xié)議。同時(shí)，因應(yīng)債權(quán)人的要求，公司已決定延長重組支持協(xié)議費(fèi)用截止時(shí)間至 8 月 31 日下午五時(shí)，讓更多債權(quán)人可以取得重組支持協(xié)議費(fèi)用。

根據(jù)此前的重組協(xié)議，中國奧園把債權(quán)人分為 ICA 債權(quán)人和非 ICA 債權(quán)人。ICA 債權(quán)人可以同時(shí)參與 ADD HERO（奧園公司全資直接附屬公司 Add Hero Holdings Limited）協(xié)議安排方案及中國奧園協(xié)議安排方案，同時(shí)享受兩個(gè)方案帶來的權(quán)益，而非 ICA 債權(quán)人只能參與后者即中國奧園重組方案。這將導(dǎo)致 ICA 債權(quán)人的回收率較非 ICA 債權(quán)人的回收率翻倍。

(相關(guān)資料圖)

7 月 2 日，中國奧園曾公告，已與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人（占未償還本金總額的約 33%）組成的債權(quán)人小組就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達(dá)成協(xié)議。根據(jù)重組方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換，包括 4 支共計(jì) 23 億美元新債務(wù)工具（其中三支共計(jì) 18 億美元新債務(wù)工具由 Add Hero Holdings Limited 發(fā)行）期限至 2031 年，14 億股普通股、1.43 億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，及 16 億美元永續(xù)債。

據(jù)悉，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國奧園 " 權(quán)益 " 入賬。連同方案中的債轉(zhuǎn)股，若重組方案完成，上市公司的凈資產(chǎn)將顯著增加不低于 36 億美元，資產(chǎn)負(fù)債率則顯著改善，令公司實(shí)現(xiàn)輕裝上陣。以債轉(zhuǎn)股 + 展期為特點(diǎn)的中國奧園重組，是房企債務(wù)處置非常典型的案例。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，如若重組成功，將是具有行業(yè)標(biāo)桿意義的重要事件，也將給其他房企債務(wù)重組以借鑒示范。

值得注意的是，奧園的重組方案需要獲得出席相關(guān)債券會議的多數(shù)債權(quán)人批準(zhǔn)，最低比例為 75%，方案才可通過。當(dāng)前，這一目標(biāo)已達(dá)成。對至今獲得債權(quán)人的大力支持，中國奧園稱深感鼓舞。

兩年虧損超 400 億，補(bǔ)發(fā)財(cái)報(bào)或?yàn)閺?fù)牌

此前發(fā)布債務(wù)重組方案的同時(shí)，中國奧園還補(bǔ)發(fā)了 2021 年全年、2022 年中期、及 2022 年全年業(yè)績報(bào)告。2021 年度中國奧園的總營業(yè)額為 500.22 億元，較 2020 年之 677.94 億元下降 177.72 億元，同比下降 26.2%；2021 年，中國奧園毛利為 -119.35 億元，較 2020 年之毛利 160.81 億元下降 174.2%，毛利率為 -23.9%。2021 年，中國奧園公司擁有人應(yīng)占虧損為 330.75 億元，較 2020 年之溢利 59.08 億元下降 659.9%。

2022 年，中國奧園的部分財(cái)務(wù)指標(biāo)如毛利率等好轉(zhuǎn)，但整體依然承壓。2022 年度，中國奧園的總營業(yè)額為 187.11 億元，較 2021 年之 500.22 億元減少 313.11 億元，減幅為 62.6%；同期中國奧園毛利為 8.41 億元，較 2021 年之 -119.35 億元上升 107%，毛利率為 4.5%。2022 年，中國奧園擁有人應(yīng)占虧損為 78.43 億元，較 2021 年之虧損 330.75 億元上升 76.3%。2021 年和 2022 年，中國奧園合計(jì)虧損約為 409.18 億元。

2022 年 1 月，中國奧園官宣美元債違約。從 2022 年 4 月 1 日起，中國奧園股份在港交所暫停買賣。當(dāng)前，中國奧園已停牌 16 個(gè)月，而根據(jù)港交所相關(guān)規(guī)定，上市公司如果停牌 18 個(gè)月仍然不能復(fù)牌將面臨摘牌風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，連續(xù)補(bǔ)發(fā)三份財(cái)報(bào)并披露債務(wù)重組方案及進(jìn)展，或是中國奧園為復(fù)牌作準(zhǔn)備。

從 2023 年前六個(gè)月表現(xiàn)來看，中國奧園未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額累計(jì)約人民幣 74.8 億元，逾九成房地產(chǎn)項(xiàng)目按計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行。奧園稱，未來將繼續(xù)確保項(xiàng)目竣工交付，同時(shí)整合資源盤活項(xiàng)目的建設(shè)和銷售，降低營運(yùn)開支，全力設(shè)法改善流動(dòng)性。在保交付方面，今年 1-6 月中國奧園交付約 1.9 萬套房源，交付面積約 235.3 萬平方米。

資不抵債，10 只美元債已全部違約

截至 2022 年底，中國奧園的總資產(chǎn)約為 2344.26 億元，總負(fù)債為 2520.63 億元，總權(quán)益為 -176.37 億元。財(cái)報(bào)提到，由于還款違約及交叉違約，公司的流動(dòng)負(fù)債超過流動(dòng)資產(chǎn)約 298.69 億元。銀行及其他借款以及優(yōu)先票據(jù)及債券合共為人民幣 1090.5 億元，其中 994.46 億元將于 2023 年底到期。

對于負(fù)債中的計(jì)息債務(wù)，截至 2022 年 12 月 31 日，中國奧園擁有境外計(jì)息負(fù)債總額約為 428.18 億元人民幣，其中 291.44 億元人民幣為債權(quán)人相互協(xié)議的一部分；境內(nèi)計(jì)息負(fù)債總額約為 662.32 億元人民幣。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通，中國奧園集團(tuán)股份有限公司（即中國奧園，HK.03883）共有 10 只美元債，規(guī)模共計(jì) 31.88 億美元。10 只債券全部發(fā)生過違約，其中 5 只本金已逾期。由中國奧園 100% 持股的奧園集團(tuán)有限公司有 8 只存續(xù)的境內(nèi)債，規(guī)模 68.65 億元。7 月 20 日，奧園集團(tuán)有限公司被申請破產(chǎn)重整。

圖：中國奧園發(fā)行的中資美元債

（資料來源：企業(yè)預(yù)警通，財(cái)聯(lián)社整理）

據(jù)中國奧園自己測算，預(yù)計(jì)未來十年左右，開發(fā)項(xiàng)目將產(chǎn)生無杠桿自由現(xiàn)金流總額約 643 億元，而償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后的累計(jì)現(xiàn)金預(yù)計(jì)約為 185 億元；奧園出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn)所得的款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約為 80 億元至 138 億元。

在最新的債務(wù)重組進(jìn)展公布后，中國奧園的美元債下跌。由中國奧園發(fā)行的 CAPG 7.95 06/21/24 現(xiàn)價(jià) 4.372 美元，下跌 1.869%；CAPG 6.35 02/08/24 現(xiàn)價(jià) 4.333 美元，下跌 1.422%；CAPG 5.88 03/01/27 現(xiàn)價(jià) 4.368 美元，下跌 1.411%。

圖：中國奧園 CAPG 7.95 06/21/24 價(jià)格走勢

（資料來源：Wind，財(cái)聯(lián)社整理）