日前，南京市出臺促進房地產市場發展六條舉措。其中提到，自 9 月 8 日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。

據悉，上述四區是南京僅剩的限購區域，而南京此前在執行層面，已經取消棲霞、雨花、江寧、江北、高淳、溧水、六合等外圍區域的限購。

" 本次南京放開玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區的限購，是南京自 2016 年限購以來，全面放開限購，其打響了核心二線城市全面放開限購第一槍。" 平安證券分析師楊侃指出。

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事實上，在南京之前，8 月底以來，沈陽、大連、嘉興等地已經全面取消限購，但這幾個城市的能級均低于南京；天津則是將限購區域調整為市內六區，放松了非核心區限購；而上海臨港新片區對重點人才放寬了購房門檻。

據諸葛數據研究中心不完全統計，截至目前，已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京 6 個城市全面取消限購政策；還有包括鄭州、廈門、天津、濟南、長沙、杭州、武漢等近 30 城針對局部區域或群體進行放松，但這些城市都沒有全面解除限購政策。

" 南京既是核心二線城市又是江蘇的省會城市，其官宣全面取消限購有著重要的風向標意義。預計接下來其他重點二線城市，如杭州、蘇州、成都、武漢等地，可能會逐步跟進。" 諸葛數據研究中心高級分析師陳霄告訴記者。

多位專家表示，在南京之后，預計其它二三線城市的限購政策也將逐漸松綁，更多樓市承壓城市有望迎來一波限購松綁潮。

" 除了一線城市、部分強二線城市保留限購政策之外，預計其它城市最快于 10 月底之前全面取消限購。" 鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示。

對于一線城市而言，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，一線城市或采取 " 因區施策 " 的方式，優化非核心區限購政策，同時結合人口、人才措施，對多孩家庭、老年家庭進行政策調整，這也是支持合理購房需求的重要方向。

陳霄表示，取消限購，對于當前的房地產市場而言意義重大，這意味著原本不具備資格的購房者可重新獲得入市資格。此舉將釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于加快去庫存速度和激發市場活力有著重要意義。

" 對限購政策進行優化，有利于釋放更多購房需求，特別是核心二線城市，松綁政策的效果會相對較好。" 陳文靜告訴記者。

值得一提的是，南京全面取消限購之際，在出臺多項力度較大補助舉措的同時，還將通過搭建 " 換新購 " 超市，來激活樓市交易。

措施顯示，南京部分區域將對在 2023 年 8 月 1 日— 12 月 31 日期間購置新建商品住房的將給予補助。在享受補助的基礎上，對出售自有住房并購買 90 平方米以上新建商品住房的，南京將再給予一定補助。

此外，南京房地產業協會、房地產經紀行業協會將聯合房企、重點經紀機構推出 " 換新購 " 服務，搭建 " 換新購 " 超市，超市房源不高于案場銷售最低價，通過 " 優先賣、放心買 " 保底交易服務，縮短二手房出售和新房購買周期。

據悉，" 換新購 " 超市的方式大致為，購房者與房企簽訂新建商品住房 " 放心買 " 認購協議，同時與經紀機構簽署二手房 " 優先賣 " 協議。在約定的 30-90 天時間周期內，通過線上流量加推、經紀人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期；若二手房在約定時間內未售出，則開發企業按約定退還新建商品住房認購金，購房者無需承擔違約風險。

南京全面松綁限購、出臺補助舉措的背后，或與其較大的庫存壓力有關。

克而瑞數據顯示，南京 8 月新建商品住宅成交面積 26 萬平方米，環比、同比分別下降 27%、48%；今年前 8 個月，南京新建商品住宅成交面積 399 萬平方米，同比下降 26%。

與此同時，南京新房庫存量 772 萬平米，去化周期達 21.7 個月，庫存壓力較大。

此外，本次南京樓市新政，還明確將落實國家信貸政策最新要求。據悉，目前全國首套房、二套最低首付比例已統一調整至 20% 和 30%。

" 預計南京首套、二套首付比例或有望調整至最低水平，進一步降低剛需及改善購房門檻。" 上述平安證券分析師表示。

" 本次南京進一步優化房地產政策，符合當前南京樓市供求關系發生重大變化的新形勢，有望提振市場信心，疊加 9、10 月傳統推盤高峰，短期銷售或有望逐步企穩。" 楊侃稱。