截至2021年9月22日，重點(diǎn)城市第二批集中供地進(jìn)度過(guò)半，成都、蘇州、沈陽(yáng)等十個(gè)城市率先完成第二批次地塊出讓。整體來(lái)看，本批集中供地可謂一波三折，為響應(yīng)中央加快完善“穩(wěn)地價(jià)”要求，多數(shù)城市延期掛牌并調(diào)整土拍規(guī)則，一方面加強(qiáng)購(gòu)地自有資金監(jiān)管來(lái)提高房企土拍門(mén)檻，另一方面通過(guò)嚴(yán)控溢價(jià)和取消“競(jìng)配建”等出讓方式降低企業(yè)拿地成本。

從近期完成出讓的城市來(lái)看，土拍規(guī)則優(yōu)化下穩(wěn)地價(jià)效果明顯。重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)整體熱度較首批出現(xiàn)明顯降溫，多數(shù)城市成交樓面價(jià)較首批下跌，無(wú)錫、成都和蘇州等熱點(diǎn)城市競(jìng)價(jià)達(dá)上限價(jià)格地塊比重有所回落，部分地塊出現(xiàn)流拍;近百宗地塊在交易前因優(yōu)化方案或無(wú)人報(bào)名被臨時(shí)撤牌。政策調(diào)控延續(xù)常態(tài)化下市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，疊加房地產(chǎn)金融審慎管理嚴(yán)格落實(shí)下房企資金端持續(xù)承壓，部分房企補(bǔ)貨意愿有所減弱，市場(chǎng)觀望情緒上升，房企拿地回歸理性。

重點(diǎn)城市第二批集中供地較首批供應(yīng)節(jié)奏放緩

半數(shù)城市供應(yīng)規(guī)模增加

重點(diǎn)城市第二批集中供地節(jié)奏普遍放緩，掛牌或出讓時(shí)間有所延期。第二批次地塊原計(jì)劃在7月份集中掛牌，但受土拍規(guī)則調(diào)整影響，多數(shù)城市在8月份掛牌并于9-10月集中成交。截至目前，22個(gè)重點(diǎn)城市中共有20個(gè)城市正式發(fā)布掛牌公告，其中深圳、青島和杭州中止后再度掛牌，沈陽(yáng)、福州等5個(gè)城市掛牌后延期出讓并調(diào)整土拍規(guī)則，成都、北京等城市調(diào)整土拍規(guī)則后延期掛牌，寧波和鄭州兩城尚未掛牌。

重點(diǎn)城市第二批集中供地供應(yīng)規(guī)模整體增加，但各城市分化明顯。目前已發(fā)布掛牌公告的20個(gè)城市的整體宅地供應(yīng)進(jìn)一步增加，第二批推出占地面積達(dá)到4951萬(wàn)平方米，較首批增長(zhǎng)4%。各城市供應(yīng)規(guī)模分化明顯，廈門(mén)、深圳、成都、無(wú)錫等城市加大供地，杭州、蘇州、南京等城市供地規(guī)模則有所下滑。從計(jì)劃供應(yīng)完成率來(lái)看，1-8月沈陽(yáng)宅地供應(yīng)規(guī)模已超過(guò)年初計(jì)劃，廣州和青島完成率也超過(guò)九成，而廈門(mén)、北京等城市完成率不足四成，第三批集中供地供應(yīng)規(guī)模或?qū)⒂兴黾印?/p>

重點(diǎn)城市調(diào)整優(yōu)化第二批次地塊土拍規(guī)則

較首批呈現(xiàn)四大變化

變化一：重點(diǎn)城市逐步建立并完善房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)

7月22日會(huì)議后，住建部表示將進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法。受此影響，北京、上海等城市的第二批次地塊繼續(xù)實(shí)施并完善房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，深圳在下調(diào)最高地價(jià)的同時(shí)也調(diào)降了最高銷(xiāo)售價(jià)格;武漢引入房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，廣州熱點(diǎn)區(qū)域南沙和黃埔的地塊試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)”。

變化二：嚴(yán)控溢價(jià)，多數(shù)城市競(jìng)價(jià)達(dá)上限后轉(zhuǎn)為“搖號(hào)”并禁馬甲，降低房企拿地成本

除長(zhǎng)春和廈門(mén)外，18個(gè)城市第二批地塊的溢價(jià)上限或競(jìng)價(jià)規(guī)則較首批有所優(yōu)化，其中多數(shù)城市溢價(jià)上限被下調(diào)至15%，取消“競(jìng)配建”或“競(jìng)自持”，競(jìng)價(jià)達(dá)到上限后多數(shù)城市轉(zhuǎn)為搖號(hào)等方式并禁馬甲。其中，無(wú)錫、福州等11個(gè)城市采取“搖號(hào)”出讓?zhuān)虾：吞K州采取“一次報(bào)價(jià)”，北京、青島等6個(gè)城市采取“競(jìng)報(bào)高品質(zhì)方案”。

部分城市遵循“因城施策”原則，競(jìng)價(jià)規(guī)則有所不同。廣州、深圳、重慶、武漢和長(zhǎng)沙五城在進(jìn)入最終環(huán)節(jié)前仍保留競(jìng)自持租賃面積，其中深圳競(jìng)?cè)昶谧猿肿赓U面積，而武漢則還需參與競(jìng)一次性付款、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售比例和競(jìng)房屋全裝修面積三個(gè)環(huán)節(jié)。成都采取“限地價(jià)+競(jìng)自持/競(jìng)銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓”，合肥采用“限地價(jià)+競(jìng)裝配率/競(jìng)報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”。

多數(shù)城市引入搖號(hào)等方式作為最終競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，禁馬甲也成為第二批次地塊出讓要求的標(biāo)配之一，但城市間限制程度各異。除天津、長(zhǎng)春、廈門(mén)外，17個(gè)城市均明確“同一競(jìng)買(mǎi)人”定義并嚴(yán)禁參拍同一宗地，但定義標(biāo)準(zhǔn)有所不同。其中，上海、廣州、合肥、無(wú)錫和杭州限制要求相對(duì)較嚴(yán)，深圳、蘇州等9個(gè)城市禁止控股子公司共同參拍。

此外，部分城市對(duì)房企同一批次報(bào)名或競(jìng)得地塊宗數(shù)設(shè)限，推動(dòng)土拍回歸理性和公平，其中杭州和南京同批次地塊分別限制報(bào)名5宗和13宗(三分之一)，深圳同批次地塊限競(jìng)得3宗。

變化三：重點(diǎn)城市從開(kāi)發(fā)資質(zhì)、購(gòu)地資金、保證金等多個(gè)維度提升參拍門(mén)檻，并設(shè)定禁拍年限

為響應(yīng)中央在7月22日會(huì)議上所提出的“建立購(gòu)地企業(yè)資格和資金審查”要求，重點(diǎn)城市第二批次地塊的出讓規(guī)則普遍增加競(jìng)買(mǎi)人開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求，其中南京、杭州、重慶等熱點(diǎn)城市對(duì)資質(zhì)的級(jí)別、年限、聯(lián)合多主體等要求相對(duì)較嚴(yán)。除天津外，后續(xù)調(diào)整土拍規(guī)則的重點(diǎn)城市均加強(qiáng)房企購(gòu)地自有資金審查，明確房企股東和購(gòu)地資金來(lái)源“五不得”，上海、南京等8個(gè)城市須在土拍前后提供經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒證的材料或?qū)徲?jì)報(bào)告。多數(shù)城市對(duì)房企違規(guī)參拍加大處罰力度，除扣除保證金外設(shè)置1-3年的禁拍時(shí)間。此外，杭州、蘇州和深圳等城市二批次地塊還上調(diào)了保證金比例，其中杭州取消首批5000萬(wàn)保證金托底機(jī)制，保證金比例恢復(fù)至20%。

變化四：近半重點(diǎn)城市引入“定品質(zhì)”或“競(jìng)品質(zhì)”，對(duì)房企提出更高要求

杭州、蘇州等10個(gè)城市第二批集中供地引入品質(zhì)相關(guān)要求，其中北京和合肥在設(shè)置最低品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)對(duì)部分地塊采用“競(jìng)報(bào)高品質(zhì)方案”方式出讓;青島、沈陽(yáng)等城市采取“競(jìng)品質(zhì)”方式，蘇州、成都等城市則出臺(tái)“定品質(zhì)”細(xì)則。品質(zhì)相關(guān)要求的增加，對(duì)房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量提出更高要求，或?qū)⒃黾臃科笫┕こ杀荆欢ǔ潭壬辖档土朔科竽玫匾庠浮Ｆ渲校贾莸诙斡?0宗地塊試點(diǎn)“競(jìng)品質(zhì)，競(jìng)地價(jià)”并要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，但僅一宗地塊報(bào)名數(shù)量達(dá)到掛牌要求。

土拍規(guī)則優(yōu)化下

重點(diǎn)城市二批次市場(chǎng)熱度較首批整體下降，市場(chǎng)明顯降溫

已完成第二批次地塊出讓的城市穩(wěn)地價(jià)效應(yīng)顯現(xiàn)，土地市場(chǎng)整體出現(xiàn)降溫，流拍撤牌率上行。截至9月18日，成都、沈陽(yáng)和蘇州等10個(gè)城市完成第二批地塊集中出讓?zhuān)渲袩狳c(diǎn)城市廈門(mén)、無(wú)錫、成都等城市宅地加大供應(yīng)下成交規(guī)模進(jìn)一步走高，但土地市場(chǎng)降溫明顯，競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊比重較首批有所下降。而長(zhǎng)春、天津等市場(chǎng)較冷城市上限地比重保持低位。成交樓面價(jià)方面，土拍規(guī)則優(yōu)化下多數(shù)已成交城市二批次地塊成交樓面均價(jià)較首批有所下跌，而青島和成都則受初始樓面價(jià)較高影響地價(jià)上漲。

重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)整體降溫，但城市間和城市內(nèi)的市場(chǎng)熱度分化進(jìn)一步加劇。濟(jì)南、長(zhǎng)春二批次地塊多為流拍、撤牌或底價(jià)成交;成都、天津等城市內(nèi)部熱度延續(xù)分化，對(duì)少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊房企競(jìng)爭(zhēng)積極性仍較高，而多數(shù)地塊以底價(jià)成交;福州、無(wú)錫和廈門(mén)溢價(jià)地塊比重相對(duì)較高，部分優(yōu)質(zhì)地塊吸引力仍在，多宗地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為搖號(hào)等方式。

此外，第二批集中供地另一大特點(diǎn)就是重點(diǎn)城市流拍和撤牌率大幅上行，主要原因有三點(diǎn)：

其一，政策調(diào)控頻繁加碼和房企資金持續(xù)承壓下拿地節(jié)奏放緩。年內(nèi)重點(diǎn)城市政策調(diào)控延續(xù)常態(tài)化，近期杭州、北京和上海等城市陸續(xù)加碼限購(gòu)，合肥、無(wú)錫和廣州等城市引入二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制，疊加房地產(chǎn)貸款集中管理制度落地下，6月以來(lái)銀行貸款額度持續(xù)吃緊，按揭放款明顯放慢，部分城市市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，市場(chǎng)活躍度有所下降，房企回款壓力增加，企業(yè)資金壓力進(jìn)一步提升。此外，今年以來(lái)，中央持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，“三線四檔”融資規(guī)則逐步完善并持續(xù)發(fā)力，商票和拿地銷(xiāo)售比被納入監(jiān)管，與此同時(shí)二批次地塊嚴(yán)格房企購(gòu)地自有資金來(lái)源審查，房企拿地意愿受到抑制。

其二，二批次地塊土拍規(guī)則優(yōu)化對(duì)房企利潤(rùn)端利好預(yù)期相對(duì)有限，特別是競(jìng)自持、競(jìng)高品質(zhì)方案地塊。客觀上來(lái)看，下調(diào)溢價(jià)上限和取消“競(jìng)配建”可以降低房企的拿地成本，從而增厚房企利潤(rùn)空間。但從出讓結(jié)果上看，多數(shù)城市二批次地塊成交樓面價(jià)較首批有所下降，穩(wěn)地價(jià)效果顯現(xiàn)，但仍高于2020年全年地價(jià)。同時(shí)，天津等城市的部分地塊增加配建或自持保障性租賃住房、人才公寓等要求，成都、蘇州等城市增加品質(zhì)相關(guān)要求。房企拿地成本有所下降，但配建、自持及施工成本增加下，二批次地塊土拍規(guī)則優(yōu)化對(duì)房企利潤(rùn)端利好有限。

其三，房企對(duì)二批次地塊的拿地緊迫性下降。前兩批次供地的背景有所不同，首批集中供地前重點(diǎn)城市受“兩集中”政策影響連續(xù)多月未供地，而集中在二季度出讓的首批地塊可年內(nèi)入市，對(duì)房企業(yè)績(jī)形成貢獻(xiàn)，房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇下土地市場(chǎng)熱度較高。而對(duì)后續(xù)兩批次地塊，房企觀望情緒上升，拿地趨于理性。

總結(jié)

綜上所述，首批集中供地市場(chǎng)熱度較高，中央提出加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，重點(diǎn)城市陸續(xù)調(diào)整第二批次地塊出讓要求，主要從完善房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、降低拿地成本、提升土拍門(mén)檻、引入品質(zhì)相關(guān)要求四個(gè)方面優(yōu)化土拍規(guī)則。但內(nèi)外部環(huán)境變化下房企拿地緊迫性下降，政策調(diào)控和房地產(chǎn)金融審慎管理延續(xù)常態(tài)化，房企資金承壓下拿地意愿受抑制。此外，部分城市二批次地塊延續(xù)“競(jìng)自持”出讓方式或增加品質(zhì)要求，房企自持和施工成本提升，土拍規(guī)則優(yōu)化對(duì)房企利潤(rùn)端利好預(yù)期相對(duì)有限，房企投資觀望情緒上升，市場(chǎng)回歸理性。重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)整體降溫，但城市之間和城市內(nèi)部市場(chǎng)分化加劇，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊吸引力不減，多宗地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格，而部分利潤(rùn)空間小、位置較偏遠(yuǎn)、配建要求高的地塊多以底價(jià)成交，或出現(xiàn)流拍和撤牌情況。

預(yù)計(jì)后續(xù)即將競(jìng)拍的城市土地市場(chǎng)也將出現(xiàn)降溫，部分區(qū)位較好或利潤(rùn)相對(duì)較高的地塊仍是房企的聚焦點(diǎn)，進(jìn)入競(jìng)價(jià)最終環(huán)節(jié)的概率較高，利潤(rùn)較低或出讓要求復(fù)雜的地塊出現(xiàn)流拍或撤牌的可能性高。二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則。此外，為響應(yīng)中央加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的要求，部分城市第三批集中供地或?qū)⒓哟蟊Ｕ闲宰赓U住房用地供應(yīng)，其中長(zhǎng)春已明確表示第三批將以棚改用地和租賃住房用地為主，原則上不再供應(yīng)住宅用地。

對(duì)房企而言，受熱點(diǎn)城市政策調(diào)控密集發(fā)布和房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)顯效影響，第二批集中供地市場(chǎng)明顯降溫，房企拿地窗口期已開(kāi)，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)存在較大拿地機(jī)會(huì)。另外，部分房企資金端持續(xù)承壓，現(xiàn)金流安全性迎來(lái)考驗(yàn)，加快回款仍舊是短期內(nèi)房企工作重心。但下半年部分城市市場(chǎng)調(diào)整壓力有所增加，疊加首批集中供地項(xiàng)目將在四季度集中入市，預(yù)計(jì)房企營(yíng)銷(xiāo)端將面臨較大壓力。

建議房企加快營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)及競(jìng)品項(xiàng)目監(jiān)測(cè)，利用數(shù)字化工具科學(xué)決策，更好地實(shí)現(xiàn)錯(cuò)峰銷(xiāo)售。

為幫助企業(yè)實(shí)時(shí)把握競(jìng)品動(dòng)態(tài)，輔助項(xiàng)目科學(xué)決策，中指研究院推出了專(zhuān)為項(xiàng)目公司打造的“項(xiàng)目云”數(shù)字化工具，通過(guò)對(duì)競(jìng)品樓盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，以及對(duì)目標(biāo)用戶需求的持續(xù)深挖，為房企營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)。同時(shí)，幫助企業(yè)掌握一手政策動(dòng)態(tài)，通過(guò)市場(chǎng)熱度對(duì)城市調(diào)控預(yù)期做出預(yù)警，輔助及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏。

競(jìng)品監(jiān)測(cè)：項(xiàng)目云產(chǎn)品可以實(shí)時(shí)監(jiān)控競(jìng)品樓盤(pán)預(yù)售證進(jìn)度、開(kāi)盤(pán)及加推信息、案場(chǎng)銷(xiāo)售政策，追蹤競(jìng)品樓盤(pán)單套戶型的成交套數(shù)、面積及價(jià)格，助力房企對(duì)競(jìng)品樓盤(pán)動(dòng)態(tài)的精細(xì)化管理，科學(xué)、高效的制定營(yíng)銷(xiāo)策略。

客戶分析：項(xiàng)目云產(chǎn)品可以協(xié)助房企把握不同地區(qū)的住房需求特性，深刻洞察用戶需求，實(shí)現(xiàn)房企與用戶需求之間的有效連接。項(xiàng)目云通過(guò)對(duì)目標(biāo)用戶的職住地分布、意向戶型、意向面積、單價(jià)及總價(jià)段偏好等維度進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，為房企打造產(chǎn)品IP、精準(zhǔn)拓客營(yíng)銷(xiāo)提供數(shù)據(jù)支持。

除此之外，項(xiàng)目云產(chǎn)品全面覆蓋城市新房、二手房及土地?cái)?shù)據(jù)，支持城市政策監(jiān)控及預(yù)警，協(xié)助房企強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)周期及項(xiàng)目周期的研判，把握市場(chǎng)輪動(dòng)機(jī)會(huì)，并順應(yīng)城市市場(chǎng)小周變化節(jié)奏及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃及策略，保證業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，維持企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。