近年來(lái)，在“租購(gòu)并舉”的住房制度下，租賃住房建設(shè)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)，受到政策、市場(chǎng)、金融多方面的支持，2021年住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。1月17日舉行的2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆介紹，2021年1-11月，全國(guó)保障性租賃住房已經(jīng)開(kāi)工86萬(wàn)套，完成投資1205億元。

此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉近日透露，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套保障性租賃住房。展望2022，業(yè)內(nèi)認(rèn)為租賃行業(yè)2.0模式已開(kāi)啟，政策層面將因城施策形成租賃住房的長(zhǎng)效機(jī)制，企業(yè)也將迎來(lái)模式的變革，未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展將逐步走向成熟化。

政策扶持構(gòu)建完整商業(yè)閉環(huán) 租賃行業(yè)2.0模式已開(kāi)啟

2021年以來(lái)，租賃住房得到政策的大力支持，從鼓勵(lì)發(fā)放專項(xiàng)住房租賃政策性貸款，到非改租、稅務(wù)優(yōu)惠，再到將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)，支持政策覆蓋了租賃住房市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院在《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)·2021》中指出，2021年度租賃住房政策最大的亮點(diǎn)在于，旨在通過(guò)政策扶持構(gòu)建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)多元化市場(chǎng)主體參與行業(yè)建設(shè)和發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性。

而從政策內(nèi)容看，不同環(huán)節(jié)也各有重點(diǎn)：投融資環(huán)節(jié)鼓勵(lì)多元化融資渠道的參與;開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)一方面強(qiáng)調(diào)對(duì)土地資源和非改租項(xiàng)目給予相應(yīng)的政策傾斜，另一方面給予行業(yè)實(shí)際的財(cái)政補(bǔ)貼;運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)除了給予財(cái)政補(bǔ)貼，還切實(shí)減免增值稅、房產(chǎn)稅等相應(yīng)稅費(fèi)，旨在緩解企業(yè)的運(yùn)營(yíng)稅賦壓力;退出環(huán)節(jié)鼓勵(lì)行業(yè)開(kāi)展對(duì)于公募REITs等創(chuàng)新金融工具的應(yīng)用和探索。

在政策鼓勵(lì)下，住房租賃市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步提升。根據(jù)ICCRA數(shù)據(jù)，全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市集中式租賃住房項(xiàng)目平均出租率從2019年的85.1%上升至2021年的90%。分城市來(lái)看，一線城市和新一線城市普遍維持在90%以上的出租率水平，其中上海表現(xiàn)最為突出，市場(chǎng)平均出租率達(dá)到97.5%。

同時(shí)，反映市場(chǎng)旺盛度的重要指標(biāo)“續(xù)約率”也在提升。《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)·2021》指出，2019年市場(chǎng)平均續(xù)約率為44.6%，2021年這一數(shù)字上升至57.6%。

盡管市場(chǎng)活躍，但整體租金水平仍然低于疫情前。貝殼研究院《2021年住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，今年全國(guó)重點(diǎn)40城平均月租金為38.8元/平方米，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%;相比于2019年，除上海、深圳、杭州、成都等14個(gè)城市租金持平或微漲外，其余26個(gè)城市租金仍下跌。

基于2021年的政策影響及市場(chǎng)表現(xiàn)，行業(yè)認(rèn)為2022年租賃住房仍將是住房政策的重點(diǎn)，而保障性租賃住房將是租賃住房的重點(diǎn)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，2022年政策層面將會(huì)因城施策，建立多層次供給體系，形成租賃住房的長(zhǎng)效機(jī)制。

貝殼研究院則表示，2021年政府和市場(chǎng)關(guān)系、企業(yè)發(fā)展邏輯以及租賃企業(yè)社會(huì)參與升級(jí)，將成為租賃行業(yè)2.0模式的元年，觸發(fā)租賃行業(yè)發(fā)展2.0模式開(kāi)啟。

住房租賃企業(yè)達(dá)2萬(wàn)家 2022年將再迎模式創(chuàng)新

作為市場(chǎng)主體，住房租賃企業(yè)也在不斷探索新模式、推出新產(chǎn)品，為解決新市民、新青年的租住問(wèn)題提供新思路。2021年，在政策、市場(chǎng)利好下，行業(yè)主體規(guī)模再創(chuàng)新高。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國(guó)家企業(yè)信用信息網(wǎng)公布的企業(yè)數(shù)據(jù)測(cè)算，2021年主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋“租賃住房”，實(shí)際經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)已達(dá)2萬(wàn)家左右，其中實(shí)繳資本的住房租賃企業(yè)占比10.2%。

從時(shí)間來(lái)看，住房租賃企業(yè)的成立時(shí)間集中在近兩年。2019、2020年，中央分兩批明確24個(gè)租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市，三年示范期內(nèi)共安排中央財(cái)政租賃專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金600億元，推動(dòng)試點(diǎn)城市從租賃房源籌集、培育租賃企業(yè)方面大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。近兩年來(lái)租賃企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2021年成立的企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)量的五成，2020年成立的企業(yè)占比超過(guò)三成。

在企業(yè)規(guī)模創(chuàng)造新高的同時(shí)，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院認(rèn)為，國(guó)企的引領(lǐng)示范作用正在顯現(xiàn)。根據(jù)《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)·2021》，2021年住房租賃行業(yè)34%的頭部品牌為國(guó)有企業(yè)，比2019年上升了9個(gè)百分點(diǎn);規(guī)模方面，2021年國(guó)有企業(yè)性質(zhì)的運(yùn)營(yíng)商管理租賃住房規(guī)模占比達(dá)到10.2%，2019年這一數(shù)字為3.8%。可以看到，2021年華潤(rùn)置地、首創(chuàng)置業(yè)等企業(yè)旗下住房租賃板塊在市場(chǎng)都有亮眼表現(xiàn)。

然而，不可忽視的是，住房租賃企業(yè)的融資難度也在加大。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，租賃領(lǐng)域四類融資渠道總額在2019年達(dá)到峰值，2020、2021年連續(xù)保持下跌趨勢(shì)，租賃企業(yè)融資難度持續(xù)加大。貝殼研究院認(rèn)為，租賃住房行業(yè)面臨行業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)換期，投資者處于更為審慎理性的階段。

在這樣的背景下，REITs為企業(yè)提供了一條新思路。2021年6月份，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》正式發(fā)布，將保障性租賃住房納入試點(diǎn)。據(jù)了解，廣州、深圳、重慶等地多家企業(yè)正在準(zhǔn)備公募REITs申報(bào)。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開(kāi)的元年，租賃住房企業(yè)可以借助REITs平臺(tái)實(shí)現(xiàn)“建設(shè)/收購(gòu)、管、退、融”的“輕資產(chǎn)+重運(yùn)營(yíng)”全周期循環(huán)運(yùn)作模式，建立輕重并舉的經(jīng)營(yíng)模式。此外REITs還是一個(gè)主動(dòng)管理工具，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助企業(yè)提升運(yùn)營(yíng)管理效率。

租賃社區(qū)將迎市場(chǎng)增量 產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)以C端需求為導(dǎo)向

經(jīng)過(guò)近幾年發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)形成產(chǎn)品多元化的趨勢(shì)，且產(chǎn)品分類逐漸清晰。而在2021年內(nèi)，不同租賃產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)也有所差異。

從產(chǎn)品類別來(lái)看，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院以房間規(guī)模為參照，將租賃住房劃分為青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓、高端公寓四類，四類產(chǎn)品所占比例分別為81.03%、10.67%、6.94%、1.35%。

而在不同產(chǎn)品類型中，租賃社區(qū)已經(jīng)成為近兩年的熱門產(chǎn)品。2021年，有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店、首開(kāi)保利·樂(lè)尚N+公寓、旭輝瓴寓旗下上海張江納仕國(guó)際社區(qū)等多個(gè)租賃社區(qū)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，收獲了較高的市場(chǎng)熱度。此外，根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2020年底已經(jīng)獲批的集體用地中，53%已開(kāi)始動(dòng)工甚至已轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目入市，且租賃式社區(qū)產(chǎn)品占比在提高，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，2022年租賃社區(qū)將迎來(lái)增量的集中釋放。

關(guān)于租賃式社區(qū)的發(fā)展，克而瑞租售在《2022年中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》中也提到，大型租賃社區(qū)不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗(yàn)，引導(dǎo)租賃市場(chǎng)向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展，還能讓更多跟租賃相關(guān)的土地增量或者存量發(fā)揮更大的潛力，成為城市發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

此外，伴隨居住需求的升級(jí)，租戶對(duì)租賃住房的要求已經(jīng)從“有其居”升級(jí)為“優(yōu)其居”，租賃產(chǎn)品不僅要滿足居住者舒適、安全的空間需求，更要關(guān)注其情感、社交等需求。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院提出，在滿足了基本的租賃住房供給總量后，市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)將更多地轉(zhuǎn)向關(guān)注租戶需求，這也是普及租住生活方式、落實(shí)租售并舉國(guó)策的重要一環(huán)。整體租賃住房市場(chǎng)將更多關(guān)注“住”的本質(zhì)，從而推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入以服務(wù)體驗(yàn)為主導(dǎo)的高品質(zhì)增長(zhǎng)階段。

(記者 門庭婷)