目前房地產市場持續低迷，亟需降息刺激需求。2022年7月，商品房銷售面積同比下降28.9%，淡季更淡;1-7月居民中長貸累計少增2.1萬億元;1-7月房地產投資同比下降6.4%，房地產已陷入“銷售下滑—房企經營困難—債務壓力增加—購房者信心不足—銷售進一步下滑”的惡性循環，亟需釋放購房需求，提振行業銷售，走向銷售復蘇帶動的良性循環，而降息是激發購房需求的關鍵。那么，房貸利率還有多大的下降空間?

房貸利率與歷史低值相比還有下降空間。2022年7月，103個重點城市主流首套房和二套房貸款利率分別為4.35%和5.07%。歷史上，商業性個人住房貸款利率下限為3.43%。當前一線城市北京、上海、廣州、深圳的首套房利率為LPR加點55、35、20、30bp，二套房利率為LPR加點105、105、60、60bp，分別與歷史下限最少相差122和162bp。二線城市如天津、重慶等首套房利率為LPR加點-20bp，二套房利率為LPR加點60bp，分別與歷史利率下限最少相差82和162bp，目前市場利率與歷史低值相比還有下降空間。

存款利率下降為貸款利率下行預留空間。4月，市場利率自律定價機制建立“存款利率市場化調整機制”，銀行參考10年期國債收益率和1年期LPR自主調整存款利率。6月，全國銀行新發生的存款加權平均利率較調整前下降12bp，達到2.32%，新吸收定期存款利率為2.5%，比上年同期低16bp。

居民按揭貸款不良率低，利率加點有下行空間。居民房貸利率以LPR利率加點方式形成，基準利率之上的加點與貸款風險溢價有關。從貸款質量角度，個人按揭貸款不良率長期維持在0.3%左右，顯著低于制造業、批發零售業、信息傳輸計算機服務和軟件業等行業的不良率，即使利率加點下行也可以充分覆蓋住房按揭貸款風險溢價。

綜合來看，下半年，房貸下降時機或已成熟。在8月MLF超預期降息10bp的前提下，年內5年期LPR下調值得期待。目前一線城市首套、二套房與歷史下限最少相差122和162bp，二線城市最少相差82和162bp，保守估計年內一線城市房貸利率還有20bp下降空間、二線城市還有15bp下降空間。